계약 체결 대리인의 잔금 수령·해제·담보제공 권한

부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 있다(93다39379 판결요지 나.). 그러나 계약을 대리하여 체결한 대리인이 그 계약의 해제 등 일체의 처분권과 상대방의 의사를 수령할 권한까지 가지고 있다고 볼 수는 없다(2008다11276 판결요지 [3]).

쉽게 말하면 — 분양업무 일체를 위임받은 시공사의 직원에게 원고가 분양계약 해제를 요구한 사안입니다(2013다81019 이유 2.나. 첫째 단락).

아파트 등 건물의 분양업무에 관한 대리권을 수여받은 자의 업무가 개별적인 분양계약의 체결에 그치는 것이 아니라, 사정에 따라 그 일부 분양의 취소 내지 해제와 이에 따른 보완적인 재분양 계약의 체결 등 거래행위를 순차적, 계속적으로 수행하는 것을 필요로 하고 분양계약에 달리 정함이 없는 경우에는, 이러한 모든 행위가 일률적으로 그 업무범위 내에 속한다고 보아야 합니다(2013다81019 이유 2.가.).

이 사안에서 대법원은 특별한 사정이 없는 한 순차적·계속적인 분양계약 및 개별합의의 체결과 수분양자들의 입주 시까지는 시공사의 분양업무 대리권이 그대로 존속하고 시공사에게 수분양자들의 분양계약 해제의 의사표시를 수령할 권한이 있다고 보아, 그 해제가 피고에 대하여 효력이 미친다고 했습니다(2013다81019 이유 2.나.).

권한을 정하지 아니한 대리인은 어떤 행위를 할 수 있는가?

권한을 정하지 아니한 대리인은 보존행위와, 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 아니하는 범위에서 그 이용 또는 개량하는 행위만을 할 수 있다(민법 제118조 제1호·제2호). 대리권의 범위가 수권행위로 정해진 임의대리인은 어느 행위가 그 범위 안에 있는지가 개별 수권행위의 내용과 해석으로 판단된다.

임의대리에 있어서 대리권의 범위는 수권행위(대리권수여행위)에 의하여 정하여지는 것이므로 어느 행위가 대리권의 범위 내의 행위인지의 여부는 개별적인 수권행위의 내용이나 그 해석에 의하여 판단할 것이나, 일반적으로 말하면 수권행위의 통상의 내용으로서의 임의대리권은 그 권한에 부수하여 필요한 한도에서 상대방의 의사표시를 수령하는 이른바 수령대리권을 포함하는 것으로 보아야 한다. (93다39379 판결요지 첫 단락)

계약 체결을 수권받은 대리인이 대금 수령·해제·담보제공까지 할 수 있는지는 그 수권행위의 내용과 해석에 따라 정해진다. 대금 수령·해제·담보제공 각각에 관한 판결도 이 기준 위에서 그 행위가 수권행위의 범위에 속하는지를 판단했다. 통상의 임의대리권이 포함하는 수령대리권은 「그 권한에 부수하여 필요한 한도에서」 상대방의 의사표시를 수령하는 권한이다(2013다81019 이유 2.가. 첫째 단락도 같은 법리를 든다).

계약을 체결할 대리권을 받은 대리인에게 약정한 대금을 수령할 권한도 있는가?

부동산 소유자의 매매계약 체결 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 대금인 중도금·잔금을 수령할 권한도 있다(93다39379 판결요지 나.).

부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 있다고 보아야 한다. (93다39379 판결요지 나.)

이 판결의 사안에서 대법원은 대리인에게 매매계약을 체결할 대리권한만 있을 뿐 그 매매대금을 수령할 권한은 없다고 인정할 만한 특별사정이 없다고 보고, 대리인의 잔대금수령권한을 인정한 원심의 조처를 옳다고 보았다(93다39379 이유 제2점 1.). 따라서 매수인이 매매계약에서 약정한 바에 따라 잔금을 대리인에게 지급했다면 대리인에게 수령 권한이 없다고 인정할 만한 특별사정이 있는지가 쟁점이다.

이 판시의 대상은 부동산 매매계약의 중도금·잔금이고, 수령하는 돈은 「그 매매계약에서 약정한 바에 따라」 지급되는 대금이다. 계약이 해제된 뒤 반환되는 돈의 수령은 해제 뒤 반환금을 다루는 절에서 따로 본다.

계약을 체결한 대리인은 그 계약을 해제하거나 해제의 의사표시를 받을 수 있는가?

