처분능력·권한 없는 자의 단기임대차와 갱신

처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우 그 임대차는 목적물에 따라 토지 10년 또는 5년, 건물 기타 공작물 3년, 동산 6월의 기간을 넘지 못한다(민법 제619조). 이 기간은 갱신할 수 있으나 기간만료전 토지 1년, 건물 기타 공작물 3월, 동산 1월내에 갱신하여야 한다(같은 법 제620조).

쉽게 말하면 — 처분의 능력 또는 권한이 없는 사람이 건물을 임대하는 경우 그 임대차는 3년을 넘지 못합니다(민법 제619조 제3호). 이 기간을 갱신하려면 기간이 끝나기 전 3월 안에 갱신하여야 합니다(같은 법 제620조).

임차권 설정의 등기에 존속기간을 기록할 때, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 제619조의 단기임대차이면 그 뜻도 기록합니다(부동산등기법 제74조 제4호).

처분의 능력 또는 권한없는 자의 임대차는 어떤 기간을 넘지 못하나?

처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 민법 제619조의 다음 각호의 기간을 넘지 못한다. 기간은 임대차의 목적물이 무엇인지에 따라 정해진다.

호	임대차의 목적물	넘지 못하는 기간	근거
제1호	식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지	10년	민법 제619조 제1호
제2호	기타 토지	5년	민법 제619조 제2호
제3호	건물 기타 공작물	3년	민법 제619조 제3호
제4호	동산	6월	민법 제619조 제4호

토지의 임대차

토지의 임대차는 두 호로 나뉜다. 제1호는 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차이고 기간은 10년이다(민법 제619조 제1호). 제2호는 「기타 토지의 임대차」이고 기간은 5년이다(같은 조 제2호).

건물 기타 공작물과 동산의 임대차

건물 기타 공작물의 임대차는 3년을 넘지 못한다(민법 제619조 제3호). 동산의 임대차는 6월을 넘지 못한다(같은 조 제4호). 건물 기타 공작물과 동산에는 토지와 달리 목적에 따른 구분이 없고, 목적물의 종류만으로 기간이 정해진다.

조문 제목과 등기법의 용어

민법 제619조의 제목은 「처분능력, 권한없는 자의 할 수 있는 단기임대차」이다. 부동산등기법은 이 조의 임대차를 「단기임대차」라고 부른다. 그 등기에 관한 문언은 부동산등기법 제74조 제4호 단서가 정한다(아래 세 번째 절).

단기임대차의 기간은 언제까지 갱신하여야 하나?

처분의 능력 또는 권한없는 자의 임대차 기간은 갱신할 수 있고, 그 기간만료전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신하여야 한다(민법 제620조).

민법 제620조는 본문에서 「전조의 기간은 갱신할 수 있다」고 정하고, 「그러나」로 시작하는 단서에서 갱신하여야 하는 시기를 정한다. 갱신은 「할 수 있다」이고, 단서의 시기는 「갱신하여야 한다」이다. 단서의 기준일은 「그 기간만료전」이다.

목적물	갱신하여야 하는 시기(제620조 단서)	갱신 대상인 제619조의 기간
토지	그 기간만료전 1년내	제1호 10년, 제2호 5년(민법 제619조 제1호·제2호)
건물 기타 공작물	그 기간만료전 3월내	제3호 3년(민법 제619조 제3호)
동산	그 기간만료전 1월내	제4호 6월(민법 제619조 제4호)

민법 제619조는 토지를 제1호(10년)와 제2호(5년)로 나누지만, 같은 법 제620조 단서는 토지를 나누지 않고 「토지에 대하여는 1년」이라고만 정한다. 건물 기타 공작물은 「3월」, 동산은 「1월」이다.

임차권설정등기에는 단기임대차라는 뜻도 기록하나?

등기관은 존속기간을 기록할 때, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 「민법」 제619조의 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기록한다(부동산등기법 제74조 제4호).

기록하여야 하는 사항

부동산등기법 제74조 본문은 등기관이 임차권 설정 또는 임차물 전대의 등기를 할 때에는 제48조에서 규정한 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다고 정한다. 제48조에서 규정한 사항은 순위번호, 등기목적, 접수연월일 및 접수번호, 등기원인 및 그 연월일, 권리자이다(같은 법 제48조 제1항 제1호부터 제5호까지). 본문에는 「다만, 제3호부터 제6호까지는 등기원인에 그 사항이 있는 경우에만 기록한다」는 단서가 붙는다.

호	기록할 사항	기록 요건
제1호	차임(借賃)	본문에 따라 기록하여야 한다
제2호	범위	본문에 따라 기록하여야 한다
제3호	차임지급시기	본문 단서: 등기원인에 그 사항이 있는 경우에만 기록한다
제4호	존속기간. 다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 「민법」 제619조의 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기록한다	본문 단서: 등기원인에 그 사항이 있는 경우에만 기록한다
제5호	임차보증금	본문 단서: 등기원인에 그 사항이 있는 경우에만 기록한다
제6호	임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의	본문 단서: 등기원인에 그 사항이 있는 경우에만 기록한다
제7호	임차권설정 또는 임차물전대의 범위가 부동산의 일부인 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호	부동산의 일부인 때에 기록한다. 본문 단서의 「제3호부터 제6호까지」에 속하지 않는다

각 행의 근거는 부동산등기법 제74조 본문·본문 단서와 같은 조 각 호이다. 존속기간은 제4호이므로 본문 단서의 「제3호부터 제6호까지」에 속하고, 제4호 단서가 붙은 사항은 단기임대차라는 뜻이다.

신청정보에 제공하는 사항

임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 법 제74조 제1호부터 제6호까지의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제130조 제1항). 존속기간을 정한 부동산등기법 제74조 제4호는 이 제1호부터 제6호까지에 속한다. 규칙 제130조 제1항은 제7호를 열거하지 않고, 범위가 부동산의 일부인 경우에는 규칙 제130조 제2항이 규칙 제128조 제2항을 준용한다. 따라서 임차권설정 또는 임차물 전대의 범위가 부동산의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(같은 규칙 제128조 제2항).

등기 협력 청구와 제삼자에 대한 효력

부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(민법 제621조 제1항). 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(같은 조 제2항). 신청 방법, 공동신청, 첨부정보는 임차권설정등기 신청에서, 등기된 임차권의 성질은 임차권등기와 임차권에서, 등기 뒤의 변경·이전은 임차권 변경·이전등기에서 다룬다.

실무 체크포인트

목적물을 확인하고 해당 호를 고른다. 토지는 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차(10년)인지 기타 토지의 임대차(5년)인지 나누고, 건물 기타 공작물은 3년, 동산은 6월이다(민법 제619조 제1호부터 제4호까지).
갱신 시기는 목적물별로 따로 본다. 갱신은 그 기간만료전 토지는 1년, 건물 기타 공작물은 3월, 동산은 1월내에 하여야 한다(민법 제620조).
존속기간을 기록할 때 단기임대차라는 뜻을 덧붙인다. 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 「민법」 제619조의 단기임대차이면 존속기간을 기록할 때 그 뜻도 기록한다(부동산등기법 제74조 제4호).
신청정보에는 제74조 제1호부터 제6호까지를 제공한다. 존속기간이 제4호에 속하므로 임차권설정 신청정보의 내용이 된다(부동산등기규칙 제130조 제1항).
등기 협력은 반대약정이 없으면 청구할 수 있다. 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(민법 제621조 제1항).