부동산 매매 거래신고와 신고내용 정정·변경·해제 신고

부동산 매매계약 등을 체결한 거래당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고하고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부했다면 그 개업공인중개사가 신고한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항·제3항). 거래당사자 중 일방이 국가등이면 국가등이 신고하고, 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있다(같은 법 제3조 제1항 단서·제2항). 신고 뒤에는 정정신청, 등기신청 전 변경신고, 해제등 신고가 이어진다.

어떤 계약을 체결하면 누가 어느 신고관청에 며칠 안에 신고해야 하나?

거래당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고하고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부했다면 그 개업공인중개사가 신고한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항·제3항).

신고 대상 계약과 신고관청

신고 대상은 다음 세 가지 계약이다. 「부동산」은 토지 또는 건축물이고, 「부동산등」은 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리다(같은 법 제2조 제1호·제2호).

신고관청은 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항).

신고인과 첨부서류

신고인과 제출 서류는 거래 형태에 따라 나뉜다.

단독신고를 받은 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제3항). 중개거래에서 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부하는 의무와 설명 누락의 책임은 중개대상물 확인·설명서 교부와 설명 누락 시 손해배상·공제금 청구에서 다룬다.

신고사항과 신고필증

신고서에 적을 사항은 영 별표 1이 정한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 제1항). 별표 1 제1호의 신고사항은 가목부터 자목까지다. 가목부터 마목까지는 모든 거래에 공통이고, 바목·사목·아목·자목은 각 목에 적힌 경우에만 신고한다.

매수인이 외국인등록이나 국내거소신고를 한 경우에는 신고서를 제출할 때 외국인등록 사실증명 또는 국내거소신고 사실증명을 신고관청에 함께 제출해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제11항). 제2조 제1항부터 제11항까지에 따라 신고 또는 제출을 하려는 사람은 주민등록증, 운전면허증, 여권 등 본인의 신분을 증명할 수 있는 증명서를 신고관청에 보여줘야 한다(같은 조 제12항). 거래당사자나 법인 또는 매수인의 위임을 받은 사람이 제출을 대행할 때에는 서명 또는 날인한 위임장(거래당사자가 법인인 경우에는 법인인감을 날인한 위임장)과 위임한 거래당사자의 신분증명서 사본을 함께 제출하고, 대행하는 사람도 신분증명서를 보여줘야 한다(같은 규칙 제5조 제1항). 개업공인중개사의 위임을 받은 소속공인중개사도 제출을 대행할 수 있고, 이 경우 소속공인중개사는 신분증명서를 신고관청에 보여줘야 한다(같은 규칙 제5조 제2항).

부동산거래계약시스템을 통하여 거래계약을 체결한 경우에는 계약이 체결된 때에 신고서를 제출한 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제14항). 전자문서로 제출할 수 있는 신고서는 규칙 제2조 제1항·제2항 및 제4항부터 제10항까지에 따른 신고서와 법인신고서등이다(같은 규칙 제20조의3 제1항 제1호). 단독신고서를 정한 제2조 제3항은 이 목록에 없다.

신고를 받은 신고관청은 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 하고, 신고필증은 별지 제2호서식이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제5항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제13항). 부동산등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제6항). 외국인등의 취득·계속보유 신고와 허가는 외국인 토지취득 신고와 허가 절차에서, 주택 임대차계약의 신고는 주택 임대차계약 신고와 변경·해제 신고에서 다룬다.

주택을 매수하면 자금조달ㆍ입주계획서와 증빙서류를 언제 누구에게 제출하나?

주택 매수의 자금조달ㆍ입주계획서는 매수인이 단독으로 서명 또는 날인해 신고서와 함께 낸다. 영 별표 1 제2호나목, 같은 표 제3호가목 전단·나목 또는 제3호의2에 따른 사항을 신고해야 하는 경우에는 신고서를 제출할 때 매수인이 단독으로 서명 또는 날인한 별지 제1호의3서식 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 신고관청에 함께 제출해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제6항).

제출 대상과 증빙서류

대상 주택은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 또는 제2호의 단독주택 또는 공동주택(공관 및 기숙사는 제외한다)이고, 단독주택 또는 공동주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리를 포함한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 비고 3).

제출 대상과 서류는 별표 1의 구분에 따라 나뉜다. 이 표의 「법인」은 「부동산등기법」 제49조제1항제2호의 부동산등기용등록번호를 부여받은 법인으로 「상법」에 따른 법인을 말한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 비고 2).

