미성년자를 대리한 부동산등기 신청

부모가 공동친권자이면 미성년 자녀 명의 등기는 부모가 공동으로 대리하여 신청하고, 부모와 자녀의 이해가 상반되는 거래는 법원이 선임한 특별대리인이 대리한다. 부모 중 한 사람이 친권을 행사할 수 없으면 다른 한 사람이, 친권자가 없거나 친권의 전부 또는 일부를 행사할 수 없으면 미성년후견인이 대리한다. 어느 경우든 대리권을 증명하는 정보를 첨부정보로 낸다.

쉽게 말하면 — 아이가 아직 성년이 아니면 아이 이름으로 하는 부동산 등기는 부모가 아이를 대신해 신청합니다. 부모가 함께 친권을 갖고 있으면 두 사람이 같이 신청하고, 한 사람이 친권을 행사할 수 없으면 그 사정을 증명하는 서류를 붙여 다른 한 사람이 신청합니다. 아이 부동산을 부모에게 팔거나 부모 빚의 담보로 아이 몫을 내놓는 것처럼 부모와 아이의 이해가 부딪칠 수 있는 거래는, 법원이 선임한 특별대리인이 아이를 대신합니다. 부모가 자기 부동산을 아이에게 증여하거나 아이 자신의 빚을 위해 아이 부동산을 담보로 주는 일은 부모가 그대로 대신할 수 있습니다. 다만 아이의 이익을 무시하고 부모나 남의 이익만 꾀했다고 인정될 만한 사정이 있으면 대리권 남용이 될 수 있습니다. 부모가 없거나 친권을 행사할 수 없으면 미성년후견인이 대신하고, 후견감독인이 있으면 그 동의를 받습니다. 후견감독인이 아이 이익이 침해될 우려가 있는데도 동의하지 않으면, 후견인이 청구해 가정법원이 동의를 대신하는 허가를 할 수 있습니다. 성년 나이 전이라도 결혼한 자녀는 성년자로 봅니다.

미성년 자녀 명의 등기에도 대리인이 필요한가?

19세가 되지 않은 자녀 명의로 등기를 신청할 때는 법정대리인인 친권자나 미성년후견인이 자녀를 대리하여 신청할 수 있다. 사람은 19세로 성년에 이르게 된다(민법 제4조). 법정대리인인 친권자는 자의 재산에 관한 법률행위에 대하여 그 자를 대리한다(같은 법 제920조). 후견인은 피후견인의 재산을 관리하고 그 재산에 관한 법률행위에 대하여 피후견인을 대리한다(같은 법 제949조 제1항).

미성년자가 혼인을 한 때에는 성년자로 본다(민법 제826조의2). 그래서 혼인한 자녀는 19세 전이라도 성년자로 보아, 아래의 법정대리인 대리 규정이 적용되는 미성년자에 해당하지 않는다.

등기예규는 친권자가 대리하는 경우와 미성년후견인이 대리하는 경우를 나누어 정하고, 각각 등기소에 내는 첨부정보도 정한다(등기예규 제1837호 1.·3.·4.).

부모 두 사람이 함께 신청해야 하나?

부모가 공동친권자이면 자녀를 대리한 등기신청은 부모가 공동으로 하여야 한다(등기예규 제1837호 1.가). 부모는 미성년자인 자의 친권자가 되고, 양자의 경우에는 양부모가 친권자가 된다(민법 제909조 제1항). 친권은 부모가 혼인중인 때에는 부모가 공동으로 이를 행사한다(같은 조 제2항 본문).

부모의 의견이 일치하지 아니하는 경우에는 당사자의 청구에 의하여 가정법원이 이를 정한다(민법 제909조 제2항 단서).

부모 중 한 사람이 친권을 행사할 수 없으면?

한 사람이 법률상 또는 사실상 친권을 행사할 수 없으면 다른 친권자가 그 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 단독으로 신청할 수 있다. 예규는 친권을 행사할 수 없는 경우로 친권행사금지가처분결정을 받은 경우나 장기부재 등을 든다(등기예규 제1837호 1.가 단서). 증명하는 서면으로는 가처분결정문 등을 든다.

