대지사용권 사후취득과 대지권등기

구분건물을 신축·양도한 자가 양도 후에 대지사용권을 취득했다면, 현재 구분건물 소유명의인과 공동으로 대지사용권 이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제60조 제2항). 이 특례를 이용할 때에는 이전등기와 대지권등기를 동시에 신청하여야 한다. 대지권등기는 현재 소유명의인이 단독으로 신청한다(같은 조 제3항, 등기선례 제8-320호).

쉽게 말하면 — 아파트 호실은 먼저 넘겼지만 땅 지분을 나중에 확보한 경우입니다. 땅 지분을 현재 소유자에게 이전하는 등기와 호실의 대지권등기를 한 번에 신청합니다.

어떤 경우에 이 절차를 쓰나

이 절차는 구분건물을 신축해 양도한 자가 대지사용권을 나중에 취득해 이전하기로 약정한 경우에 적용한다(부동산등기법 제60조 제2항). 분양 당시에 이미 대지사용권을 가지고 있었으나 대지권등기를 마치지 않은 경우는 같은 조 제1항이 적용된다.

1991년 선례는 분양자가 토지 소유권을 취득하면서 대지권변경등기를 함께 신청하지 않았더라도 나중에 신청할 수 있다고 보았다(등기선례 제3-905호). 이 선례는 토지 취득 시점에 관한 처리례다. 현행 특례에서는 대지사용권 이전등기와 대지권등기를 동시에 신청하여야 한다(부동산등기법 제60조 제3항).

등기선례 제3-924호는 같은 쟁점에 관하여 제3-905호를 참조한다. 따라서 그 결론도 원 선례의 사안과 구법상 범위를 넘겨 읽지 않는다.

누가 신청하나

대지사용권 이전등기는 신축·양도한 자와 현재 구분건물 소유명의인이 공동으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제60조 제1항·제2항). 이 경로를 택한 현재 소유명의인은 동시에 대지권등기를 단독으로 신청하여야 한다(등기선례 제8-320호).

신축·분양한 자가 여러 명이면 각자가 양도한 구분건물의 현재 소유자와만 특례 절차를 이용할 수 있다. 다른 분양자가 양도한 호실의 소유자와 바로 신청할 수는 없다(등기선례 제8-320호).

대지 소유권 전부를 분양자 중 한 사람이 취득했다면, 나머지 분양자는 그 사람에게서 각자의 대지사용권 지분을 먼저 이전받아야 한다. 그 뒤에야 자신이 양도한 호실의 현재 소유자와 특례 이전등기를 신청할 수 있다(등기선례 제8-320호).

2000년 선례는 당시 분양자가 단독으로 대지권변경등기를 신청하는 구조에서 전유부분 근저당권자가 분양자를 대위할 수 없다고 보았다(등기선례 제6-159호). 현행 제60조는 신축·양도한 자와 현재 소유명의인이 공동으로 신청하는 특례다. 부동산등기법 제41조 제3항은 대지권이 변경·소멸했을 때 다른 구분건물 명의인을 대위하여 표시등기를 신청하는 조항이므로, 이 특례 이전등기의 신청권을 정한 규정이 아니다.

일반 채권자대위가 성립하는지는 별도로 판단한다. 전유부분에 설정된 담보권의 범위는 대지권과 담보권·전세권 등기에서 설명한다.

등기선례 제6-611호는 이 대위신청 쟁점에 관하여 제6-159호를 참조한다. 따라서 현행 제60조의 공동신청 특례 자체를 부정하는 별도 근거로 쓰지 않는다.

특례 신청에는 어떤 정보를 첨부하나

제60조 제1항·제2항의 대지사용권 이전등기를 신청할 때에는 등기원인을 증명하는 정보를 제공하지 않는다(부동산등기규칙 제46조 제4항). 같은 규칙 제46조 제1항 제6호의 주소·등록번호 증명정보도 제공하지 않는다. 소유권이전등기인 경우에도 제6호 단서가 정한 등기의무자의 주소 증명정보를 제공하지 않는다. 등기의무자의 등기필정보도 제공하지 않아도 된다(등기예규 제1647호 3.나.).

이 면제는 특례에 따른 대지사용권 이전등기에만 적용된다. 동시에 신청하는 대지권등기의 첨부정보까지 모두 면제되는 것은 아니다.

대지권등기의 대상이 규약상 대지이거나 대지권 비율을 규약으로 달리 정한 경우 등에는 해당 규약·공정증서를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제2항). 일반 대지권등기의 서류는 대지권등기 신청에서 확인한다.

일반 이전등기로도 정리할 수 있나

현재 구분건물 소유자가 대지사용권을 직접 취득하는 일반 절차도 가능하다. 이 경우에는 대지의 소유권보존등기명의인부터 중간취득자를 거쳐 현재 소유자에게 이르기까지 대지사용권 이전등기를 순서대로 마쳐야 한다. 그 뒤 현재 소유자가 대지권등기를 단독으로 신청한다(등기선례 제8-320호).

대지권등기를 마치면 1동 건물 표제부에는 대지권의 목적인 토지를 표시하고, 전유부분 표제부에는 대지권을 표시한다(부동산등기법 제40조 제3항). 등기관은 토지 등기기록에 해당 권리가 대지권이라는 뜻을 직권으로 기록한다(같은 조 제4항).

이미 대지권등기를 마친 뒤 구분소유자 사이에서 대지사용권 지분을 이전하여 비율을 바꾸는 절차는 사후취득 특례와 다르다. 먼저 분리처분을 허용하는 규약을 갖추어 기존 대지권등기를 말소한다. 이어 지분이전등기를 마친 뒤 대지권등기를 새로 신청한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 단서, 등기선례 제8-319호).

실무 체크포인트

분양자가 분양 당시 대지사용권을 가지고 있었는지, 나중에 취득했는지를 구별한다(부동산등기법 제60조 제1항·제2항).
대지사용권 이전등기와 대지권등기를 동시에 신청한다(부동산등기법 제60조 제3항).
분양자가 여러 명이면 해당 호실을 양도한 자가 누구인지 확인한다(등기선례 제8-320호).
일반 이전절차를 택하면 대지사용권의 중간 이전등기가 빠지지 않았는지 확인한다(등기선례 제8-320호).
특례 이전등기의 첨부 면제와 동시에 신청할 대지권등기의 첨부정보를 구별한다(부동산등기규칙 제46조 제2항·제4항).