명의인이 다른 토지 중복등기 정리

토지 중복등기기록의 정리는 부동산등기법 제21조에 따른다. 두 기록의 최종 소유권 명의인이 다르면 등기관은 부동산등기규칙 제35조부터 제38조까지의 순서로 폐쇄할 기록을 판단한다. 단순히 선등기라는 이유만으로 그 기록을 남기는 것은 아니다.

쉽게 말하면 — 같은 땅의 등기부 두 개에 서로 다른 사람이 주인으로 적혀 있으면 어느 등기부가 먼저인지뿐 아니라 명의가 이전된 경로, 원시취득·농지상환 기록, 이의 여부와 토지대장을 차례로 봅니다.

어떤 순서로 폐쇄할 기록을 정하나?

확인 순서	요건과 처리
명의 이전관계	한 기록의 최종 명의인이 다른 기록의 최종 명의인으로부터 직접 또는 전전하여 이전받았고, 다른 기록이 후등기기록이거나 소유권 외의 권리 등에 관한 등기가 없는 선등기기록이면 그 다른 기록을 폐쇄한다(부동산등기규칙 제35조).
원시취득·농지상환	어느 한 기록에만 원시취득사유 또는 분배농지 상환완료를 원인으로 한 소유권이전등기가 있으면 그 기록을 남긴다. 소유권보존등기가 그 사유에 따른 것임을 당사자가 소명한 경우도 같다(부동산등기규칙 제36조).
이의와 대장 대조	앞의 두 경우가 아니면 각 기록의 최종 명의인과 이해관계인에게 1개월 이상의 이의기간을 정해, 이의하지 않으면 그 기록을 폐쇄할 수 있다는 뜻을 통지하여야 한다. 한 기록의 관계인은 모두 이의하지 않고 다른 기록에는 이의한 사람이 있으면 이의가 없는 기록을 폐쇄한다. 모든 기록의 관계인이 이의하지 않았으면 그렇게 폐쇄하지 않고 대장 대조로 넘어간다(부동산등기규칙 제37조).

제36조 또는 제37조에 따라 정리하려면 지방법원장의 허가를 받아야 한다(부동산등기규칙 제38조). 제36조의 경우에는 부동산등기법 제58조에 따른 직권말소 절차도 거친다.

2개 이상의 기록에 원시취득 또는 분배농지 상환완료를 원인으로 한 등기가 있으면 후의 등기가 있는 기록을 남긴다. 원시취득의 범위와 후의 등기를 판단하는 기준은 등기예규 제1431호 제5항에 따른다.

이의 통지는 누구에게 하나?

제35조·제36조에 해당하지 않으면 각 등기기록의 최종 소유권 명의인과 등기상 이해관계인에게 통지한다(부동산등기규칙 제37조 제1항). 기간은 1개월 이상이어야 한다.

모든 기록의 관계인에게 통지되었고, 한 기록의 관계인 전원은 이의하지 않은 반면 다른 기록에는 이의한 관계인이 있는 경우에만 이의하지 않은 쪽 기록을 폐쇄한다. 한 사람에게라도 통지되지 않았거나, 2개 이상 기록의 관계인이 이의하거나, 아무도 이의하지 않으면 대장 대조 절차로 넘어간다(등기예규 제1431호 제9항).

대장 대조에서는 최종 명의만 비교하지 않는다. 등기기록과 지적공부에 나타난 소유자 변동상황 전체를 종합해 대장과 일치하지 않는 기록을 폐쇄하고 그 결과를 관계인에게 통지한다.

당사자가 스스로 폐쇄를 신청할 수 있나?

최종 소유권 명의인은 자기 명의의 기록을 폐쇄하도록 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제39조). 폐쇄될 기록의 최종 명의인과 등기상 이해관계인이 공동으로 신청하거나, 그중 1인이 나머지 사람의 승낙서를 첨부해 신청할 수 있다. 존치할 기록의 명의인 중 1인도 폐쇄될 기록 관계인 전원의 승낙서를 첨부해 신청할 수 있다(등기예규 제1431호 제10항).

요건을 갖춘 신청이 있으면 등기관은 직권 정리 순서와 달리 신청에 따라 기록을 폐쇄하여야 한다. 승낙서와 함께 폐쇄될 기록의 최종 명의인 및 등기상 이해관계인의 인감증명서를 준비하고, 가압류·근저당권 등 이해관계인의 범위를 먼저 확인한다.

말소판결이 신청인의 소유권까지 증명하여 새 보존등기를 신청할 수 있는 경우는 소유권보존등기 말소판결 후 재보존등기에서 다룬다.

선례는 현재 절차와 어떻게 읽어야 하나?

등기선례 제2-525호는 명의인이 다른 중복등기의 효력은 실체적 권리관계에 따라 결정되고 등기관이 어느 한쪽을 직권으로 말소할 수 없다고 설명했다. 등기선례 제2-10호도 같은 원칙을 제시하면서 후속 통첩에 따라 특정 농지분배 사례의 직권 정리 결론이 변경되었음을 덧붙였다.

현재는 부동산등기규칙 제35조부터 제38조까지가 직권 정리의 구체적 요건을 정한다. 선례의 일반 문장만 읽고 직권 정리가 언제나 불가능하다고 단정해서는 안 된다. 중복등기기록의 행정상 정리는 실체적 권리관계에 영향을 미치지 않는다(부동산등기규칙 제33조 제2항).

잘못 폐쇄된 기록은 다시 살릴 수 있나?

폐쇄된 기록의 소유권 명의인 또는 등기상 이해관계인은 폐쇄되지 않은 기록의 최종 명의인과 이해관계인을 상대로, 그 토지가 폐쇄된 기록의 명의인 소유임을 확정하는 판결이나 같은 효력의 조서를 받아 부활을 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제41조 제1항). 이 요건을 갖춘 신청이 있으면 등기관은 폐쇄된 기록을 부활하고 다른 기록을 폐쇄하여야 한다(같은 조 제2항).

실무 체크포인트

각 기록의 최종 명의인, 명의 이전경로, 원시취득·농지상환 등기, 소유권 외의 권리와 대장 일치 여부를 함께 확인한다.
제37조 경로에서는 관계인별 통지와 1개월 이상의 이의기간을 확인한다(부동산등기규칙 제37조).
제36조·제37조에 따른 정리에는 지방법원장의 허가가 필요하다(부동산등기규칙 제38조).
자기 기록의 폐쇄를 신청하면 등기상 이해관계인의 승낙정보가 필요한지 확인한다(부동산등기규칙 제39조).