근저당권 설정등기 비용·수수료

근저당권 설정등기에는 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료 같은 공과금과 국민주택채권 매입 부담, 대리를 맡기는 경우의 법무사 보수가 든다. 등록면허세·지방교육세와 국민주택채권 매입금액은 채권최고액을 기준으로 계산하지만, 등기신청수수료는 부동산마다 정액으로 낸다.

공과금은 얼마인가

근저당권 설정등기의 공과금은 채권최고액에 비례하는 등록면허세·지방교육세와 부동산마다 정액인 등기신청수수료다. 항목별 금액과 근거는 다음 표와 같다.

등기관은 저당권의 내용이 근저당권인 경우에는 채권의 최고액을 기록하여야 한다(부동산등기법 제75조 제2항 제1호). 구 지방세법의 등록세에 관한 행정해석은 저당권설정의 경우 세액을 계산하는 채권금액을 근저당권설정등기신청서상의 채권최고액으로 보았다(행정안전부 지방세정팀-1869). 감면이 없고 표준세율을 적용하는 예로, 채권최고액 1억 2,000만 원을 채권금액으로 삼으면 등록면허세 240,000원과 지방교육세 48,000원을 합쳐 288,000원이고, 등기신청수수료는 이와 별도로 더해진다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2), 같은 법 제151조 제1항 제2호). 채권최고액이 300만 원 미만이면 산출세액이 6,000원에 미치지 못해 6,000원을 낸다.

등록에 대한 등록면허세의 납세의무자는 「등록을 하는 자」다(지방세법 제24조 제1호). 등록을 하려는 자는 제27조에 따른 과세표준에 제28조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록을 하기 전까지 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부하여야 한다(같은 법 제30조 제1항). 등록면허세와 지방교육세의 세율은 다음과 같이 가감할 수 있다.

• 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 등록면허세의 세율을 지방세법 제28조 제1항 제1호에 따른 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다(같은 조 제6항).
• 지방자치단체의 장은 지방교육투자재원의 조달을 위하여 필요한 경우에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 지방교육세의 세율을 지방세법 제151조 제1항(같은 항 제3호는 제외한다)의 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다(같은 조 제2항).

등기신청수수료 중 서면 신청 금액과 전자표준양식 금액은 2025. 7. 29. 개정으로 올랐고, 전자신청 금액은 바뀌지 않았다. 개정된 금액은 2025. 8. 1. 이후 최초로 접수되는 사건부터 적용되므로 구금액으로 계산하지 않는다(등기사항증명서 등 수수료규칙 부칙 제2조(2025.7.29) 제2항).

국민주택채권은 언제 사야 하나

근저당권설정등기는 저당권 설정금액이 2천만 원 이상인 경우에만 국민주택채권 매입 대상이고, 매입금액은 저당권 설정금액의 1천분의 10이다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 다목). 다만, 매입금액이 10억 원을 초과하는 경우에는 10억 원으로 한다. 근저당권설정등기에는 채권의 최고액을 기록하므로(부동산등기법 제75조 제2항 제1호) 등기되는 채권최고액을 저당권 설정금액으로 삼아 계산한다.

주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제4호에 따라 국민주택채권의 최저매입금액은 1만 원으로 한다. 다만, 1만 원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천 원 이상 1만 원 미만일 때에는 이를 1만 원으로 하고, 그 단수가 5천 원 미만일 때에는 단수가 없는 것으로 한다(같은 별표 제4호).

국민주택채권 매입의무의 면제는 주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제2호의 전부 면제와 같은 별표 제3호의 일부 면제로 나뉜다. 같은 별표 제2호에 따라 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 국민주택채권의 매입의무를 면제한다.

• 가. 국가기관
• 나. 지방자치단체
• 다. 같은 시행령 제8조제1항에 따른 공공기관
• 라. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업
• 마. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사
• 바. 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사
• 사. 「한국주택금융공사법」에 따라 설립된 한국주택금융공사

주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 매입의무의 일부를 면제한다. 어느 목에 해당하는지는 각 목의 문언으로 확인한다.

매입 대상과 즉시매도 구조는 국민주택채권 매입 의무에서 볼 수 있다. 채권을 사서 바로 되파는 경우 실제 부담은 할인 차액이고, 그날의 할인율에 따라 달라진다.

법무사 보수는 어떻게 정해지는가

대리를 맡기면 법무사 보수가 별도로 든다. 보수는 법정 등기신청수수료와 별개로 법무사 보수기준이 정한 상한 안에서 정해지며, 그 기준의 보수에는 부가가치세가 포함되지 않아 부가가치세법 제30조의 세율 10%가 별도로 붙는다. 실제 청구액과 비용 부담 주체는 견적서와 위임약정·대출약정에서 확인한다.

