폐업으로 인한 해지권

폐업으로 인한 해지권이란 감염병 방역을 위한 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 크게 변동돼 폐업한 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 권리다(상가건물 임대차보호법 제11조의2). 코로나19 대응으로 2022년 신설됐다.

조문

제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)
① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

요건

세 가지가 모두 갖춰져야 한다(상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항).

• 감염병예방법 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 받았을 것. 같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치도 포함된다.
• 그 조치를 총 3개월 이상 받았을 것.
• 그 조치로 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업했을 것.

조문은 “총 3개월 이상”이라고 적는다. 한 번에 3개월을 이어서 받아야 한다고 적지는 않았다.

조치를 받은 사실만으로는 요건이 채워지지 않는다. 그 조치에서 비롯된 경제사정의 중대한 변동이 있어야 하고, 폐업이라는 결과까지 있어야 한다. 어떤 조치가 여기에 해당하는지는 감염병예방법 제49조 제1항 제2호와 제2호의2가 정한다.

해지의 효력

해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(상가건물 임대차보호법 제11조의2 제2항). 통고가 도달한 때 곧바로 끝나지 않고 3개월의 유예가 붙는다. 그동안 임대차가 존속하므로 임차인은 차임을 부담한다.

시행일과 적용례

제11조의2는 법률 제18675호로 신설됐다. 그 부칙 제1조(시행일)는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”고 정한다. 공포일이 2022년 1월 4일이므로 같은 날 시행됐다.

부칙 제2조(임차인의 해지권에 관한 적용례)는 “제11조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다”고 정한다. 시행일 뒤에 새로 맺은 계약뿐 아니라 시행 당시 이미 존속하던 임대차에도 적용된다.

적용 범위

환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에는 이 법의 규정이 모두 적용되지는 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서, 상가임대차 적용범위). 다만 같은 조 제3항은 기준액을 초과하는 임대차에도 적용할 규정을 열거하면서 제11조의2를 넣었다. 그래서 고액 임대차의 임차인도 이 해지권을 행사할 수 있다.

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(상가건물 임대차보호법 제15조). 따라서 법정 요건을 갖춘 임차인의 해지권을 미리 포기시키거나 불리하게 제한하는 특약만으로 이 권리를 배제할 수 없다.

열거에 들어갔는지에 따라 결론이 달라진다. 대법원은 기준액을 초과하는 임대차에는 기간을 1년으로 보는 제9조 제1항이 적용되지 않으므로, 기간을 정하지 않았다면 민법의 적용을 받아 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없다고 했다(2021다233730). 제9조는 제2조 제3항의 열거에 없는 규정이다.

전대차는 다르다. 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용할 규정을 열거한 제13조 제1항에 제11조의2는 들어 있지 않다(상가건물 임대차 전대차).

인접 제도와의 구별

• 차임 증감청구권 — 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우 장래의 차임 감액을 청구한다(상가건물 임대차보호법 제11조, 차임 증감청구권). 계약을 유지하면서 액수를 조정하는 방법이다.
• 차임연체와 해지 — 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지한다(상가건물 임대차보호법 제10조의8, 차임연체와 해지). 해지권자가 임대인이라는 점이 다르다.

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