등기신청의 쌍방대리·상대방대리

등기권리자와 등기의무자는 같은 사람을 등기신청대리인으로 선임할 수 있다. 일방이 상대방의 위임을 받아 등기신청을 대리하는 것도 가능하다(등기선례 제4-25호). 다만 등기신청에 관한 대리권과 매매계약 등 원인행위를 체결할 대리권은 구별해야 한다.

쉽게 말하면 — 매도인과 매수인이 같은 법무사에게 이전등기를 맡길 수 있습니다. 그러나 등기를 대리하는 권한만 받은 사람이 매매계약의 가격과 조건까지 새로 정할 수 있는 것은 아닙니다.

쌍방의 등기신청을 한 사람이 대리할 수 있나

등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 공동신청이라는 말은 쌍방이 반드시 각자 등기소에 출석해야 한다는 뜻은 아니다. 각자 대리인을 두거나 같은 대리인에게 쌍방의 신청권한을 위임할 수 있다.

등기권리자가 등기의무자의 신청을, 등기의무자가 등기권리자의 신청을 대리하는 방법도 허용된다. 이 결론은 등기신청절차에 관한 것이다(등기선례 제4-25호).

매매계약까지 쌍방을 대리할 수 있나

원인행위의 대리는 등기신청대리와 다르게 판단한다. 대리인은 본인의 허락이 없으면 자기와 법률행위를 하거나 같은 법률행위에서 쌍방을 대리하지 못한다. 다만 채무의 이행은 할 수 있다(민법 제124조).

따라서 등기신청을 위임받았다는 사실만으로 매매계약의 체결·변경·해제 권한까지 인정되지 않는다. 원인행위의 대리권한과 본인의 허락을 별도로 확인해야 한다.

위임장이 등기신청만 맡기면 대리인은 그 신청만 할 수 있습니다. 매매계약 체결까지 맡기려면 그 권한을 따로 적어야 하고, 쌍방대리라면 본인의 허락을 확인해야 합니다.

쌍방의 위임을 받은 법무사에게 등기의무자가 중지를 요청할 수 있나

쌍방의 위임을 받은 법무사는 특별한 사정이 없는 한 등기의무자의 요청만으로 등기신청을 중지해서는 안 된다. 쌍방에서 수임한 등기신청절차 위임계약은 등기권리자의 동의 등 특별한 사정이 없으면 등기의무자 혼자 해제할 수 없다는 선례가 있다(등기선례 제201211-1호).

일반적인 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다(민법 제689조 제1항). 위 선례는 쌍방의 위임을 받은 법무사가 등기의무자의 중지 요청을 받은 경우에 관한 것이므로, 등기권리자의 요청이나 일방만의 위임 또는 다른 종류의 사무에 그대로 확대해서는 안 된다.

본인 확인과 위임장은 같은 서류로 대체할 수 있나

본인 확인 수단과 대리권 증명서면은 다른 역할을 한다. 법무사는 위임인이 본인이거나 그 대리인임을 확실한 방법으로 확인하고 그 방법과 내용을 사건부에 적어야 한다(법무사법 제25조).

선례가 본인 확인 수단으로 인정한 것은 등기의무자와 등기권리자가 공증인가 사무소에 출석하여, 등기권리자가 지정한 법무사에게 소유권이전등기를 위임한다는 인증서를 작성한 경우다(등기선례 제201211-1호). 그 인증서는 본인 확인의 확실한 방법이 될 수 있지만, 대리권한을 증명하는 서면은 아니다. 방문신청에서 소유권 등기명의인이 등기의무자인 경우에는 원칙적으로 인감을 날인한 위임장과 인감증명서를 갖추어야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 다만 인감증명 대신 신청서 등에 서명하고 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증을 제출할 수 있고(부동산등기규칙 제60조의2), 국가나 지방자치단체에는 인감증명 제출의 예외가 있다(부동산등기규칙 제60조 제3항).

인감증명을 제출해야 하는 사람이 다른 사람에게 권리의 처분권한까지 수여했다면 그 대리인의 인감증명도 함께 제출한다(부동산등기규칙 제60조 제2항). 이는 등기신청만 위임한 경우와 구별해야 한다.

자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기를 맡으면, 위임인이 등기의무자인지를 확인하고 대법원예규가 정한 방법으로 자필서명한 정보도 첨부한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호 가목). 대리권을 증명하는 정보만 첨부하면 된다는 뜻이 아니다.

실무 체크포인트

대리신청이면 등기권리자·등기의무자 각자의 권한을 증명하는 정보를 첨부한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제5호).
자격자대리인이 공동신청을 대리하면 등기의무자 확인과 자필서명정보도 갖춘다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호 가목).
권리의 처분권한까지 받은 대리인이 있으면 그 대리인의 인감증명도 확인한다(부동산등기규칙 제60조 제2항).
원인계약을 체결하는 권한과 등기를 신청하는 권한을 서로 다르게 확인한다(민법 제124조).
쌍방의 위임을 받은 뒤 등기의무자의 중지 요청이 있으면 등기권리자의 동의 등 특별한 사정을 확인한다(등기선례 제201211-1호).
인증서로 본인을 확인했더라도 대리권 증명정보와 방문신청에 필요한 인감증명 또는 그 대체서류를 따로 확인한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제5호, 부동산등기규칙 제60조, 부동산등기규칙 제60조의2).