가처분권리자 승소판결·임의이행과 제3자 등기 말소

처분금지가처분권리자는 피보전권리를 실현하는 등기를 신청하면서 가처분 뒤의 저촉등기를 단독으로 말소 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조). 본안 승소확정판결이나 재판상 화해·인낙뿐 아니라 채무자의 임의이행으로 권리를 실현할 때에도 같은 절차를 이용할 수 있다(등기예규 제1690호, 등기선례 제7-424호).

쉽게 말하면 — 가처분 뒤에 다른 사람의 등기가 들어왔더라도 가처분으로 지키려던 권리를 실제 등기로 옮기면 저촉등기를 지울 수 있습니다. 다만 후행 소유권이전등기와 가압류 같은 그 밖의 등기는 신청 순서가 다르고, 선순위 권리에 기초한 경매등기나 대항력 있는 임차권등기는 제외될 수 있습니다.

어떤 때 제3자 등기를 말소할 수 있나

가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 권리의 이전·말소·설정등기를 신청할 수 있어야 한다. 말소 대상은 가처분등기 뒤에 마쳐졌고 피보전권리의 실현을 침해하는 등기여야 한다(부동산등기법 제94조 제1항).

소유권이전등기청구권이나 소유권등기 말소청구권을 보전한 경우에는 부동산등기규칙 제152조가 적용된다. 가처분 뒤 제3자 명의의 소유권이전등기가 있다면 피보전권리를 실현하는 등기와 그 후행 소유권이전등기의 말소를 동시에 신청해야 한다(등기예규 제1690호 제1항 가목·제2항 가목).

선순위 저당권 또는 압류에 기초한 경매매각으로 후행 소유권이전등기가 이루어졌다면 그 등기는 말소할 수 없다. 이 경우에는 가처분에 기초한 소유권이전등기를 포함한 신청 전부가 수리되지 않으므로 경매개시 원인의 순위를 먼저 확인해야 한다(등기예규 제1690호 제1항 가목 (2)).

후행 소유권이전등기 외의 등기는 어떻게 처리하나

가압류·압류·경매개시결정·가등기·소유권 외의 권리등기 같은 후행 등기는 피보전권리를 실현하는 등기와 함께 말소하는 것이 원칙이다(등기예규 제1690호 제1항 나목). 이미 피보전권리를 실현하는 소유권이전등기만 마쳤다면, 그 이전등기가 가처분에 기초했다는 소명자료를 붙여 이런 후행 등기의 말소를 나중에 신청할 수 있다(등기선례 제7-424호).

이 사후 신청은 제3자 명의의 소유권이전등기가 아니라 소유권이전등기 외의 후행 등기에 관한 절차다. 후행 소유권이전등기는 처음부터 피보전권리 실현등기와 동시에 말소를 신청해야 한다(등기예규 제1690호 제1항 가목·나목).

다음 등기는 말소 대상에서 제외된다(부동산등기규칙 제152조 제1항 단서).

가처분 전에 마쳐진 가압류에 기초한 강제경매개시결정등기
가처분 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 기초한 임의경매개시결정등기
가처분채권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기등

소유권등기 말소청구권을 보전한 사건에서 이런 권리가 있으면 그 권리자의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판정보도 제공해야 한다(부동산등기규칙 제152조 제2항).

후행 소유권이전등기는 피보전권리 실현등기와 반드시 함께 말소 신청합니다. 가압류 같은 소유권이전등기 외의 후행 등기는 동시에 말소하는 것이 원칙이지만, 이전등기만 먼저 마쳤다면 동일성을 소명해 나중에 말소할 수 있습니다. 선순위 권리에 기초한 경매등기와 대항력 있는 임차권등기는 별도로 걸러야 합니다.

소유권 외의 권리 설정 가처분은 무엇이 다른가

지상권·전세권·임차권 설정청구권을 보전한 경우에는 같은 부분의 후행 지상권·지역권·전세권·임차권 설정등기만 말소할 수 있다(부동산등기규칙 제153조 제1항). 가처분채권자에게 대항할 수 있는 주택·상가건물 임차권등기가 있으면 이를 말소할 수 없고, 가처분에 기초한 설정등기보다 먼저 그 임차권등기를 말소해야 한다(등기예규 제1691호 제3항 가목).

저당권설정청구권을 보전한 가처분으로는 후행 등기를 말소할 수 없다(부동산등기규칙 제153조 제2항). 등기관은 가처분에 기초한 소유권 외의 권리 설정등기에 그 사실을 기록하지만, 이 기록 의무가 후행 등기의 말소 근거가 되는 것은 아니다(부동산등기법 제95조).

임의이행의 동일성은 어떻게 소명하나

채무자와 공동으로 피보전권리를 실현하는 등기를 신청할 때에는 그 등기가 가처분에 기초했다는 소명자료를 붙인다(등기예규 제1690호 제3항). 가처분 뒤 작성된 매매계약서나 합의서는 원칙적으로 그 자료가 되지 않는다.

다만 그 문서가 피보전청구권의 실현을 위해 작성되었고 피보전권리와 동일성이 인정되면 소명자료가 될 수 있다. 구체적 자료가 이에 해당하는지는 등기관이 신청자료를 보고 판단한다(등기선례 제9-368호).

계약서에 가처분 사건번호·피보전권리·목적물과 임의이행의 관계를 분명히 남기는 것은 동일성 판단에 대비한 실무상 방법이다. 이런 기재 자체가 법정요건인 것은 아니므로, 실제 신청에서는 가처분결정과 원인증서를 함께 대조해야 한다.

말소원인과 직권처리는 어떻게 기록하나

후행 등기의 말소원인은 가처분에 의한 실효로 한다. 그 원인연월일은 신청정보로 제공하지 않아도 된다(부동산등기규칙 제154조).

등기관은 저촉등기를 말소하면서 그 신청의 기초가 된 가처분등기도 직권으로 말소한다. 후행 등기가 없어 피보전권리를 실현하는 등기만 하는 경우에도 같고, 후행 등기를 말소한 때에는 말소된 권리의 등기명의인에게 지체 없이 통지한다(부동산등기법 제94조 제2항·제3항).

실무 체크포인트

후행 등기를 소유권이전등기와 그 밖의 등기로 먼저 나누고, 동시신청이 필요한지 확인한다(등기예규 제1690호).
후행 소유권이전등기가 경매매각으로 이루어졌다면 경매개시의 기초가 된 저당권·압류와 가처분의 순위를 대조한다.
임의이행이면 가처분결정과 원인증서를 대조해 피보전권리의 동일성을 소명한다(등기선례 제9-368호).
용익권 설정 가처분이면 대항력 있는 주택·상가건물 임차권등기가 먼저 말소되어야 하는지 확인한다(등기예규 제1691호).