증빙서류는 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약(법인 매수 포함)과 제3호의2에 해당하는 경우에 첨부한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제6항 후단). 첨부서류는 자금조달ㆍ입주계획서에 적은 항목에 따라 다음과 같이 나뉜다(같은 규칙 제2조 제7항).

자금조달ㆍ입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제7항). 신고를 하기 전에 부동산 거래대금이 모두 지급된 경우에는 자금의 조달계획이 자금의 조달방법이 된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 비고 9). 별표 1 제4호 및 제5호에 따른 토지의 자금조달계획과 이용계획을 신고해야 하는 경우에는 매수인이 단독으로 서명 또는 날인한 별지 제1호의4서식을 신고서와 함께 제출한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제8항).

제출 시기와 사례

제출 시기는 누가 신고서를 내는지에 따라 나뉜다.

• 「법인신고서등」은 법인 신고서, 자금조달ㆍ입주계획서, 제7항 각 호의 구분에 따른 서류, 같은 항 후단에 따른 사유서 및 자금조달ㆍ토지이용계획서다. 법인 또는 매수인이 법인신고서등을 신고서와 분리하여 제출하기를 희망하면 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 별도로 제출할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제9항).
• 신고하려는 자 중 법인 또는 매수인 외의 자(개업공인중개사 등)가 법인신고서등을 제출하는 경우, 법인 또는 매수인은 거래계약의 체결일부터 25일 이내에 그 자에게 법인신고서등을 제공해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제10항).
• 이 기간 내에 제공하지 않은 경우에는 법인 또는 매수인이 별도로 법인 신고서 또는 자금조달ㆍ입주계획서를 제출해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제10항).
• 신고관청은 신고서(법인신고서등을 제출해야 하는 경우에는 법인신고서등을 포함한다)가 제출된 때에 신고필증을 발급한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제13항).

가정 사례로 본다. 개인 갑이 조정대상지역(투기과열지구가 아닌 곳)의 주택을 사면서 개업공인중개사에게 신고를 맡겼다면, 갑은 별표 1 제3호에 따라 가격과 관계없이 별지 제1호의3서식을 내고, 계약 체결일부터 25일 이내에 개업공인중개사에게 제공해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 제3호, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제10항). 이 경우는 투기과열지구 소재 주택이나 제3호의2에 해당하지 않으므로 규칙 제2조 제6항 후단의 증빙서류 첨부 대상이 아니다. 갑이 자금 내역을 개업공인중개사에게 알리지 않고 직접 내려면 계약 체결일부터 30일 이내에 별도로 제출한다(같은 규칙 제2조 제9항).

신고필증을 받은 뒤 잘못 적은 사항은 어떻게 정정신청하나?

거래당사자 또는 개업공인중개사는 신고필증에 정정 사항을 표시하고 해당 정정 부분에 서명 또는 날인을 하여 신고관청에 제출함으로써 정정을 신청할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제1항·제2항). 거래당사자의 주소ㆍ전화번호 또는 휴대전화번호를 정정하는 경우에는 해당 거래당사자 일방이 단독으로 서명 또는 날인하여 신청할 수 있다(같은 규칙 제3조 제2항 단서).

정정을 신청할 수 있는 사항은 다섯 가지다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제1항).

거래가격은 이 다섯 가지에 들지 않고, 같은 규칙 제3조 제3항 제5호의 변경신고 대상이다. 신고관청은 정정사항을 확인한 후 지체 없이 해당 내용을 정정하고, 정정사항을 반영한 신고필증을 재발급해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제6항).

전자문서로 제출할 수 있는 것은 제3조 제2항 본문에 따른 신고필증이고, 같은 항 단서에 따른 경우는 목록에서 제외된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제20조의3 제1항 제2호). 따라서 제3조 제2항 단서에 따른 신청, 즉 거래당사자의 주소ㆍ전화번호 또는 휴대전화번호를 거래당사자 일방이 단독으로 정정하는 신청은 제20조의3 제1항 목록에 없다. 거래당사자의 위임을 받은 사람이 정정신청의 제출을 대행하면 규칙 제5조 제1항의 위임장과 위임한 거래당사자의 신분증명서 사본을 함께 제출하고, 대행하는 사람도 신분증명서를 보여줘야 한다. 개업공인중개사의 위임을 받은 소속공인중개사가 대행하면 규칙 제5조 제2항에 따라 신분증명서를 신고관청에 보여줘야 한다(같은 규칙 제5조 제1항).

등기신청 전에 계약 내용이 바뀌면 어떻게 변경신고하나?

