공동저당 대위등기 신청

공동저당 대위등기는 대위자인 차순위저당권자가 등기권리자, 선순위저당권자가 등기의무자가 되어 공동으로 신청한다(등기예규 제1859호 제2조, 부동산등기법 제23조 제1항). 신청정보에는 매각부동산·매각대금·선순위 변제금액과 차순위저당권자의 피담보채권 사항을 적고, 집행법원이 작성한 배당표를 첨부한다(등기예규 제1859호 제3조·제4조). 채권자를 대위해 채무자 명의 등기를 신청하는 절차는 대위등기 신청 절차에서 설명한다.

쉽게 말하면 — 여러 부동산에 같은 빚의 저당이 잡혀 있는데 일부 부동산의 경매대가가 먼저 배당되면, 그 부동산의 차순위저당권자가 한도 안에서 선순위저당권을 대위할 수 있습니다. 등기는 차순위자 혼자 내는 것이 아니라 선순위자와 공동으로 신청하고, 집행법원이 만든 배당표를 붙입니다.

누가 언제 신청하나

동일한 채권의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우, 그중 일부의 경매대가를 먼저 배당하면 그 대가에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있다(민법 제368조 제2항 전단). 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다(같은 조 제2항 후단).

신청은 차순위저당권자가 등기권리자, 선순위저당권자가 등기의무자가 되어 공동으로 한다(등기예규 제1859호 제2조). 동시 배당에서 각 부동산의 경매대가에 비례하여 분담을 정하는 제1항 경로와, 이시 배당 뒤의 대위는 구별한다(민법 제368조 제1항·제2항).

신청정보와 첨부는 무엇인가

공동저당 대위등기를 신청하는 경우에는 부동산등기법 제80조의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고, 배당표 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제138조). 등기관이 「민법」 제368조 제2항 후단의 대위등기를 할 때에는 부동산등기법 제48조에서 규정한 사항 외에 다음을 기록하여야 한다(부동산등기법 제80조 제1항).

매각 부동산(소유권 외의 권리가 저당권의 목적일 때에는 그 권리)
매각대금
선순위 저당권자가 변제받은 금액

위 세 항목 외에 매각 부동산에 존재하는 차순위저당권자의 피담보채권 사항도 신청정보에 적어야 한다(등기예규 제1859호 제3조 제1항). 등기의 목적은 「○번 저당권 대위」, 원인은 「민법 제368조 제2항에 의한 대위」, 연월일은 선순위저당권자에 대한 경매대가의 배당기일로 표시한다(같은 예규 제3조 제2항). 매각일이나 대위등기 신청일과 혼동하지 않는다.

첨부하는 배당표는 신청인이 작성한 정산표가 아니라 집행법원이 작성한 배당표다(등기예규 제1859호 제4조). 부동산등기법 제80조 제1항의 대위등기에는 같은 법 제75조가 준용되어 등기관이 차순위저당권자의 피담보채권에 관한 내용을 기록한다(부동산등기법 제80조 제2항, 부동산등기법 제75조, 등기예규 제1859호 제6조 제2항).

신청서에는 어떤 부동산이 얼마에 팔렸는지, 선순위가 그 대금에서 얼마를 받아 갔는지, 내 채권(차순위 피담보채권) 내용이 무엇인지를 적고, 배당표를 붙입니다. 채무자 대신 등기해 주는 채권자대위 신청과는 다릅니다.

배당표 외에 무엇을 준비하나

배당표는 일반 첨부정보에 더하여 제공하는 자료다. 신청인이 법인이면 대표자 자격 증명, 대리 신청이면 대리권 증명, 새로 등기명의인이 되는 권리자의 주소·등록번호 증명 등 해당 자료를 함께 확인한다(등기예규 제1859호 제4조, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호부터 제6호까지). 자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리등기를 대리하면 등기의무자 확인·자필서명정보도 필요하다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호). 공동신청이므로 등기의무자인 선순위저당권자의 등기필정보도 신청정보로 제공한다(부동산등기법 제50조 제2항, 부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호).

배당표의 매각부동산·선순위 변제액과 신청정보를 대조하고, 대위 대상인 다른 부동산의 선순위 저당권도 정확히 특정한다. 등기의무자는 채무자나 소유자가 아니라 선순위저당권자다(같은 예규 제2조).

세금과 수수료는 얼마인가

공동저당의 대위등기를 신청할 때에는 매 1건당 6천원에 해당하는 등록면허세를 납부하고, 매 부동산별로 4천원에 해당하는 등기신청수수료를 납부하여야 한다(등기예규 제1859호 제5조 제1항). 전자신청은 매 부동산마다 1,000원, 전자표준양식에 의한 신청은 매 부동산마다 3,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 제4항). 국민주택채권은 매입하지 않는다(같은 예규 제5조 제2항). 등록면허세의 계산 단위인 건수와 수수료의 계산 단위인 부동산 수를 혼동하지 않는다.

등록면허세와 별도로 지방교육세도 확인한다. 지방교육세의 표준세율은 납부할 등록면허세액의 20%다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 조례상 세율 조정이나 감면이 없는 예로 등록면허세가 6,000원이면 지방교육세는 1,200원이다(지방세법 제151조 제1항 제2호·제2항, 등기예규 제1859호 제5조). 실제 납부 때에는 적용되는 조례와 감면 여부를 확인한다. 위 등록면허세·지방교육세·수수료는 대리인 보수와 증명서 발급비 등까지 포함한 전체 비용으로 읽어서는 안 된다.

접수 전과 완료 뒤 무엇을 대조하나

배당표 등 필수 첨부가 없거나 신청정보가 원인정보와 맞지 않으면 각하 사유가 된다. 보정할 수 있는 잘못은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제8호·제9호·단서). 완료 후에는 대위 대상인 선순위 저당권에 부기등기가 붙었는지, 매각부동산·매각대금·선순위 변제액과 차순위 피담보채권이 반영됐는지 확인한다(등기예규 제1859호 제6조). 대위 한도의 실체법상 판단은 공동저당에서 확인하되, 그 한도를 배당표에 기재된 선순위 변제액 전체와 자동으로 같다고 보아서는 안 된다(민법 제368조 제2항 후단).

등기부에는 어떻게 기록되나

공동저당 대위등기는 대위 대상인 선순위 저당권등기에 부기등기로 한다(등기예규 제1859호 제6조 제1항). 등기관은 차순위저당권자의 피담보채권 내용, 매각부동산, 매각대금과 선순위저당권자가 변제받은 금액을 기록한다(같은 예규 제6조 제2항).

실무 체크포인트

신청인이 먼저 경매되어 대가가 배당된 부동산의 차순위저당권자인지를 확인한다(민법 제368조 제2항 후단).
차순위저당권자와 선순위저당권자가 공동으로 신청한다(등기예규 제1859호 제2조).
채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 함께 담보로 잡힌 경우에는 공동저당의 대위 범위를 먼저 확인한다.
대위 한도는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액이다(민법 제368조 제2항 후단).
신청정보에는 매각 부동산·매각대금·선순위 변제금액과 차순위 피담보채권 사항을 적는다(부동산등기규칙 제138조, 등기예규 제1859호 제3조 제1항).
집행법원이 작성한 배당표 정보를 첨부한다(등기예규 제1859호 제4조).