상속주택의 소유권이전등기 시기

질문

안녕하세요 신우 법무사 사무소의 좋은 정보안내에 감사합니다.
금번 존속 유고로 거주 주택을 상속인 2명이 협의분할 상속등기 준비중입니다.
위 상속주택이 오래되어 새로 신축하려합니다.
위 주택에 상속등기는 재건축을 완료하고 실행하는게 맞는지, 상속등기를 완료하고 재건축 실행이 맞는지 문의드립니다.

답변

토지에 관해 신축 인허가·담보 설정·처분이 필요하다면 상속등기를 먼저 마치는 것이 원칙입니다. 기존 건물은 철거와 멸실등기의 시점에 따라 상속등기 필요성이 달라지므로, 철거 전에 토지·건물 등기부와 인허가 절차를 함께 확인해야 합니다.

토지는 언제 상속등기해야 하는가

상속인은 사망으로 소유권을 취득하지만, 상속등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다. 토지를 담보로 제공하거나 매도하고, 신축 과정에서 소유권 증명이 필요하다면 먼저 상속등기를 마치는 것이 안전합니다.

건축허가나 신고에서 요구하는 명의와 서류는 관할 행정청의 실무에 따라 달라질 수 있으므로, 설계사무소와 관할청에 상속등기 선행 여부를 함께 확인해야 합니다.

기존 건물도 반드시 이전등기해야 하는가

건물을 철거하고 멸실등기까지 마치면 기존 건물의 등기부가 없어지므로 그 뒤에는 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 할 대상이 없습니다. 반대로 철거 전에 건물을 처분하거나 권리관계를 정리해야 한다면 상속등기가 필요할 수 있습니다.

따라서 아직 존재하는 건물의 등기부 상태, 철거·멸실신고의 신청 주체와 예정일을 확인한 뒤 토지 상속등기와 함께 신청할지 결정해야 합니다. 신축 건물은 완공 후 별도의 소유권보존등기를 합니다.

세금 기한은 등기와 별개인가

상속 취득세의 신고·납부기한은 등기일이 아니라 상속개시일을 기준으로 합니다. 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 상속인 중 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월 안에 신고·납부해야 합니다.

등기를 늦춘다고 취득세 기한도 늦어지지 않습니다. 협의분할을 할 예정이라면 상속인 전원의 참여와 인감서류도 필요하므로, 철거 일정과 별개로 세금 신고기한부터 관리해야 합니다.