실무 체크포인트

• 비례 항목과 정액 항목을 나눈다. 등록면허세(채권금액의 1천분의 2, 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2))는 채권금액에 비례해 늘고, 국민주택채권(저당권 설정금액의 1천분의 10, 주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 다목)도 설정금액에 비례한다. 반면 등기신청수수료는 매 부동산마다 정액이어서 부동산이 여러 개면 부동산마다 붙는다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항). 등록면허세 최저 6,000원, 국민주택채권의 2천만 원 미만 매입 제외·단수 처리·10억 원 상한 때문에 전체 비용이 언제나 같은 비율로 늘어나는 것은 아니다.
• 국민주택채권은 2천만 원 경계를 확인한다. 설정금액이 2천만 원 미만이면 매입 대상이 아니지만, 정확히 2천만 원이면 1천분의 10인 20만 원을 매입한다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 다목).
• 같은 채권의 담보물 추가 등기는 건당 정액이다. 같은 채권을 위하여 담보물을 추가하는 등기 또는 등록에 대해서는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 등에 따라 등록면허세를 각각 부과한다(지방세법 시행령 제47조). 그 마목의 세율은 「그 밖의 등기: 건당 6천원」이다.
• 목적물 종류가 달라 둘 이상 등기하면 잔액으로 계산한다. 이 잔액 계산은 같은 채권을 위한 저당권의 목적물이 종류가 달라 둘 이상의 등기 또는 등록을 하게 되는 경우에 적용한다(지방세법 시행령 제46조 제1항). 등기ㆍ등록관서가 이에 관한 등기 또는 등록 신청을 받았을 때에는 채권금액 전액에서 이미 납부한 등록면허세의 산출기준이 된 금액을 뺀 잔액을 그 채권금액으로 보고 등록면허세를 부과한다.
• 주택연금 담보 등기는 감면 대상인지 확인한다. 감면 대상은 「한국주택금융공사법」에 따른 연금보증을 하기 위하여 같은 법에 따라 설립된 한국주택금융공사와 같은 법에 따라 연금을 지급하는 금융회사가 주택을 담보로 하는 등기다(지방세특례제한법 제35조 제1항). 담보가 되는 주택은 한국주택금융공사법 제9조제1항에 따라 설치한 주택금융운영위원회가 같은 조 제2항제5호에 따라 심의ㆍ의결한 연금보증의 보증기준에 해당되는 주택이어야 한다. 이 주택에는 「주택법」 제2조제4호의 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔을 포함한다. 또한 그 담보의 대상이 되는 주택을 제공하는 자가 등록면허세를 부담하는 경우여야 한다.
• 주택연금 담보 등기의 감면액을 확인한다. 감면 대상 등기로서 그 담보의 대상이 되는 주택을 제공하는 자가 등록면허세를 부담하는 경우에는 다음 구분에 따라 등록면허세를 2027년 12월 31일까지 감면한다(지방세특례제한법 제35조 제1항). 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액이 5억 원 이하인 주택으로서 대통령령으로 정하는 1가구 1주택 소유자의 주택을 담보로 하는 등기에 대해서는 등록면허세의 100분의 50을 경감한다(같은 항 제1호). 제1호 외의 등기는 등록면허세액이 300만 원 이하이면 등록면허세의 100분의 50을 경감하고, 300만 원을 초과하면 150만 원을 공제한다(같은 항 제2호).
• 주택연금 감면 뒤 함께 붙는 세금과 채권을 확인한다. 이 등록면허세 감면에는 농어촌특별세를 부과하지 아니한다(농어촌특별세법 제4조 제10호의3). 지방교육세의 표준세율은 감면 뒤 납부하여야 할 등록면허세액의 100분의 20이다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 「한국주택금융공사법」 제43조의2에 따라 한국주택금융공사로부터 주택담보노후연금보증을 받는 사람이 담보로 제공하는 주택에 대하여 근저당권설정등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제3호 자목 1)).
• 말소는 별개 비용이다. 상환 후 근저당권말소등기의 등록면허세는 「그 밖의 등기」 세율인 건당 6천 원이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 말소등기의 서면 신청수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항부터 제3항까지의 경우를 제외한 나머지 부동산등기의 신청수수료로서 매 부동산마다 4,000원이다(같은 조 제4항).

관련

• 개념·해설
  근저당권채권최고액근저당권설정등기근저당권변경등기근저당권말소등기국민주택채권 매입 의무
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