민법도 부모의 일방이 친권을 행사할 수 없을 때에는 다른 일방이 이를 행사한다고 정한다(민법 제909조 제3항).

단독친권자가 사망하거나 입양이 끝나면 누가 대리하나?

단독친권자로 정해진 부모 일방이 사망하면 가정법원이 친권자로 지정한 생존 부모, 가정법원이 선임한 미성년후견인 또는 임무대행자가 자녀를 대리하여 신청할 수 있다. 예규는 입양이 취소·파양되거나 양부모가 모두 사망한 경우와 친권을 행사할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우도 함께 정한다(등기예규 제1837호 1.나·1.다·1.라).

이 세 규정은 2025. 1. 24. 개정으로 신설되었고, 미성년자의 부모 일방이 2013. 6. 30. 이전에 단독친권자로 된 경우 등에는 종전의 규정에 따른다(등기예규 제1837호 부칙 제2조).

단독친권자의 사망

민법 제909조 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 단독친권자로 정하여진 부모의 일방이 사망하면, 다음 사람이 미성년자를 대리하여 등기신청을 할 수 있다(등기예규 제1837호 1.나).

민법 제909조의2 제1항에 따라 친권자로 지정된 생존하는 부 또는 모
같은 조 제3항 또는 제4항에 따라 가정법원이 직권으로 선임한 미성년후견인
같은 조 제5항에 따라 임시로 법정대리인의 임무를 대행할 사람으로 선임된 자(임무대행자)

임무대행자가 미성년자의 재산에 대한 처분행위를 원인으로 한 등기신청을 할 경우에는 가정법원의 허가 또는 명령을 증명하는 정보를 첨부하여야 한다. 예규는 그 정보로 심판서 등본 등을 든다(등기예규 제1837호 1.나(3)). 임무대행자에게는 민법 제25조(관리인의 권한)와 제954조(가정법원의 후견사무에 관한 처분)가 준용된다(민법 제909조의2 제5항).

생존하는 부 또는 모 등은 그 사실을 안 날부터 1개월, 사망한 날부터 6개월 내에 친권자 지정을 청구할 수 있다(민법 제909조의2 제1항). 그 기간 내에 청구가 없을 때에는 가정법원은 미성년후견인을 선임할 수 있다(같은 조 제3항).

입양 취소·파양과 양부모 사망

입양이 취소되거나 파양된 경우 또는 양부모가 모두 사망한 경우에는 다음 사람이 미성년자를 대리하여 등기신청을 할 수 있다(등기예규 제1837호 1.다).

민법 제909조의2 제2항에 따라 친권자로 지정된 친생부모 일방 또는 쌍방(친양자 입양이 취소되거나 파양된 경우에도 동일)
같은 조 제3항 또는 제4항에 따라 가정법원이 직권으로 선임한 미성년후견인, 친권자로 지정된 생존하는 부 또는 모, 친생부모 일방 또는 쌍방
위 단독친권자 사망의 경우와 같은 임무대행자

다만 친양자의 양부모가 모두 사망한 경우에는 미성년후견인이 미성년자를 대리하여 등기신청을 할 수 있다(등기예규 제1837호 1.다(1) 단서). 친양자의 양부모가 사망한 경우에는 친생부모를 친권자로 지정해 달라는 청구 규정이 적용되지 않는다(민법 제909조의2 제2항 단서).

친권 상실·소재불명

단독친권자 등에게 친권 상실, 소재불명 등 친권을 행사할 수 없는 중대한 사유가 있으면 위 두 경우의 규정을 준용한다(등기예규 제1837호 1.라). 민법은 이 준용 대상에서 친양자의 양부모를 제외한다(민법 제927조의2 제1항). 다만 단독친권자의 법률행위의 대리권과 재산관리권이 제한되는 경우가 아니라면 단독친권자가 미성년자를 대리하여 등기신청을 할 수 있다(같은 예규 1.라 단서, 민법 제927조의2).

친권 일부 제한, 대리권과 재산관리권 상실 선고나 그 사퇴의 경우에는 새로 정하여진 친권자 또는 미성년후견인의 임무가 제한된 친권의 범위에 속하는 행위에 한정된다(민법 제927조의2 제1항 단서).

