같은 명의의 토지 중복등기 정리

등기관은 같은 토지에 중복해 마쳐진 등기기록을 발견하면 규칙이 정한 방법으로 어느 하나를 폐쇄하여야 한다(부동산등기법 제21조). 두 기록의 최종 소유권 명의인이 같으면 원칙적으로 후등기기록을 폐쇄한다. 다만 후등기기록에만 소유권 외의 권리 등에 관한 등기가 있으면 선등기기록을 폐쇄한다(부동산등기규칙 제34조).

쉽게 말하면 — 같은 땅에 같은 사람 명의의 등기부가 두 개라면 무조건 오래된 등기부만 남기는 것은 아닙니다. 근저당권 같은 후속 권리가 어느 기록에 있는지를 먼저 확인합니다.

어떤 기록을 폐쇄하나?

판단 기준은 개설 순서와 소유권 외의 권리등기 유무다. 현재 규칙에 따른 처리방법은 다음과 같다.

등기기록 상태	폐쇄하는 기록
두 기록의 최종 소유권 명의인이 같음	후등기기록
후등기기록에만 소유권 외의 권리 등이 있음	선등기기록

이 정리는 실체적 권리관계를 확정하지 않는다(부동산등기규칙 제33조 제2항). 기록을 어느 쪽으로 정리했는지와 실제 소유권·담보권 분쟁의 결론은 구별해야 한다.

등기선례 제1-603호는 최종 명의인이 서로 다른 세 개의 등기기록과 근저당권이 얽힌 1986년 사안이다. 당시 선례는 지방법원장의 허가를 받아 일부 기록을 말소·폐쇄하고 일부 등기사항을 옮기는 방법을 제시했다. 이 사안을 최종 명의인이 같은 경우에만 적용되는 제34조의 현행 처리방법으로 읽으면 안 된다.

중복등기 정리에서 국과 1945년 8월 9일 이전에 등기된 일본인, 피상속인과 상속인은 같은 사람으로 취급한다(등기예규 제1431호 제3항). 직권 정리를 촉구하는 신청과 자기 명의 기록의 폐쇄를 선택하는 제39조의 신청은 구별해야 한다.

당사자가 정리를 신청할 수 있나?

최종 소유권 명의인은 자기 명의의 중복등기기록을 폐쇄해 달라고 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제39조 제1항). 폐쇄할 기록에 등기상 이해관계인이 있으면 그 승낙을 증명하는 정보를 함께 제공해야 한다. 신청에는 폐쇄될 기록의 최종 명의인과 이해관계인의 인감증명서를 첨부해야 한다(등기예규 제1431호 제10항).

요건을 갖춘 신청이 있으면 등기관은 제34조부터 제37조까지의 직권 정리 기준과 달리 그 신청에 따라 기록을 폐쇄하여야 한다(같은 조 제2항). 어느 기록을 없앨지 신청인이 선택하는 만큼, 그 기록에 남아 있는 담보권·가압류 등과 이해관계인의 승낙 여부를 먼저 확인한다.

토지 일부만 겹치면 어떻게 하나?

등기된 토지 일부에 별개의 등기기록이 개설되어 있으면 등기관은 직권으로 분필등기를 한 뒤 중복등기 정리 절차를 진행한다(부동산등기규칙 제40조). 필요한 경우 지적소관청에 토지의 분할·합병 과정 등을 사실조회하거나 등기명의인에게 지적공부 등본 제출을 요구할 수 있다.

폐쇄된 기록은 다시 살릴 수 있나?

폐쇄된 기록의 명의인이나 등기상 이해관계인은 폐쇄되지 않은 기록의 최종 명의인과 이해관계인을 상대로, 토지가 폐쇄된 기록의 명의인 소유임을 확정하는 판결이나 같은 효력의 조서를 받아야 한다(부동산등기규칙 제41조 제1항). 그 증명정보를 등기소에 제공해 부활을 신청한다.

제1항의 요건을 갖춘 신청이 있으면 등기관은 폐쇄된 기록을 부활하고 다른 기록을 폐쇄하여야 한다(같은 조 제2항). 단순히 기록이 먼저 만들어졌다는 사정만으로 부활할 수 있는 것은 아니다.

실무 체크포인트

두 기록의 개설일, 최종 소유권 명의인과 소유권 외의 권리등기를 나란히 확인한다(부동산등기규칙 제34조).
당사자 신청으로 기록을 폐쇄하려면 등기상 이해관계인의 승낙정보가 필요한지 확인한다(부동산등기규칙 제39조).
토지 일부만 겹치면 직권분필 뒤 정리하는 절차가 적용될 수 있다(부동산등기규칙 제40조).
폐쇄된 기록을 다시 살리려면 소유권을 확정하는 판결이나 같은 효력의 조서가 있는지 확인한다(부동산등기규칙 제41조).