건물 중복등기 정리

건물 중복등기는 먼저 두 등기기록이 실제로 같은 건물을 가리키는지 판단한 뒤, 보존등기명의인과 후속등기의 상태에 따라 정리한다(등기예규 제1374호). 토지 중복등기기록의 정리 규정인 부동산등기법 제21조를 건물에 그대로 적용하는 절차가 아니다.

같은 건물인지는 무엇으로 판단하나?

지번·도로명주소·종류·구조·면적과 도면에 나타난 길이·위치를 종합해 판단하여야 한다. 지번이 같아도 나머지 표시나 도면이 다르면 같은 건물로 볼 수 없다(등기예규 제1374호 제2항 가목).

종류·구조·면적 등의 일부가 달라도 건축물대장의 변동사항 등에 비추어 같은 건물로 봄이 상당하고 인정되면 같은 건물로 보아야 한다(같은 항 나목). 일반건물과 구분건물로 각각 보존등기가 되어 있어도 지번·도로명주소·종류·구조·면적과 도면의 길이·위치가 같으면 동일한 건물로 볼 수 있다(같은 항 다목).

명의인이 같으면 어떻게 정리하나?

직권말소는 즉시 이루어지지 않는다. 등기관은 등기권리자·등기의무자와 등기상 이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 이의기간을 정해 말소 예고를 통지한다. 주소나 거소를 알 수 없으면 게시 또는 공고하고, 이의가 있으면 결정한다. 기간 안에 이의가 없거나 이의를 각하한 경우에 직권말소한다(부동산등기법 제58조).

다만 일반건물과 구분건물로 종류가 다르면 후행 기록의 새로운 등기를 선행 기록으로 옮기는 방식으로 직권 정리할 수 없다(등기예규 제1374호 제3항). 등기선례 제7-350호는 선행 기록에는 새로운 등기가 없고 후행 기록에만 있는 경우의 이기 방법을 제시했다.

명의인이 다르면 어떻게 정리하나?

실질적 심사권이 없는 등기관은 보존등기 명의인이 서로 다른 중복기록을 직권으로 정리할 수 없다(등기예규 제1374호 제4항 가목). 어느 한쪽 명의인은 자기 보존등기의 말소를 신청할 수 있다. 또한 자신의 보존등기가 유효함을 이유로 다른 기록 명의인을 상대로 말소등기절차 이행을 명하는 승소 확정판결을 받아 말소를 신청할 수 있다.

말소되는 등기에 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 신청서에 첨부하여야 한다. 등기선례 제5-553호는 임의 말소는 어느 한쪽 명의인이 신청할 수 있지만, 소송은 선등기 명의인이 후등기 명의인을 상대로 한 사안이다. 현행 예규 제4항 나목 (2)의 양방향 소송 문언을 이 선례와 동일하게 축소해서는 안 된다.

정리 전 새로운 신청이 들어오면 어떻게 되나?

명의인이 같으면 선행 기록을 기초로 한 새 등기신청은 수리하고 후행 기록을 기초로 한 신청은 각하한다(등기예규 제1374호 제5항). 명의인이 다르면 어느 한쪽 기록을 기초로 한 신청도 수리한다.

이는 중복등기가 아직 정리되지 않은 단계의 등기신청 처리 기준이다.

실무 체크포인트

• 건축물대장, 폐쇄대장과 도면으로 두 기록이 같은 건물인지 먼저 확인한다(등기예규 제1374호 제2항).
• 두 기록의 보존등기명의인과 보존등기 이후의 권리등기를 각각 표로 정리한다.
• 명의인이 같고 양쪽 기록에 새로운 등기가 모두 있으면 등기예규 제1374호 제3항에 따라 직권 정리할 수 없다.
• 명의인이 다르면 등기예규 제1374호 제4항의 임의 말소신청·승낙서·판결 경로를 검토한다.
• 중복 상태에서 새 신청을 할 때에는 명의인이 같은지에 따라 수리·각하 기준이 달라짐을 확인한다(등기예규 제1374호 제5항).

관련

• 개념·해설
  중복등기같은 명의의 토지 중복등기 정리명의인이 다른 토지 중복등기 정리
• 법령
  부동산등기법 제58조
• 예규·선례
  등기예규 제1374호등기선례 제7-350호등기선례 제5-553호