거래당사자 또는 개업공인중개사는 「부동산등기법」에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에 신고관청에 신고 내용의 변경을 신고할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제3항). 변경신고 대상은 다음 아홉 가지이고, 별지 제3호서식 부동산거래계약 변경 신고서로 한다.

위 표는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제3항 각 호를 옮긴 것이다. 변경신고를 하는 거래당사자 또는 개업공인중개사는 별지 제3호서식의 변경 신고서에 서명 또는 날인하여 제출한다. 다만 부동산등의 면적 변경이 없는 상태에서 거래가격이 변경된 경우에는 거래계약서 사본 등 그 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 한다(같은 규칙 제3조 제4항).

법 제3조제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 계약(공급계약, 분양권·입주권 매매)은 거래가격 중 분양가격 및 선택품목을 거래당사자 일방이 단독으로 변경신고를 할 수 있고, 이 경우 거래계약서 사본 등 그 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제5항). 변경신고를 받은 신고관청은 변경사항을 확인한 후 지체 없이 변경하고, 변경사항을 반영한 신고필증을 재발급해야 한다(같은 규칙 제3조 제6항).

전자문서로 제출할 수 있는 것은 제3조 제4항 본문에 따른 변경 신고서이고, 같은 항 단서에 따라 신고서를 제출하는 경우는 목록에서 제외된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제20조의3 제1항 제3호). 제3조 제5항의 단독 변경신고도 제20조의3 제1항 목록에 없다.

가정 사례로 본다. 매매대금을 7억원으로 신고한 뒤 잔금 전에 하자를 이유로 6억 8천만원으로 줄이기로 합의했고 면적은 그대로라면, 거래가격 변경(제5호)이므로 등기신청 전에 변경 신고서와 변경된 거래계약서 사본을 함께 제출한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제3항 제5호·제4항 단서). 이 신고서는 제20조의3 제1항 제3호 목록에서 제외되는 경우에 해당한다.

신고한 계약이 해제ㆍ무효ㆍ취소되면 누가 언제까지 해제등 신고를 하나?

거래당사자는 신고한 계약이 해제, 무효 또는 취소(해제등)된 경우 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 제1항). 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다(같은 항 단서).

개업공인중개사가 제3조제3항에 따라 신고를 한 경우에는 개업공인중개사가 제1항에도 불구하고 제1항에 따른 신고(공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 것을 말한다)를 할 수 있다. 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제1항 단서를 준용한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 제2항).

신고 방법은 다음과 같다.

신고를 받은 신고관청은 그 내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 부동산거래계약 해제등 확인서를 신고인에게 지체 없이 발급해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제4조 제3항). 부동산거래계약시스템을 통하여 해제등을 한 경우에는 해제등이 이루어진 때에 해제등 신고서를 제출한 것으로 본다(같은 규칙 제4조 제4항). 전자문서로 제출할 수 있는 것은 제4조 제1항에 따른 해제등 신고서이고, 단독 해제등 신고서(제4조 제2항)는 제20조의3 제1항 목록에 없다(같은 규칙 제20조의3 제1항 제4호).

「확정된 날」에 해당하는 사유는 법 제3조의2 제1항과 규칙 제4조가 열거하지 않는다. 단독신고에서는 확정된 법원의 판결문 등 해제등이 확정된 사실을 입증할 수 있는 서류를 낸다(규칙 제4조 제2항 제1호). 가정 사례로, 갑이 을을 상대로 계약 해제를 인정하는 판결을 받아 확정되었는데 을이 신고서에 서명하지 않는다면 갑은 확정판결문 사본과 단독신고사유서를 첨부해 단독으로 신고한다.

신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 어떤 과태료와 처벌을 받나?

과태료는 위반 유형에 따라 500만원 이하, 3천만원 이하, 취득가액의 100분의 10 이하로 나뉜다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제1항부터 제3항까지). 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청이 부과ㆍ징수하고 부과기준은 영 별표 3이다(같은 법 제28조 제6항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제20조).

금지행위와 벌칙

법 제4조는 누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관하여 다음 행위를 하여서는 아니 된다고 정하고, 위반 유형마다 과태료 근거가 나뉜다.

부당하게 재물이나 재산상 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 할 목적으로 제4조제4호 또는 제5호를 위반하여 거짓으로 신고한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제1항). 이 벌칙을 부과받은 경우는 제28조제1항 제1호·제2호의 과태료에서 제외된다(같은 법 제28조 제1항 제1호·제2호).