계약을 대리하여 체결한 대리인이 체결된 계약의 해제 등 일체의 처분권과 상대방의 의사를 수령할 권한까지 가지고 있다고 볼 수는 없다(2008다11276 판결요지 [3]). 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 전조(민법 제127조)의 경우 외에 그 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸하고, 법률관계의 종료 전에 본인이 수권행위를 철회한 경우에도 같기 때문이다(같은 법 제128조).

체결한 계약의 해제와 해제 의사표시 수령

2008다11276 판결요지 [3]은 어떠한 계약의 체결에 관한 대리권을 수여받은 대리인이 수권된 법률행위를 하게 되면 대리권의 원인된 법률관계는 「원칙적으로 목적을 달성하여 종료」한다고 본다. 같은 취지 2007다74713 이유 1. 대리권의 종료·철회 요건은 대리권의 소멸에서 다룬다.

해제의 의사표시를 대리인에게 하는 경우에는 「대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다」는 규정이 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용된다(민법 제114조 제1항·제2항). 대리인에게 해제의 의사표시를 수령할 권한이 있는지가 그 효력의 전제다.

분양업무 대리권의 경우

아파트 등 건물의 분양업무에 관한 대리권을 수여받은 자의 업무에는 분양계약의 취소·해제가 포함될 수 있다. 그 요건은 다음 판시가 정한다.

한편 아파트 등 건물의 분양업무에 관한 대리권을 수여받은 자의 업무가 개별적인 분양계약의 체결에 그치는 것이 아니라, 사정에 따라 그 일부 분양의 취소 내지 해제와 이에 따른 보완적인 재분양 계약의 체결 등 거래행위를 순차적, 계속적으로 수행하는 것을 필요로 하고 분양계약에 달리 정함이 없는 경우에는, 일반 거래상대방의 보호를 위하여는 이러한 모든 행위가 일률적으로 그 업무범위 내에 속한다고 보아야지, 그중에서 분양계약의 취소, 해제만을 따로 떼어 그 업무는 본인이 이를 직접 수행하든지 분양업무를 맡은 대리인에게 별도의 특별수권을 하여야 한다고 새겨서는 안 될 것이다 (2013다81019 이유 2.가. 둘째 단락)

이 사안에서 분양자인 피고는 4개동 440세대의 아파트를 신축·분양하면서 시공사에게 분양업무 일체를 위임했고, 시공사는 분양팀을 조직하고 분양사무실을 마련하여 분양계약체결 등 분양업무를 담당했다(2013다81019 이유 2.나. 첫째 단락). 대법원은 원고가 분양계약을 체결했다는 사정만으로 시공사의 분양업무 대리권의 원인된 법률관계가 목적을 달성하여 종료하는 것이라고 볼 수 없다고 했다. 특별한 사정이 없는 한 순차적·계속적인 분양계약 및 개별합의의 체결과 수분양자들의 입주 시까지는 시공사의 분양업무 대리권이 그대로 존속하고, 시공사에게 수분양자들의 분양계약 해제의 의사표시를 수령할 권한이 있다고 보아, 원고가 분양사무실의 시공사 직원에게 한 해제의 의사표시는 피고에 대하여 효력이 미친다고 했다(2013다81019 이유 2.나. 둘째 단락).

대리권 없는 자가 한 단독행위

권한 없는 자가 한 단독행위에는, 그 행위당시에 상대방이 대리인이라 칭하는 자의 대리권없는 행위에 동의하거나 그 대리권을 다투지 아니한 때에 한하여 전6조의 규정이 준용된다. 대리권 없는 자에 대하여 그 동의를 얻어 단독행위를 한 때에도 같다(민법 제136조). 무권대리의 추인·거절은 무권대리에서 다룬다.

계약이 해제된 뒤 반환되는 돈을 대리인에게 지급해도 본인에게 효력이 있는가?

대법원은 금원수수의 계약체결에 관한 대리권을 수여했다는 사실만으로는 계약관계의 해소로 인하여 반환되는 계약금액의 수령행위에 관한 대리권까지 당연히 수여했다고 볼 수 없다는 원심 판단을 정당하다고 보았다(2007다74713 이유 1).

이 사안에서 피고는 계약금액의 반환 명목으로 원고의 대리인에게 금원을 지급했다고 항변했다. 원심은 그 지급 사실이 인정되고 대리인이 별도의 고철수거계약도 대리하여 체결한 사정이 나타나지만, 원고가 대리인에게 피고로부터 이 사건 계약금액을 반환받을 권한까지 부여했다고 보기 어렵고 달리 이에 관한 피고의 증명이 없다는 이유로 대리권에 관한 항변을 배척했다. 대법원은 이 판단이 해제 등 처분권과 상대방의 의사를 수령할 권한에 관한 법리(체결한 계약의 해제를 다룬 절)에 기초한 것으로서 기록에 비추어 정당하다고 보았다(2007다74713 이유 1).

