거래가액등기는 부동산거래신고법 제3조 제1항의 계약을 원인으로 소유권이전등기를 할 때 신고된 거래금액을 등기기록에 남기는 제도다. 대상에는 부동산 매매뿐 아니라 법이 정한 공급계약과 지위의 매매계약도 포함된다. 법이 말하는 거래가액은 거래당사자·국가 등 또는 개업공인중개사가 법정 절차로 신고한 금액이다(부동산등기법 제68조, 부동산등기규칙 제124조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조).
쉽게 말하면 — 매매로 소유권을 옮길 때 실거래 신고필증의 금액을 등기부에도 연결해 두는 것입니다. 감정가격이나 등기소가 새로 계산한 금액을 적는 제도는 아닙니다.
어떤 매매가 기록 대상인가?
2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약서를 원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우가 원칙적인 대상이다(등기예규 제1804호). 등기원인이 매매여도 판결이나 조정조서가 원인증서이면 거래가액을 기록하지 않는다. 매매계약서를 내더라도 소유권이전청구권가등기만 신청할 때에는 기록 대상이 아니다.
매매계약서를 원인증서로 한 소유권이전청구권가등기와 그 가등기에 따른 본등기에는 거래가액을 기록하지 않는다. 분양·지위양도에서도 최초 피분양자가 등기권리자인데 거래신고 대상이 아니어서 검인받은 분양계약서만 있는 경우, 지위를 증여로 이전받아 등기권리자가 된 경우 등은 기록하지 않는다(등기예규 제1804호 1.다.). 반면 매매예약을 원인으로 한 가등기에 따른 본등기에는 거래가액을 기록한다. 분양계약과 분양권 전전양수는 최종 등기권리자가 매수인으로 표시된 거래신고필증이 첨부되는지에 따라 기록 여부가 달라지며, 최종 등기권리자가 여러 명이면 그 전부가 동시에 공동매수인으로 신고된 필증이어야 한다(등기예규 제1804호).
어떤 금액을 어디에 기록하는가?
신청인은 거래가액과 관할 관청이 확인한 거래신고관리번호를 신청정보로 제공하고, 거래당사자·거래가액·목적부동산이 표시된 거래계약신고필증정보를 첨부정보로 제공한다(부동산등기규칙 제124조, 등기예규 제1804호). 매매목록이 필요 없으면 갑구의 권리자 및 기타사항란에 신고금액을 직접 기록한다(부동산등기규칙 제125조).
매매목록을 제공한 경우에는 갑구에 거래가액 자체가 아니라 매매목록 번호를 기록한다. 거래가액과 부동산 표시는 전자적으로 작성된 매매목록에서 확인한다(부동산등기규칙 제125조).
매매목록은 언제 필요한가?
한 거래신고필증에 부동산이 2개 이상 적혀 있으면 매매목록을 제공한다. 부동산이 1개라도 여러 매도인과 여러 매수인 사이의 매매이면 목록이 필요하다(부동산등기규칙 제124조, 등기예규 제1804호).
관할 관청이 달라 부동산마다 별도 신고필증을 받은 경우에는 한 계약으로 여러 부동산을 거래했더라도 매매목록을 작성하지 않는다. 매매목록에는 거래가액과 목적부동산을 적는다(등기예규 제1804호).
한 신고필증에 부동산이 둘 이상 있거나, 하나의 부동산을 여러 매도인과 여러 매수인이 거래하면 별도 매매목록을 씁니다. 갑구의 목록번호를 보고 해당 거래의 금액과 부동산 구성을 찾아가는 방식입니다.
거래가액 기록은 무엇을 증명하는가?
거래가액등기는 신고된 금액을 공시한다. 등기관이 목적물의 시가나 계약의 경제적 타당성을 평가해 확정한 금액은 아니다. 이 결론은 거래가액을 신고금액으로 정의한 규정에서 나온다(부동산등기규칙 제124조).
따라서 등기된 거래가액만으로 계약서의 다른 내용이나 세금 계산의 모든 기준이 확정되는 것은 아니다. 계약서·거래신고필증·등기기록이 같은 거래를 가리키는지는 각각 대조해야 한다.
등기원인증서와 신고필증의 내용이 달라 동일한 거래라고 인정할 수 없으면 등기관은 부동산등기법 제29조 제9호(첨부정보 미제공)로 신청을 각하한다. 다만 단순한 오타이거나 제출자료로 같은 거래임이 확인되면 그 이유만으로는 각하하지 않는다(등기예규 제1804호). 보정할 수 있는 흠이면 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서).
잘못 기록된 금액은 언제 고칠 수 있는가?
등기된 매매목록은 당초 신청에 착오가 있거나 등기관의 과오로 잘못 기록된 경우에만 경정 또는 변경할 수 있다(등기예규 제1804호). 토지가 뒤에 분할·합병되거나 목록 부동산 중 일부의 소유권이전등기가 말소됐다는 사정만으로는 매매목록을 고치지 않는다.
신청인의 착오와 등기관의 과오는 처리 주체가 다르다. 신청인이 잘못 제공한 내용을 고칠 때에는 거래가액 정정등기 신청을 검토한다. 등기관의 잘못으로 인한 착오나 누락이면 등기관이 지체 없이 직권경정해야 하지만, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제32조).
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