신고를 하지 않은 경우의 과태료

제3조제1항부터 제4항까지를 위반하여 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 제1호). 신고를 하지 않은 경우의 과태료는 신고 해태기간과 실제 거래가격에 따른다. 법 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제3조의2제1항을 위반하여 신고를 하지 않은 경우(공동신고를 거부한 경우 포함)에는 법 제28조제2항 제1호 및 제1호의2가 적용된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제2호 나목 1)).

신고 해태기간은 신고기간 만료일의 다음 날부터 기산하여 신고를 하지 않은 기간이고, 천재지변 등 불가항력적인 경우와 이에 준하는 그 밖의 사유로 신고의무를 이행하지 못한 상당한 사유가 있다고 인정되는 경우의 기간은 산입하지 아니할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제2호 나목 비고). 가정 사례로, 합의해제가 확정된 뒤 해제등 신고기간이 지나고 2개월이 되도록 신고하지 않은 계약의 실제 거래가격이 5억원 이상이면 50만원이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제2호 나목 1) 가) (3)).

거짓 신고와 자료 미제출의 과태료

제4조제4호 또는 제5호를 위반하여 거짓으로 신고한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과하되, 제26조제1항에 따라 벌칙을 부과받은 경우는 제외한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제1항 제1호·제2호). 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다(같은 법 제28조 제3항). 개별기준은 다음과 같다.

• 제6조를 위반하여 거래대금 지급 증명자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 경우 또는 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 않은 경우는 법 제28조제1항 제3호의 과태료다. 부동산 매매계약의 신고가격이 시가표준액(「지방세법」 제4조에 따른 신고사유 발생연도의 시가표준액) 미만이면 그 시가표준액을 신고가격으로 한다. 부동산에 대한 공급계약 및 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 신고가격이 해당 부동산등의 분양가격 미만이면 그 분양가격을 신고가격으로 한다(별표 3 제2호 가목 비고). 신고가격이 1억5천만원 이하이면 500만원이고, 10억원을 초과하면 3,000만원이며, 그 사이는 구간별로 700만원부터 2,900만원이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제2호 가목 3)).
• 부동산등의 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우에는 취득가액(실제 거래가격을 말한다)의 100분의 2이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제2호 다목 1)).
• 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우에는 실제 거래가격과 신고가격의 차액 비율에 따라 아래 표의 비율을 취득가액에 곱한 금액이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제2호 다목 2)).
• 제6조에 따른 거래대금 지급 증명자료 외의 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 경우에는 500만원이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제2호 나목 4)).

신고관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 고려하여 개별기준 금액의 2분의 1(법 제28조제1항 및 제3항을 위반한 경우에는 5분의 1) 범위에서 금액을 늘리거나 줄일 수 있다. 늘리는 경우에도 과태료의 총액은 법 제28조제1항부터 제5항까지에서 규정한 과태료의 상한을 초과할 수 없다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제1호). 개업공인중개사에게 과태료를 부과한 신고관청은 부과일부터 10일 이내에 해당 개업공인중개사의 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에 과태료 부과 사실을 통보하여야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제6항).

과태료 부과에 불복하는 당사자는 과태료 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있고, 이의제기가 있으면 과태료 부과처분은 그 효력을 상실한다(질서위반행위규제법 제20조 제1항·제2항).

위반사실을 자진신고하면 과태료를 감경ㆍ면제받을 수 있나?

신고관청은 법 제28조제2항제1호부터 제3호까지 및 제3항부터 제5항까지의 위반사실을 자진 신고한 자의 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다(법 제29조). 감경 또는 면제는 대통령령으로 정하는 바에 따르고, 같은 조의 열거에 법 제28조제1항은 들어 있지 않다.

영 제21조 제1항이 정한 기준은 조사 시작 전후로 나뉜다. 조사기관은 법 제6조제1항 또는 제3항(각각 법 제6조의4제3항에서 준용하는 경우를 포함한다)에 따른 국토교통부장관 또는 신고관청이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제1항 제1호).

여기서 「단독」에는 거래당사자 일방이 여러 명인 경우 그 일부 또는 전부가 공동으로 신고한 경우가 포함된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제1항 제1호 나목). 제1호가목은 법 제28조제2항제2호ㆍ제3호 또는 제3항부터 제5항까지를 요건으로 정하고, 제28조제2항제1호(신고를 하지 아니한 자)는 이 목에 열거되어 있지 않다.

자진신고를 해도 감경ㆍ면제를 받지 못하는 경우와 신고 방법은?

신고관청은 다음 경우에는 과태료를 감경ㆍ면제하지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제2항).

