경계선 부근의 건축 - 신우법무사

건물을 지을 때에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 0.5미터 이상 떨어져야 한다. 위반한 건물의 변경·철거를 청구할 수 있는 기간에는 제한이 있으며, 건축법상 맞벽건축 등의 요건을 갖추면 이 거리 규정이 적용되지 않는 경우도 있다(민법 제242조, 건축법 제59조).

쉽게 말하면 — 이웃 건물이 경계에 너무 가까우면 먼저 어디에서 거리를 쟀는지, 공사가 얼마나 진행됐는지, 맞벽건축의 예외인지 확인해야 합니다. 거리가 부족한 것과 건물이 내 땅을 실제로 넘어온 것은 다른 문제입니다.

0.5미터는 외벽에서 재는가?

경계에서 건물의 가장 돌출된 부분까지의 거리를 잰다. 외벽만 기준으로 거리를 확보했다고 판단해서는 안 된다. 대법원은 이 기준이 인접 건물의 통풍·채광과 재해 방지 등을 위한 것이라고 설명했다(민법 제242조 제1항, 2010다108883 판결요지 [1]).

0.5미터 이상이므로 정확히 0.5미터인 경우는 이 거리 기준을 충족한다. 다만 특별한 관습이 있는 경우와 건축법상 적용 배제 사유는 별도로 확인해야 한다. 민법의 이격거리 하나를 지켰다는 사실이 모든 건축 규제의 준수를 뜻하지는 않는다(민법 제242조 제1항, 건축법 제59조).

공사가 끝난 뒤에도 거리 위반을 이유로 철거를 구할 수 있는가?

인접지소유자가 민법 제242조의 거리 위반에 대해 그 기간 안에 권리를 행사하지 않았다면, 건축 착수 후 1년이 지났거나 건물이 완성된 뒤에는 변경·철거 대신 손해배상만 청구할 수 있다. 1년이 지나기 전이라도 건물이 먼저 완성되면 이 제한이 적용된다. 기간 안에 이미 이의를 제기한 경우의 권리 행사는 별도로 살핀다(민법 제242조 제2항, 80다2859 이유 제1점).

건축의 착수는 이웃 토지소유자가 객관적으로 공사 개시를 인식할 수 있는 상태를, 완성은 사회통념상 독립한 건물로 인정될 정도에 이른 것을 말한다. 건축허가·착공신고·사용승인 등 적법한 절차를 거쳤는지와는 구별한다. 사용승인을 아직 받지 않았다는 이유만으로 민법상 미완성이라고 단정하지 않는다(2010다108883 판결요지 [2]).

손해배상만 가능하다는 규정도 손해와 책임 요건의 확인을 없애지는 않는다. 대법원은 거리 측정에 관한 원심의 잘못을 지적하면서도 이미 완성된 건물의 철거는 허용되지 않는다고 보았다. 손해 발생을 인정할 증거가 없다는 원심의 판단도 수긍하여 상고를 기각했다(2010다108883 이유 1·2 및 주문).

소송을 내기 전의 이의도 의미가 있는가?

법정 기간 안에 건축허가에 이의를 제기하여 법정 이격거리 준수를 요구한 것도 민법상 권리 행사가 될 수 있다. 원심은 그러한 이의신청을 한 뒤 건물이 완성되고 나서 소를 제기한 사건에서 제척기간이 지났다는 항변을 배척했고, 대법원은 이를 수긍했다. 소장 제출일만으로 권리 행사 시점을 판단하지 않은 것이다(80다2859 이유 제1점).

이의를 제때 제기했더라도 실제 철거를 허용할지는 별도 문제다. 그 사건에서는 경계를 침범하지 않은 지상 부분을 철거해도 원고가 얻을 이익이 거의 없다는 등의 사정을 들어 지상 부분 철거청구를 권리남용으로 배척했다(80다2859 이유 제2점 및 주문).

이웃과 합의하면 거리를 줄일 수 있는가?

당사자는 특약으로 민법 제242조의 적용을 배제할 수 있다. 대법원은 당시 건축법령상 맞벽건축 지역 이외에서도 이러한 특약이 가능하다고 설명했다. 민법상 거리 합의의 효력과 건축법상 맞벽건축 특례의 요건은 구별한다(2001다45195 이유 1).

특약만으로 건축법 제58조·제61조까지 적용되지 않는 것은 아니다. 이 조문들의 법정 적용 배제는 건축법 제59조가 정한 맞벽건축·연결시설 등의 요건에 따라 따로 판단한다(건축법 제59조, 2001다45195 이유 1).

맞벽건축은 어떤 경우에 예외가 되는가?

건축법이 정한 지역에서 도시미관 등을 위하여 맞벽으로 건축하는 경우에는 민법 제242조를 적용하지 않는다. 여기서 맞벽은 대지경계선으로부터 50센티미터 이내인 경우를 말한다(건축법 제59조 제1항 제1호).