어떤 거래에 특별대리인이 필요한가?

친권자와 자녀 사이 또는 같은 친권에 따르는 자녀들 사이에 이해가 상반되는 행위를 하면 법원에서 선임한 특별대리인이 자녀를 대리하여야 한다(등기예규 제1837호 2.가(1)).

이해상반행위의 예

예규가 드는 이해관계가 상반되는 예는 다음과 같다(등기예규 제1837호 2.나).

미성년 자녀가 그 소유 부동산을 친권자에게 매매 또는 증여하는 경우
상속재산협의분할서를 작성하는데 있어서 친권자와 미성년 자녀 1인이 공동상속인인 경우(친권자가 당해 부동산에 관하여 권리를 취득하지 않는 경우를 포함한다). 그 등기는 미성년 상속인이 있는 협의분할 상속등기에서 설명한다.
친권자와 미성년 자녀의 공유부동산을 친권자의 채무에 대한 담보로 제공하고 그에 따른 근저당권설정등기를 신청하는 경우
미성년 자녀 2인의 공유부동산에 관하여 공유물분할계약을 하는 경우(미성년 자녀 1인에 관한 특별대리인의 선임이 필요하다)
친권자가 미성년 자녀와 공유하고 있는 부동산에 대하여 친권자만을 채무자로 하는 담보신탁계약을 체결하고 이에 따라 소유권이전등기를 신청하는 경우

이해상반의 판단 기준

이해상반행위란 행위의 객관적 성질상 친권자와 그 자 사이 또는 친권에 복종하는 수인의 자 사이에 이해의 대립이 생길 우려가 있는 행위를 가리킨다(96다10270 판결요지 [1]). 친권자의 의도나 그 행위의 결과 실제로 이해의 대립이 생겼는지의 여부는 묻지 않는다. 행위의 동기나 연유를 고려하여 판단하여야 할 것도 아니다(2001다65960 판결요지 [2]).

같은 공유부동산 담보라도 누구의 채무를 담보하느냐에 따라 판단이 나뉜다. 친권자인 모가 자신이 연대보증한 차용금 채무의 담보로 자녀의 공유지분에 근저당권을 설정한 사안에서 대법원은 이해상반행위로서 무효라고 보았다(2001다65960 판결요지 [1]). 채권자가 자녀 지분의 저당권을 실행하면 경매대금이 변제에 충당되는 한도에서 모의 책임이 경감된다. 채권자가 모에게서 변제를 받으면 모가 채권자를 대위하여 자녀 지분의 저당권을 실행할 수 있게 된다(같은 판결요지 [1]).

반면 친권자인 모가 자신이 대표이사로 있는 주식회사의 채무 담보를 위하여 자신과 자녀의 공유재산에 근저당권을 설정한 사안은 달랐다. 대법원은 이 행위가 객관적 성질상 회사의 채무를 담보하기 위한 것에 불과하여 이해상반행위가 아니라고 보았다(96다10270 판결요지 [2]). 모가 회사 주식의 66%를 소유하는 대주주이고 자녀에게는 불이익만 주는 점을 감안하더라도 그렇다고 했다(96다10270 판결요지 [2]).

자녀들 사이의 이해상반에는 자녀들이 각각 당사자 일방이 되는 법률행위뿐 아니라 한 자녀에게는 이익이 되고 다른 자녀에게는 불이익이 되는 경우도 포함된다(75다2340 판결요지). 친권자가 자녀 일방을 위하여 차금하면서 다른 자녀 소유 부동산에 저당권을 설정하는 행위가 그 예다. 다만 당사자는 모두 친권에 복종하는 미성년 자녀여야 하므로, 성년이 된 자녀와 미성년 자녀 사이의 이해상반은 이에 해당하지 않는다(같은 판결요지).

부모가 자녀에게 증여하거나 자녀 부동산을 담보로 줄 때도 필요한가?

친권자가 자기 부동산을 자녀에게 증여하거나 자녀 부동산을 채무자인 그 자녀를 위해 담보로 제공하는 경우는 이해상반되지 않아 친권자가 대리하여 신청할 수 있다. 예규가 드는 이해관계가 상반되지 않는 예는 다음과 같다(등기예규 제1837호 2.다).

