외국인 토지취득 신고와 허가 절차

외국인등이 국내 부동산을 취득하면 취득 원인에 따라 30일·60일·6개월 안에 신고관청에 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 같은 법 제8조). 군사시설 보호구역 등 정해진 지역의 토지는 계약 전에 허가를 받아야 하고, 허가 없는 계약은 효력이 생기지 않는다(같은 법 제9조).

쉽게 말하면 — 미국 국적인 갑이 한국에 사는 부모에게서 땅을 증여받는 계약을 맺은 경우입니다. 갑은 계약한 날부터 60일 안에 땅이 있는 시·군·구에 취득 신고를 해야 하고, 하지 않으면 300만원 이하의 과태료 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제1항, 같은 법 제28조 제4항). 그 땅이 군사시설 보호구역 안에 있다면 신고만으로는 안 되고 계약 전에 허가를 받아야 합니다(같은 법 제9조 제1항 제1호). 허가 없이 맺은 증여계약은 효력이 생기지 않습니다(같은 조 제3항).

누가 「외국인등」에 해당하나?

대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법령으로 설립된 법인·단체, 외국인 지배 비율이 절반 이상인 법인·단체, 외국 정부와 국제기구가 외국인등이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호). 외국인등은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인·법인 또는 단체를 말한다.

대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인(가목)
외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체(나목)
사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체(다목)
업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체(라목)
가목에 해당하는 사람이나 나목에 해당하는 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체(마목)
외국 정부(바목)
대통령령으로 정하는 국제기구(사목)

국내법으로 설립한 회사라도 다목부터 마목까지에 해당하면 외국인등이다. 대한민국 국적을 유지한 채 해외에 사는 재외국민은 가목에 해당하지 않으며, 그 등기 절차는 재외국민 부동산등기에서 설명한다. 외국 국적을 가진 동포는 가목의 외국인이다.

자기 회사가 해당하는지는 사원·임원 명단과 주주별 자본금·의결권 비율로 확인한다. 등기 단계에서도 같은 기준을 본다. 국내 법인·단체가 허가 대상 지역 토지의 소유권취득등기를 신청할 때 이 비율 요건에 해당하는지 의심스러우면 등기관은 별지 제2호 진술서를 제출하게 한 뒤 등기를 하여야 한다(등기예규 제1778호 제17조).

매매·증여·상속·경매마다 신고 기한은?

매매는 계약체결일부터 30일, 그 밖의 취득 계약은 계약체결일부터 60일, 상속·경매 등은 취득일부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 한다. 신고관청이란 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장을 말한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항). 매매에서는 외국인등도 거래당사자로서 일반 부동산 거래신고를 한다(같은 법 제2조 제3호).

취득 원인	신고	기한	근거
부동산 매매계약, 법정 공급계약, 분양받을 지위의 매매계약	부동산 거래신고	거래계약의 체결일부터 30일 이내	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항
증여 등 위 계약을 제외한 취득 계약	외국인등 취득신고	계약체결일부터 60일 이내	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제1항
상속·경매, 그 밖에 대통령령으로 정하는 계약 외의 원인	외국인등 취득신고	부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제2항

매매 등의 부동산 거래신고는 거래당사자가 공동으로 한다. 다만 거래당사자 중 일방이 국가·지방자치단체 등(국가등)이면 국가등이 신고하고, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항·제2항). 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 그 중개사가 신고하여야 한다(같은 조 제3항).

외국인등 취득신고(제8조)는 취득한 외국인등이 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제1항·제2항). 제8조 제1항은 부동산 거래신고 대상인 제3조 제1항 각 호 계약을 스스로 빼고 있다. 그래서 매매는 30일 거래신고 하나로 처리되고, 60일 취득신고와 겹치지 않는다.

국적이 바뀌면 신고해야 하나?

국내 부동산등을 가진 대한민국 국민이나 국내 법인·단체가 외국인등으로 변경된 뒤에도 계속 보유하려면, 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제3항). 이를 계속보유 신고라고 한다.

