질문
부모님이 돌아 가셔서 집을 상속 받게 되었습니다. 상속인은 모두 세명인데 분할협의가 완료되지 않은 상태에서 상속인중 한명이 일방적으로 상속인 세명의 공동 명의로 등기를 해버렸습니다. 이후 상속인간 협의가 완료되어 한 사람 명의로 등기를 변경해야 되는데 이경우 취득세, 상속세등 세금 문제가 어떻게 되는지 궁금합니다. 세금을 또 내야 하는지, 내야 한다면 최초 상속시 받을 수 있는 각종 세금혜택(무주택세대 상속 등)을 그대로 적용 받을 수 있는지 알고 싶습니다.
답변
법정상속분대로 등기한 뒤 한 사람이 전부 취득하도록 다시 합의하면 경정등기는 가능하지만, 초과취득분에 추가 취득세와 증여세가 생길 수 있습니다. 다만 최초 등기가 상속분을 실제로 확정한 등기인지와 재분할·등기 시점, 법정 예외를 확인해야 하므로 단순히 최초 등기일만으로 결론 내리면 안 됩니다.
최초 법정지분 등기가 있으면 항상 재분할인가
상속인 한 사람이 분할분쟁 중 일방적으로 법정지분 등기를 한 경우처럼, 그 등기가 상속분을 확정한 것으로 볼 수 없는 사안도 있습니다. 따라서 최초 등기의 신청 경위, 당시 분할협의 여부와 분쟁 상태를 먼저 확인해야 합니다.
상속분이 확정되어 등기된 뒤 전원이 새로 합의한 것이라면 재협의분할에 해당합니다. 일부 명의인만 바뀌면 경정등기, 전부 바뀌면 종전 등기의 말소와 새 상속등기 방식이 문제될 수 있습니다.
취득세는 어떻게 계산하는가
재분할로 한 사람이 당초 지분을 초과해 취득하면, 법정 예외에 해당하지 않는 한 그 초과분을 다른 상속인에게서 증여받아 취득한 것으로 봅니다. 상속 취득의 특례세율이 자동으로 이어지는 것이 아니며, 주택의 소재지·가액·친족관계에 따라 무상취득 중과 여부도 확인해야 합니다.
다만 상속 취득세 신고·납부기한 안에 재분할 취득과 등기등을 모두 마친 경우, 채권자대위로 법정지분 등기가 된 뒤 재분할한 경우 등은 별도 예외가 있습니다. 상속인 중 외국 주소자가 있는지에 따라 기한도 달라질 수 있습니다.
증여세와 상속세도 다시 내는가
최초 상속 자체에 대한 상속세를 같은 재산에 다시 부과하는 것은 아니지만, 재분할 초과취득분에는 증여세가 문제될 수 있습니다. 취득세와 증여세의 예외는 서로 같지 않으므로 한쪽이 비과세라고 다른 쪽도 자동으로 같은 결론이 되지 않습니다.
배우자 몫이 바뀌면 배우자 상속공제의 분할·등기·신고기한에도 영향이 생길 수 있습니다. 최초 등기서류, 새 협의서, 각 시점의 시가표준액과 시가자료를 갖춰 등기 전에 취득세와 증여세를 각각 계산해야 합니다.