계약상 급부를 대리인이 수령한 경우의 법률효과와 해제로 인한 원상회복의무의 부담 주체는 다음 판시가 정한다.

계약이 적법한 대리인에 의하여 체결된 경우에 대리인은 다른 특별한 사정이 없는 한 본인을 위하여 계약상 급부를 변제로서 수령할 권한도 가진다. 그리고 대리인이 그 권한에 기하여 계약상 급부를 수령한 경우에, 그 법률효과는 계약 자체에서와 마찬가지로 직접 본인에게 귀속되고 대리인에게 돌아가지 아니한다. 따라서 계약상 채무의 불이행을 이유로 계약이 상대방 당사자에 의하여 유효하게 해제되었다면, 해제로 인한 원상회복의무는 대리인이 아니라 계약의 당사자인 본인이 부담한다. 이는 본인이 대리인으로부터 그 수령한 급부를 현실적으로 인도받지 못하였다거나 해제의 원인이 된 계약상 채무의 불이행에 관하여 대리인에게 책임 있는 사유가 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없는 한 마찬가지라고 할 것이다. (2011다30871 판결요지 [1])

계약이 적법한 대리인에 의하여 체결된 경우에 계약상 채무의 불이행을 이유로 상대방 당사자가 계약을 유효하게 해제했다면, 다른 특별한 사정이 없는 한 해제로 인한 원상회복의무를 지는 사람은 대리인이 아니라 계약의 당사자인 본인이다(2011다30871 판결요지 [1]). 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자가 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있으나, 제삼자의 권리를 해하지 못한다(민법 제548조 제1항). 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다(같은 법 제548조 제2항). 그 해제를 대리인이 할 수 있는지는 체결한 계약의 해제를 다룬 절에서 본다.

계약 체결 대리인이 본인의 재산·권리를 담보로 제공하거나 처분할 수 있는가?

예금계약의 체결을 위임받은 자가 가지는 대리권에 당연히 그 예금을 담보로 대출을 받거나 이를 처분할 수 있는 대리권이 포함되어 있는 것은 아니다(2000다38992 판결요지 [1]). 대리권의 범위는 수권행위로 정해지므로 담보제공·처분은 수권행위에 그 권한이 포함되어 있는지가 문제다.

통상 대부중개업자가 전주를 위하여 금전소비대차계약과 그 담보를 위한 담보권설정계약을 체결할 대리권을 수여받은 것으로 인정되는 경우라 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 일단 금전소비대차계약과 그 담보를 위한 담보권설정계약이 체결된 후에 이를 해제할 권한까지 당연히 가지고 있다고 볼 수는 없다(2021다243430 판결요지 [2]). 이 판결의 사안에서 원고는 2016. 7. 12. 대부중개업자를 통하여 채무자에게 6,000만 원을 대여하면서 그 담보로 근저당권 중 다른 근저당권자의 지분을 양도받게 되었다. 원고는 대부중개업자에게 근저당권의 이전등기에 필요한 원고 명의의 위임장을 작성하여 주었고, 위임장의 공동담보목록에는 원고가 제공받게 되는 담보의 목적물로 이 사건 상가가 분명히 포함되어 있었다(2021다243430 이유 3.나.2)).

채권자가 채무의 담보의 목적으로 채무자를 대리하여 부동산을 처분할 권한을 위임받은 경우에 그 권한의 범위는 다음과 같다.

채권자가 채무의 담보의 목적으로 채무자를 대리하여 부동산에 관한 매매 등의 처분행위를 할 수 있는 권한을 위임받은 경우, 채권자는 채무자에 대한 채권의 회수를 위하여 선량한 관리자로서의 주의를 다하여 채무자가 직접 부동산을 처분하는 것과 같이 널리 원매자를 물색하여 부동산을 매매 등의 방법으로 적정한 시기에 매도한 다음 그 대가로 자신의 채권에 충당하고 나머지가 있으면 채무자에게 이를 정산할 의무가 있는 것이지, 자신의 개인적인 채무를 변제하기 위하여 그 채권자와의 사이에 임의로 부동산의 가치를 협의·평가하여 그 가액 상당의 채무에 대한 대물변제조로 양도할 권한이 있는 것은 아니다. (97다22720 판결요지)

처분 권한을 위임받은 채권자라도 자신의 개인적인 채무를 변제하기 위해 부동산을 대물변제조로 양도할 권한이 있는 것은 아니다. 담보 목적의 처분 위임을 받은 채권자는 적정한 시기에 매도하여 자신의 채권에 충당하고 나머지가 있으면 채무자에게 정산할 의무를 진다.