• 자진 신고하려는 부동산등의 거래계약과 관련하여 「국세기본법」 또는 「지방세법」 등 관련 법령을 위반한 사실 등이 관계기관으로부터 조사기관에 통보된 경우(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제2항 제1호)
• 자진 신고한 날부터 과거 1년 이내에 제1항제1호 및 제2호에 따른 자진 신고를 하여 3회 이상 해당 신고관청에서 과태료의 감경 또는 면제를 받은 경우(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제2항 제2호)

자진 신고하려는 자는 별지 제18호서식 신고서와 위반행위를 입증할 수 있는 서류를 조사기관에 제출해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제3항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제21조 제2항). 입증서류는 규칙 제21조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자료다. 제1호는 계약서, 거짓신고 합의서, 입출금 내역서 등 위반사실을 직접적으로 입증할 수 있는 자료이고, 제2호부터 제4호는 진술서·확인서, 당사자 간 의사연락을 증명할 수 있는 전자우편·통화기록 등, 그 밖에 위반행위를 입증할 수 있는 자료다(같은 규칙 제21조 제3항).

조사가 시작된 시점은 조사기관이 거래당사자 또는 개업공인중개사 등에게 자료 제출 등을 요구하는 서면을 발송한 때다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제21조 제1항). 신고관청은 자진 신고를 한 자에게 과태료 감경 또는 면제 대상에 해당하는지 여부, 감경 또는 면제의 내용 및 사유를 통보하여야 한다(같은 규칙 제21조 제4항).

실무 체크포인트

• 계약 체결일부터 30일이 되는 날을 기록하고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부했는지, 상대방이 국가등인지 확인해 신고인을 정한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항·제3항).
• 일방이 신고를 거부하면 단독신고사유서, 거래계약서 사본, 영수증 사본 또는 통장 사본 등 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류를 갖춰 단독으로 신고한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제3항).
• 주택 매수는 별표 1 제2호 나목·제3호·제3호의2에 해당하는지 보고, 법인 또는 매수인 외의 자가 법인신고서등을 제출하는 경우 법인 또는 매수인은 계약 체결일부터 25일 이내에 그 자에게 법인신고서등을 제공해야 한다. 이 기간 내에 제공하지 않으면 법인 또는 매수인이 별도로 법인 신고서 또는 자금조달ㆍ입주계획서를 제출해야 한다. 분리 제출을 희망하면 계약 체결일부터 30일 이내에 별도로 제출할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제9항·제10항).
• 투기과열지구 소재 주택이나 제3호의2 해당 주택은 항목별 증빙서류를 첨부하고, 제출일을 기준으로 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려우면 그 사유서를 첨부해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제7항).
• 신고필증을 받으면 기재 내용을 대조해, 규칙 제3조 제1항 각 호의 사항이 잘못 기재되었으면 정정을 신청하고, 같은 조 제3항 각 호의 사항이 변경되었으면 등기신청 전에 변경신고를 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제1항·제3항).
• 면적 변경이 없는 상태에서 거래가격이 변경되면 거래계약서 사본 등 그 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제4항 단서).
• 거래당사자는 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 해제등 신고를 하고, 일방이 거부하여 단독으로 신고하면 확정된 법원의 판결문 등 입증서류와 단독신고사유서를 낸다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제4조 제2항). 제3조제3항에 따라 거래신고를 한 개업공인중개사는 해제등 신고를 할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 제2항).
• 신고기간이 지났으면 해태기간이 3개월을 넘기 전에 신고한다. 자진신고로 면제 또는 100분의 50 감경을 받으려면 위반행위가 법 제28조 제2항 제2호·제3호 또는 제3항부터 제5항까지의 어느 하나여야 한다. 제28조 제1항, 제2항 제1호·제1호의2는 영 제21조 제1항 제1호 가목에 없다. 가목에 해당하고 조사기관이 자료 제출 등을 요구하는 서면을 발송하기 전에 별지 제18호서식으로 신고하여 영 제21조 제1항 제1호 나목·다목까지 갖추면 과태료를 면제한다. 서면 발송 뒤에 신고하면 같은 항 제2호의 요건을 모두 갖춘 때 과태료의 100분의 50을 감경한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제29조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3 제2호 나목 1), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제21조 제1항·제2항).

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• 개념·해설
  주택 임대차계약 신고와 변경·해제 신고외국인 토지취득 신고와 허가 절차중개대상물 확인·설명서 교부와 설명 누락 시 손해배상·공제금 청구개업공인중개사 휴업·폐업·재개·휴업기간 변경 신고
• 법령
  부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2부동산 거래신고 등에 관한 법률 제4조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제29조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제20조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제4조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제5조부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제20조의3부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제21조질서위반행위규제법 제20조