대상 지역은 상업지역, 일정한 합의가 있는 주거지역, 도시미관·한옥 보전 등을 위하여 건축조례로 정하는 구역, 건축협정구역이다. 상업지역의 다중이용 건축물·공동주택은 자동식 소화설비 조건이 있고, 주거지역은 건축물 및 토지소유자 사이의 맞벽건축 합의가 필요하다(건축법 시행령 제81조 제1항).

맞벽의 주요구조부는 내화구조, 마감재료는 불연재료여야 한다. 건축협정구역을 제외한 대상 지역에서는 용도·건축물 수·층수 등 필요한 사항도 건축조례로 정한다. 지역 이름만 확인하고 이 구조·조례 조건을 생략해서는 안 된다(건축법 시행령 제81조 제3항·제4항).

옆 땅에 아직 건물이 없어도 맞벽건축인가?

인접지가 나대지라는 사실만으로 맞벽건축에서 제외되지는 않는다. 대법원은 당시 상업지역에서 나대지인 인접토지의 경계선으로부터 50센티미터의 이격거리를 두지 않고 건축하는 경우도 당시 법이 정한 맞벽건축에 포함된다고 보았다. 현재 적용에서는 현행 지역·시설·구조 조건을 함께 확인해야 한다(2001다45195 판결요지 [1], 건축법 제59조, 건축법 시행령 제81조).

같은 판결은 당시 시행령의 방화벽 의무를 위반했다고 해서 민법 제242조가 다시 적용되는 것은 아니라고 했다. 건축법상 제재는 별도라고 보았으며, 건축 규제를 지키지 않아도 된다는 판단은 아니다. 당시의 방화벽 조문과 현행 내화구조·불연재료 기준도 구별한다(2001다45195 판결요지 [2], 건축법 시행령 제81조 제3항).

건물이 이웃 땅을 실제로 침범한 경우도 같은가?

자기 땅 안에서 거리가 부족한 경우와 경계를 넘어 이웃 땅을 침범한 경우는 다르다. 원심은 실제 침범한 지하 부분의 철거·매몰을 명하고, 나머지 지하 부분에는 당시 건축법의 거리 특례를 적용했으며, 지상 부분의 철거청구는 해당 사정에서 권리남용이라고 보았다. 대법원은 각 판단을 수긍했다(민법 제214조, 80다2859 이유 1·2 및 주문).

특별가로구역에도 같은 거리가 적용되는가?

특별가로구역에서 건축물의 배치기준을 따로 정한 경우에는 민법 제242조를 적용하지 않는다. 구역 지정만으로 충분한 것은 아니며, 국토교통부장관 또는 허가권자가 해당 건축물의 배치기준을 따로 정해야 한다(건축법 제77조의3 제3항).

농어촌 빈집을 고칠 때는 거리를 완화받을 수 있는가?

농어촌의 빈집우선정비구역에서는 법정 빈집 정비사업 시행자가 빈집을 개축하거나 용도변경할 때 민법 제242조의 거리를 완화받을 수 있다. 법령의 제정·개정이나 대통령령이 정한 사유로 기준에 맞지 않게 된 기존 빈집의 범위에서 지방건축위원회 심의를 거쳐야 하며, 모든 빈집 소유자에게 자동으로 거리를 면제하는 규정은 아니다(농어촌정비법 제64조의8 제7호).

이 빈집 특례는 2024년 7월 3일 시행 이후 시장·군수·구청장이 생활환경정비사업 시행계획을 수립·고시하거나, 그 밖의 시행자가 시행계획 승인을 신청하는 경우부터 적용된다. 이전 사업계획에 당연히 소급되는 특례는 아니다(농어촌정비법 부칙 제1조(2024.1.2), 같은 부칙 제2조).

연결복도에도 거리 규정의 예외가 있는가?

건축법상 기준을 갖춘 연결복도·연결통로도 민법 제242조의 적용을 배제하는 별도 유형이다. 맞벽건축과 연결시설의 요건은 같지 않으므로, 연결시설이라면 시행령의 구조·크기·안전확인 기준을 확인한다(건축법 제59조 제1항 제2호, 건축법 시행령 제81조 제5항·제6항).

다른 경계 분쟁이나 지상권 관계도 함께 확인해야 하는가?

창문·굴착에는 별도 기준이 있고 지상권·전세권에는 준용 규정이 있으므로 함께 구별해야 한다. 경계 부근 창문에서 주택 내부가 보이는 문제는 차면시설, 지하 굴착의 거리와 붕괴 위험은 지반굴착과 토지보호에서 구별한다. 지상권·구분지상권·전세권의 상린관계에도 법이 정한 관계에 따라 관련 규정이 준용된다(민법 제290조 제1항·제2항, 같은 법 제319조).