권한 밖의 행위를 한 대리인과 거래한 상대방은 보호되는가?

대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다(민법 제126조). 대리권의 소멸은 선의의 제삼자에게 대항하지 못하나, 제삼자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다(같은 법 제129조).

권한을 넘은 표현대리와 대리권소멸 후의 표현대리

제126조와 제129조의 관계는 다음 판시가 정한다.

민법 제126조에서 말하는 권한을 넘은 표현대리는 현재에 대리권을 가진 자가 그 권한을 넘은 경우에 성립하는 것이지, 현재에 아무런 대리권도 가지지 아니한 자가 본인을 위하여 한 어떤 대리행위가 과거에 이미 가졌던 대리권을 넘은 경우에까지 성립하는 것은 아니라고 할 것이고 … 한편 과거에 가졌던 대리권이 소멸되어 민법 제129조에 의하여 표현대리로 인정되는 경우에 그 표현대리의 권한을 넘는 대리행위가 있을 때에는 민법 제126조에 의한 표현대리가 성립할 수 있다 (2007다74713 이유 2 첫째 단락)

같은 판결의 사안에서 원심은 피고가 계약금액 반환 명목으로 금원을 지급할 당시 대리인에게는 원고로부터 위임받은 권한이 전혀 없었으므로 기본대리권이 존재한다고 볼 수 없다고 보았다. 계약 및 계약금액 2억 원의 고철수거계약의 성립과 그 해소 과정에서 대리인이 관여한 사정만으로는 피고가 대리인에게 원고를 대리하여 계약금액을 반환받을 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 보기 어렵다는 이유로 표현대리 항변을 배척했고, 대법원은 이를 수긍했다(2007다74713 이유 2 둘째 단락). 「정당한 이유」의 판단 기준은 표현대리에서 다룬다.

추인과 무권대리인의 책임

본인의 추인이 있었다는 항변도 같은 사안에서 배척되었다. 원심은 피고가 별도의 고철수거계약에 따라 원고로부터 2억 원을 지급받으면서 소외인을 수취인으로 하여 액면금 2억 원의 약속어음 1장을 발행해 준 사실은 인정했지만, 원고가 그 약속어음에 소외인이 수취인으로 기재되어 있는 사실을 알고도 이의를 제기하지 않았음을 인정할 아무런 증거가 없다고 보았다. 나아가 가사 원고가 이의를 제기하지 않았다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 원고가 계약금액 6,000만 원의 수령에 관한 소외인의 무권대리행위를 추인하였다고 보기 어렵다는 원심의 판단을 대법원은 정당하다고 보았다(2007다74713 이유 3).

무권대리인이 계약을 맺은 경우 본인이 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다(민법 제130조). 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다(같은 법 제135조 제1항). 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다(같은 법 제135조 제2항). 추인·최고 등은 무권대리에서 다룬다.

실무 체크포인트

대리인의 권한이 어떤 수권행위로 정해졌는지 확인한다(93다39379 판결요지 첫 단락).
부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인에게 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 지급하는지, 대리인에게 수령 권한이 없다고 인정할 만한 특별한 사정이 있는지 확인한다(93다39379 판결요지 나.).
해제의 의사표시를 받는 사람이 아파트 등 건물의 분양업무에 관한 대리권을 수여받았는지, 그 업무가 개별적인 분양계약의 체결에 그치는 것이 아니라 사정에 따라 그 일부 분양의 취소 내지 해제와 이에 따른 보완적인 재분양 계약의 체결 등 거래행위를 순차적, 계속적으로 수행하는 것을 필요로 하는지, 분양계약에 달리 정함이 없는지 확인한다. 이 경우에는 일반 거래상대방의 보호를 위하여 이러한 모든 행위가 일률적으로 그 업무범위 내에 속하고, 그중에서 분양계약의 취소, 해제만을 따로 떼어 그 업무는 본인이 이를 직접 수행하든지 분양업무를 맡은 대리인에게 별도의 특별수권을 하여야 한다고 새겨서는 안 된다(2013다81019 이유 2.가.).
해제로 반환되는 금전을 지급하기 전에 대리인에게 반환금 수령에 관한 대리권이 있는지 확인한다(2007다74713 이유 1).
담보로 대출을 받거나 처분하는 권한이 수권행위에 포함되어 있는지 확인한다(2000다38992 판결요지 [1]).
대리인에게 현재 대리권이 있는지 확인하고, 대리인이 그 권한외의 법률행위를 했다면 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는지(민법 제126조), 대리권이 소멸했다면 선의의 제삼자인지와 제삼자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 것은 아닌지(같은 법 제129조) 확인한다.
본인이 추인했는지 확인한다(민법 제130조).