국적을 잃어 가목의 외국인이 된 개인이 대상이다. 외국인 주주의 의결권이 절반 이상이 되는 등 다목부터 마목까지에 해당하게 된 국내 법인·단체도 「외국인등으로 변경된 경우」에 들어간다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호).

허가가 필요한 토지는 어디이고 허가 없이 계약하면?

외국인등이 아래 구역·지역의 토지를 취득하는 계약을 하려면 체결 전에 신고관청의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항·제3항). 허가 대상 구역과 지역을 정하는 기준, 허가 절차, 허가 없는 계약의 효과를 차례로 본다.

허가 대상 구역

토지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 허가 대상이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항).

「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역(제1호)
「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 제2조제3항에 따른 지정문화유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역(제2호)
「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물등과 이를 위한 보호물 또는 보호구역(제2호의2)
「자연환경보전법」 제2조제12호에 따른 생태·경관보전지역(제3호)
「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역(제4호)

다만 토지거래허가구역에서 제11조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 이 허가를 따로 받지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항 단서, 토지거래허가). 국내거소신고를 한 외국국적동포는 제9조 제1항 제1호에 따른 경우 외에는 부동산 취득에서 국민과 동등한 권리를 가진다. 이 경우에도 제3조 제1항과 제8조의 신고는 하여야 한다(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제11조 제1항).

허가 절차와 기준

허가 신청은 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청에 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항). 신청과 처리는 다음 순서로 진행된다.

외국인등은 외국인 토지취득 허가신청서에 서명 또는 날인하고 토지거래계약 당사자 간의 합의서를 첨부해 신고관청에 제출한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제7조의2 제1항). 신청인은 본인의 신분증명서를 보여주어야 한다(같은 조 제5항).
위임을 받은 사람이 대신 제출할 때에는 위임한 외국인등의 서명 또는 날인이 있는 위임장과 그 신분증명서 사본을 함께 내고, 대행하는 사람도 본인의 신분증명서를 보여주어야 한다(같은 조 제4항·제5항).
신고관청은 신청서를 받은 날부터 제9조 제1항 제1호의 군사시설 보호구역 등은 30일, 그 밖의 구역·지역은 15일 안에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제6조 제3항). 제1호 지역에서 부득이한 사유가 있으면 30일의 범위에서 연장할 수 있고, 연장 사유와 처리예정일을 지체 없이 신청인에게 알려야 한다(같은 항 단서).
허가하면 신고관청은 첨부서류를 확인한 뒤 외국인 토지취득 허가증을 발급한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제7조의2 제3항). 이 허가증은 뒤의 등기 신청 때 첨부정보가 된다. 신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 취득이 그 구역·지역의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하면 허가를 하여야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제2항).

허가 없이 맺은 계약

제1항을 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제3항). 이와 별도로 계약을 체결한 외국인등은 형사처벌 대상이 된다(아래 제재 절). 허가 없이 소유권이전등기까지 마쳐진 경우의 등기 처리는 마지막 절에서 설명한다.

신고·허가를 어기면 어떤 제재가 있나?

허가 없이 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 체결한 외국인등은 형벌을 받고, 신고를 하지 않거나 거짓으로 한 사람에게는 과태료가 부과된다. 위반 유형별 제재는 다음과 같다.

위반	제재	근거
제9조 제1항 허가 없이 토지취득계약 체결, 부정한 방법으로 허가를 받아 체결	2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제2항
매매 등 제3조 신고를 하지 않음(공동신고를 거부한 자 포함)	500만원 이하의 과태료	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 제1호
제3조 신고를 거짓으로 함	해당 부동산등 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항
제8조 제1항 취득신고(계약)를 하지 않거나 거짓으로 함	300만원 이하의 과태료	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제4항
제8조 제2항 취득신고(계약 외 원인)를 하지 않거나 거짓으로 함	100만원 이하의 과태료	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항 제1호
제8조 제3항 「토지의 계속보유 신고」를 하지 않거나 거짓으로 함	100만원 이하의 과태료	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항 제2호

과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청이 부과·징수한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제6항). 위반사실을 스스로 신고하면 신고관청은 위 과태료를 감경하거나 면제할 수 있다(같은 법 제29조). 법률이 감면 대상으로 정한 것은 제28조 제2항 제1호부터 제3호까지와 제3항부터 제5항까지의 과태료이고, 실제 감면 요건과 범위는 대통령령에 맡겨져 있다(같은 조).