친권자가 그 소유 부동산을 미성년 자녀에게 증여하는 경우
친권자가 미성년 자녀 소유의 부동산을 제3자에게 증여하는 경우
친권자가 미성년 자녀 소유의 부동산을 채무자인 그 미성년자를 위하여 담보로 제공하거나 제3자에게 처분하는 경우
친권자와 미성년 자녀의 공유부동산에 관하여 친권자와 그 미성년자를 공동채무자로 하거나 그 미성년자만을 채무자로 하여 저당권설정등기를 신청하는 경우
친권자와 미성년 자녀가 근저당권을 준공유하는 관계로서 근저당권설정등기의 말소를 신청하는 경우
미성년 자녀 1인의 친권자가 민법 제1041조의 규정에 의하여 상속포기를 하고 그 미성년자를 위하여 상속재산분할협의를 하는 경우와, 이혼하여 상속권이 없는 피상속인의 전처가 자기가 낳은 미성년자 1인을 대리하여 상속재산분할협의를 하는 경우. 그 등기는 미성년 상속인이 있는 협의분할 상속등기에서 설명한다.

이해상반행위에 해당하지 않으면 자녀를 대리할지는 친권자의 재량에 맡겨진다(2008다73731 판결요지 [1]). 다만 자녀 소유 재산의 처분행위가 사실상 자녀의 이익을 무시하고 친권자 본인 혹은 제3자의 이익을 도모하는 것만을 목적으로 하는 등 법의 취지에 현저히 반하면 대리권 남용이 문제된다. 그런 사정이 존재하지 않는 한 대리권의 남용에 해당한다고 쉽게 단정할 수 없다(같은 판결요지 [1]).

친권자의 대리행위가 객관적으로 볼 때 자녀에게는 경제적 손실만 초래하고 친권자나 제3자에게는 경제적 이익을 가져오는 경우가 있다. 이때 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었으면 행위의 효과는 자녀에게 미치지 않는다(2016다3201 판결요지). 다만 외형상 형성된 법률관계를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 누구도 그 사정을 들어 대항할 수 없고, 제3자가 악의라는 사실은 무효를 주장하는 자가 주장·증명하여야 한다(같은 판결요지).

부모 중 한 사람만 자녀와 이해가 상반되면?

이해가 상반되는 친권자는 자녀를 대리할 수 없고, 특별대리인이 다른 친권자와 공동하여 자녀를 대리하여야 한다(등기예규 제1837호 2.가(2)).

특별대리인이 필요하면 무엇부터 하나?

친권자가 먼저 법원에 특별대리인 선임을 청구하고, 선임된 특별대리인이 선임심판서를 첨부해 자녀를 대리하여 신청한다(민법 제921조 제1항, 등기예규 제1837호 4.다). 친권에 따르는 여러 자녀 사이에 이해가 상반되면 그 자 일방의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한다(같은 조 제2항).

선임을 누가 어느 법원에 청구하고 어떻게 심판하는지는 특별대리인 선임에서 설명한다.

미성년후견인이 대리할 때는 무엇이 다른가?

친권자가 없거나 친권의 전부 또는 일부를 행사할 수 없으면 지정 또는 선임된 미성년후견인이 자녀를 대리하여 신청할 수 있다(등기예규 제1837호 3.가). 미성년후견인은 친권을 행사하는 부모가 유언으로 지정할 수 있다(민법 제931조 제1항). 다만 법률행위의 대리권과 재산관리권이 없는 친권자는 유언으로 지정할 수 없다(같은 항 단서). 지정된 미성년후견인이 없으면 가정법원이 선임한다(같은 법 제932조 제1항).

미성년후견감독인이 있으면 후견인은 후견감독인의 동의를 받아서 등기신청을 할 수 있다(등기예규 제1837호 3.나). 부동산 또는 중요한 재산에 관한 권리의 득실변경을 목적으로 하는 행위 등이 동의 대상이다(민법 제950조 제1항 제4호). 후견감독인이 피후견인의 이익이 침해될 우려가 있음에도 동의를 하지 아니하면, 가정법원은 후견인의 청구에 의하여 동의를 갈음하는 허가를 할 수 있다(같은 조 제2항). 동의 없이 하였을 때에는 피후견인 또는 후견감독인이 그 행위를 취소할 수 있다(같은 조 제3항).

