경계표와 담의 설치

인접한 토지소유자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있다. 설치비는 50%씩, 측량비는 토지면적에 비례하여 부담하는 것이 원칙이며, 다른 관습이 있으면 그 관습에 따른다(민법 제237조).

쉽게 말하면 — 이웃과 경계에 담을 세울 때 담 공사비와 경계를 재는 비용은 나누는 기준이 다릅니다. 한쪽이 더 좋은 재료나 특별히 높은 담을 원한다면 그 비용까지 이웃에게 당연히 떠넘길 수는 없습니다.

담 공사비와 측량비를 같은 비율로 나누는가?

통상의 경계표나 담을 설치하는 비용은 양쪽이 50%씩 부담하지만, 측량비용은 각 토지의 면적에 비례하여 부담한다. 토지면적이 다르다는 이유로 담 설치비까지 곧바로 면적 비례로 바꾸지 않는다. 설치비와 측량비를 구분한 견적을 확인해야 어느 배분 기준을 적용할지 알 수 있다(민법 제237조 제1항·제2항).

다만 다른 관습이 있으면 공동비용 설치와 위 비용 배분 규정보다 그 관습에 따른다. 법문은 단순히 한쪽이 원하는 배분 방식을 관습으로 취급하지 않는다. 해당 지역이나 관계에서 적용할 관습이 있는지와 실제 비용의 항목을 구별하여 확인한다(민법 제237조 제3항).

이웃이 담 설치에 협조하지 않으면 어떻게 하는가?

경계표나 담이 없고 특별한 사정도 없다면 이웃 토지소유자에게 공동비용으로 통상의 시설을 설치하는 데 협력할 것을 요구하고, 거부하면 민사소송으로 협력의무의 이행을 구할 수 있다. 법원은 토지의 이용 상황, 지역의 일반적인 관행, 설치비용 등을 살펴 위치·재질·모양·크기를 정한다. 특별한 사정이 없으면 시설의 중심 또는 중심선이 토지 경계선 위에 놓이도록 한다(2021다271725 판결요지 [3]).

기존 시설을 어느 쪽도 일방적으로 처분할 수 없다면 상대방 동의 없이 임의로 제거하거나 한쪽 의사만으로 새 시설 설치를 강제할 수 없다. 다만 처분권한을 가진 소유자가 제거 의사를 분명히 한 경우에는 새 설치의 협력을 구할 수 있다. 처분권한이 없더라도 상대방을 상대로 철거판결을 받아 기존 담장이 적법하게 철거되어야 하는 경우에도 이 법리가 적용된다(2021다271725 판결요지 [3]).

대법원은 이웃 담장의 일부 철거판결을 받았지만 붕괴 위험으로 집행하지 못한 사건에서, 생활방해에 관한 규정만으로 담장 손상과 재설치를 허용한 원심을 파기했다. 새 담장 설치의 협력을 구하는 청구인지 명확히 한 뒤 설치 필요성·시설 내용·비용부담을 더 심리하도록 환송한 것이다(2021다271725 이유 2~4 및 주문).

더 좋은 재료나 높은 담을 요구하면 누가 부담하는가?

통상보다 좋은 재료나 높은 담, 방화벽 등 특수시설은 이를 하는 이웃 토지소유자가 자기 비용으로 할 수 있다. 통상의 담을 공동비용으로 설치하는 것과 한쪽이 원하는 특수시설을 추가하는 것은 비용의 근거가 다르다(민법 제237조, 같은 법 제238조).

이 규정은 자기 비용을 부담하면 모든 높이와 구조의 담을 허용한다는 뜻은 아니다. 건축법령상 신고와 구조·안전 기준에 해당하는지는 따로 확인해야 한다(민법 제238조, 건축법 제83조, 건축법 시행령 제118조).

경계에 있는 담은 누구의 소유인가?

경계에 설치된 경계표·담·구거 등은 상린자의 공유로 추정한다. 그러나 한쪽의 단독비용으로 설치했거나 담이 건물의 일부라면 이 공유 추정은 적용되지 않는다. 공유로 추정되지 않는다는 사실만으로 어느 한쪽의 소유권이 확정되는 것은 아니다(민법 제239조).