등기할 때 허가를 어떻게 증명하나?

외국인등이 허가 대상 구역·지역의 토지(대지권 포함)를 취득하는 계약으로 소유권이전등기를 신청하면 외국인 토지취득허가증을 첨부정보로 제공해야 한다(등기예규 제1778호 제15조 제1항). 첨부정보란 등기를 신청할 때 신청정보와 함께 등기소에 내는 서면이나 전자정보다.

준비할 것과 내지 않아도 되는 것

토지에 따라 등기소에 내는 서면이 다르다.

허가 대상 지역의 토지이면 외국인 토지취득허가증을 낸다(등기예규 제1778호 제15조 제1항). 다만 국내거소신고를 한 외국국적동포는 제1호 지역의 토지를 취득하는 경우로 한정한다(같은 항 단서).
토지거래계약 허가증을 첨부정보로 제공했다면 토지취득허가증은 제공할 필요가 없다(같은 조 제2항).
취득하려는 토지가 허가 대상이 아니면 이를 소명하기 위해 토지이용계획확인서를 첨부정보로 제공하여야 한다(같은 조 제3항).

예규 제15조가 외국인등의 토지취득에 관하여 정한 첨부정보는 이 세 가지이고, 제8조 취득신고를 마쳤다는 증명은 이 조에 들어 있지 않다. 매매계약이면 매수인은 거래신고필증이 발급된 때 검인을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제6항). 주소증명·등록번호 등 나머지 서류는 외국인 부동산등기에서 설명한다.

허가 없이 마쳐진 등기

허가 대상 토지에 허가 없이 소유권이전등기가 마쳐졌더라도 등기관은 이를 직권으로 말소할 수 없다(등기예규 제1778호 제16조). 예규는 그 이유로 이 등기가 부동산등기법 제29조 제2호에 해당하지 않는다는 점을 든다. 직권말소란 신청 없이 등기관이 스스로 등기를 지우는 것이다. 등기가 남아 있어도 토지취득계약의 효력이 생기지 않는다는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제3항은 그대로 적용된다.

실무 체크포인트

법인이 취득하면 외국인 사원·임원 비율과 외국인의 자본금·의결권 비율이 2분의 1 이상인지 먼저 확인한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호 다목~마목).
매매는 거래계약 체결일부터 30일 이내 거래신고, 증여 등 그 밖의 계약은 계약체결일부터 60일 이내 취득신고, 상속·경매 등은 취득일부터 6개월 이내 취득신고다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항, 같은 법 제8조 제1항·제2항).
국적을 잃었거나 회사가 외국인 지배로 바뀌었으면 변경된 날부터 6개월 이내에 계속보유 신고를 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제3항).
계약서에 서명하기 전에 토지이용계획확인서로 그 토지가 군사시설 보호구역·지정문화유산 보호구역·생태·경관보전지역 등에 있는지 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항, 등기예규 제1778호 제15조 제3항).
허가 대상이면 계약 전에 허가신청서와 당사자 간 합의서를 신고관청에 내고, 처리기간(15일, 군사시설 보호구역 등은 30일)을 계약 일정에 반영한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제7조의2 제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제6조 제3항). 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않고 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제3항, 같은 법 제26조 제2항).
신고 기한을 넘겼으면 위반사실을 자진 신고해 과태료 감경·면제를 받을 수 있는지 신고관청에 확인한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제29조).