대지사용권 - 신우법무사

대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호).

쉽게 말하면 — 아파트나 오피스텔처럼 한 건물에 여러 세대가 있는 집합건물에서, 내 호수(전유부분)를 소유하려면 건물이 서 있는 땅(대지)도 어떤 형태로든 사용할 권리가 있어야 합니다. 이 권리를 대지사용권이라고 합니다. 소유권일 수도 있고, 지상권·전세권·임차권일 수도 있습니다.

대지사용권의 종류는 무엇인가

대지사용권의 기반이 되는 권리는 다양하다. 대지 토지에 대한 소유권, 지상권(민법 제279조), 전세권(민법 제303조), 임차권(민법 제618조) 모두 대지사용권이 될 수 있다. 집합건물법은 권리의 종류를 한정하지 않고, 구분소유자가 전유부분 소유를 위해 대지에 대하여 가지는 권리 전반을 포괄한다.

구분소유자가 대지를 직접 공유 소유하는 경우가 가장 흔하지만, 임차인처럼 땅을 빌려 쓰는 권리도 대지사용권이 될 수 있습니다. 어떤 형태든 “전유부분을 소유하기 위해 대지를 사용하는 권리”이면 됩니다.

전유부분과 분리 처분이 가능한가

원칙적으로 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항). 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분을 양도하면 대지사용권도 함께 이전된다(같은 조 제1항).

단, 규약으로써 달리 정한 경우에는 분리 처분이 가능하다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 단서). 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(같은 조 제3항).

아파트를 팔면 그 아파트가 서 있는 땅 지분도 자동으로 함께 넘어갑니다. 전유부분과 대지사용권을 따로 팔 수 없습니다. 규약으로 허용한 경우는 예외이나, 실무상 분리 허용 규약은 거의 없습니다.

대지사용권의 비율은 어떻게 정해지는가

대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따른다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조). 특히 한 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유하는 경우에도 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 그 면적 비율에 따르되 규약으로 달리 정할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제21조 제1항).

대지사용권 없는 구분소유자의 지위

대지사용권을 가지지 않은 구분소유자가 있는 경우, 전유부분 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조). 이를 구분소유권 매도청구권이라 한다.

드물지만 건물은 있는데 대지 사용 권리가 없는 구분소유자가 생기는 경우, 토지 권리자는 그 호수를 시가에 강제 매수할 수 있는 권리를 갖습니다.

등기 — 대지권으로 공시된다

부동산등기법은 집합건물의 대지사용권 중 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 대지권이라 부른다(부동산등기법 제61조). 대지권 등기가 이루어지면, 이후 건물에 관한 권리 등기는 대지권에 대하여도 동일한 등기로서 효력이 있다. 다만 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기가 되어 있으면 그렇지 않다(같은 조 제1항). 대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에는 건물만에 관한 소유권이전등기 또는 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다(같은 조 제3항). 대지권이라는 뜻의 등기가 된 토지의 등기기록에도 마찬가지로 소유권이전등기·저당권설정등기 등을 할 수 없다(같은 조 제4항). 대지권이 지상권·전세권·임차권인 경우에도 이 제한이 준용된다(같은 조 제5항).

등기부에서 아파트를 보면 ‘대지권 표시’가 별도로 기재되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 이것이 대지사용권을 등기로 공시하는 ‘대지권’입니다. 대지권 등기 후에는 건물 등기 하나가 토지 지분에도 함께 효력을 미쳐, 원칙적으로 건물과 토지 지분을 각각 따로 등기할 수 없습니다. 다만 “건물만에 관한 것”이라는 부기를 해 두면 예외적으로 건물만 따로 등기할 수 있습니다.

실무 체크포인트

집합건물 등기 신청 시 대지권의 목적인 토지 표시와 대지권 비율이 정확히 기재됐는지 확인한다. 비율 오기재는 별도 경정등기 절차를 요한다.
분리처분금지 취지가 등기되지 않은 경우, 선의의 제3자가 대지사용권만 취득하면 대항이 안 된다. 신축 분양 물건의 경우 대지권 등기 완료 여부를 소유권이전 전에 반드시 확인한다.
대지권 등기 후에는 해당 토지 등기기록에 소유권이전·저당권 설정 등이 제한되므로(부동산등기법 제61조 제4항), 토지 별도 담보 설정이 필요한 경우 권리 관계를 먼저 파악한다.
구분건물을 신축한 자가 대지사용권은 가지고 있으면서도 대지권 등기를 하지 않고 구분건물에 관해서만 소유권이전등기를 마친 경우, 현재의 구분건물 소유명의인과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제60조 제1항).

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법령 (2)
부동산등기법 제60조 (대지사용권의 취득)집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조 (구분소유권 매도청구권)

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