시설의 위치, 설치 당시 비용 부담과 건물의 일부인지가 중요한 확인 자료다. 경계표나 담의 소유관계를 정하는 규정과 토지의 법적 경계선을 확정하는 문제는 구별한다. 경계 자체에 다툼이 있다면 경계확정소송 절차를 함께 살핀다(민법 제239조).

공유인 담을 한 사람이 고치거나 없앨 수 있는가?

공유인 담을 처분하거나 변경하려면 다른 공유자의 동의가 필요하다. 관리는 지분 과반수로 정하며, 보존행위는 각자가 할 수 있다. 하려는 작업이 단순 보존인지 구조나 이용을 바꾸는 행위인지에 따라 필요한 의사결정이 다르다(민법 제264조, 같은 법 제265조).

기존 공유 담의 관리비용은 공유지분의 비율로 부담한다. 새 경계시설의 설치비를 나누는 규정과 기존 공유시설의 관리비용을 나누는 규정은 구별한다(민법 제237조, 같은 법 제266조 제1항).

민법 제239조의 공유물에는 일반적인 공유물 분할청구 규정이 적용되지 않는다. 공동으로 사용하는 경계시설을 보통의 공유 토지처럼 언제든 나누어 달라고 할 수 있다고 보아서는 안 된다(민법 제239조, 같은 법 제268조 제3항).

높은 담을 세울 때 신고도 필요한가?

건축물과 분리하여 축조하는 높이 2미터 초과 담장은 공작물 축조신고 대상이다. 옹벽에는 대지를 조성하기 위한 경우에 같은 높이 기준을 적용한다. 정확히 2미터인 담장은 이 높이 요건에는 해당하지 않지만, 그 사실만으로 다른 공법상 제한까지 모두 면제되는 것은 아니다(건축법 제83조 제1항, 건축법 시행령 제118조 제1항 제5호).

신고 대상 공작물에는 건축법의 여러 규정이 준용되지만, 위 담장·옹벽에는 대지 안의 공지에 관한 제58조를 준용하지 않는다. 일조 등의 확보를 위한 높이 제한에 관한 제61조도 시행령 제118조 제1항 제3호·제8호의 공작물에만 준용하므로, 제5호 담장·옹벽에는 준용하지 않는다(건축법 제83조 제3항, 건축법 시행령 제118조 제3항).

신고할 담장마다 구조안전 확인서를 첨부해야 하는가?

구조안전 및 내진설계 확인서와 내풍설계 확인서는 높이 8미터 이상인 공작물에만 첨부한다. 2미터 초과라는 신고 기준과 8미터 이상이라는 확인서 첨부 기준은 다르다. 신고에는 배치도·구조도도 필요하며, 신고를 받은 행정청은 구조 안전 점검표를 작성·검토한 뒤 신고필증을 발급해야 한다(건축법 시행령 제118조 제1항 제5호, 건축법 시행규칙 제41조 제1항·제2항).

건축허가를 신청할 때 건축물의 건축에 관한 사항과 공작물 축조신고 사항을 함께 제출한 경우에는 공작물축조신고서의 제출을 생략한다. 이 서류 제출의 예외가 공작물의 구조·안전 기준 자체를 없애는 것은 아니다(건축법 시행규칙 제41조 제1항 단서).

담 공사를 위해 이웃 땅에 들어갈 수 있는가?

경계나 그 근방에서 담을 쌓거나 수선하기 위해 필요한 범위에서는 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있지만, 이웃의 승낙 없이 주거에 들어갈 수는 없다. 사용으로 손해가 생기면 보상 문제도 따른다. 작업에 필요한 토지 사용청구와 주거 출입의 승낙을 구별해야 한다(민법 제216조).

지상권자나 전세권자도 담 설치에 관한 규정을 적용받는가?

담 설치·비용 부담·공유 추정과 공사에 필요한 이웃 토지 사용을 포함한 민법 제216조부터 제244조까지의 상린관계 규정이 법정 관계에 따라 준용된다. 지상권자 사이 또는 지상권자와 이웃 토지소유자 사이에는 지상권의 준용 규정이 적용되고, 구분지상권도 포함된다. 전세권자 사이 또는 전세권자와 이웃 토지소유자·지상권자 사이에도 준용된다. 임차인의 계약상 권리나 점유에 따른 보호는 이러한 물권의 준용과 별도로 판단한다(민법 제290조 제1항·제2항, 같은 법 제319조).