친권자에 관한 예규 1.과 2.는 그 성질에 반하지 아니하는 한 미성년후견인에 의한 등기신청에 준용한다(등기예규 제1837호 3.다). 다만 특별대리인을 선임해야 하는 경우 미성년후견감독인이 있으면 그 대리는 미성년후견감독인이 하여야 한다(같은 예규 3.다 단서). 민법도 후견인의 이해상반행위에 제921조를 준용하되 후견감독인이 있으면 그러하지 아니하다고 정한다(민법 제949조의3).

대리관계를 증명하려면 무엇을 내나?

대리인이 신청할 때는 그 권한을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하여야 하며(부동산등기규칙 제46조 제1항 제5호), 공동친권자가 신청하면 자녀의 기본증명서와 가족관계증명서를 낸다(등기예규 제1837호 4.가). 예규는 경우별 첨부정보를 다음과 같이 정한다(등기예규 제1837호 4.).

공동친권자가 있는 경우(1.가): 미성년자의 기본증명서와 가족관계증명서
단독친권자 사망·입양 종료·친권 상실 등의 경우(1.나·다·라): 미성년자의 기본증명서. 사망일이 2013. 6. 30. 전이면 미성년자의 기본증명서, 가족관계증명서(등기예규 제1837호 4.나)
특별대리인이 신청하는 경우(2.): 특별대리인선임심판서
미성년후견인이 신청하는 경우(3.): 미성년자의 기본증명서

법정대리인이 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호부터 제3호까지의 등기신청을 하면 법정대리인의 인감증명을 제출하여야 한다(같은 규칙 제61조 제2항). 예컨대 방문신청에서 소유권의 등기명의인인 자녀가 등기의무자로서 등기를 신청하면, 대리한 법정대리인의 인감증명을 낸다(같은 규칙 제60조 제1항 제1호). 같은 조 제4호부터 제7호까지의 서류를 법정대리인이 작성하는 경우에도 같다(같은 규칙 제61조 제2항).

실무 체크포인트

공동친권이면 두 사람이 함께 신청한다. 한 사람이 친권을 행사할 수 없으면 가처분결정문 등 그 사실을 증명하는 서면을 첨부해 다른 한 사람이 단독으로 신청한다(등기예규 제1837호 1.가).
이해상반은 거래의 객관적 성질로 본다. 친권자의 의도나 결과, 행위의 동기나 연유는 따지지 않는다(96다10270 판결요지 [1], 2001다65960 판결요지 [2]).
담보 제공이면 채무자가 누구인지 먼저 본다. 자녀와의 공유부동산을 친권자의 채무 담보로 내면 특별대리인이 필요하다(등기예규 제1837호 2.나(3)). 자녀만 채무자이거나 친권자와 공동채무자이면 친권자가 대리한다(같은 예규 2.다(4)).
단독친권자가 사망했으면 새 법정대리인부터 확인한다. 임무대행자가 처분행위를 원인으로 신청하면 가정법원의 허가 또는 명령을 증명하는 정보를 첨부하여야 한다(등기예규 제1837호 1.나(3)). 부모 일방이 2013. 6. 30. 이전에 단독친권자로 된 경우 등에는 종전 규정에 따른다(등기예규 제1837호 부칙 제2조).
후견감독인이 있으면 동의를 받는다. 부동산에 관한 권리의 득실변경을 목적으로 하는 행위는 동의 대상이다(민법 제950조 제1항 제4호). 후견감독인이 피후견인의 이익이 침해될 우려가 있음에도 동의하지 않으면 후견인이 가정법원에 동의를 갈음하는 허가를 청구할 수 있다(같은 조 제2항).
자녀가 소유권 등기명의인으로서 등기의무자가 되는 방문신청이면 법정대리인의 인감증명을 낸다. 규칙 제60조 제1항 제1호부터 제3호까지의 등기신청이면 법정대리인의 인감증명이 필요하다(부동산등기규칙 제61조 제2항).