부동산등기법 제21조의 정리 대상은 같은 토지에 중복해 개설된 등기기록이다. 지번이 같아도 지목·지적과 지적공부를 대조해 서로 다른 토지라면 중복등기가 아니므로 한쪽 기록을 중복등기 정리 절차로 폐쇄해서는 안 된다(등기선례 제7-354호).
쉽게 말하면 — 등기부의 주소가 같아 보인다고 같은 땅이라고 단정하면 안 됩니다. 옛 분할 과정, 지목·면적과 토지대장을 따라가 실제로 같은 토지인지 먼저 확인해야 합니다.
실제 중복인지 무엇으로 확인하나?
등기기록의 소재·지번만 비교하지 않고 지목·지적과 토지대장·폐쇄대장의 분할·합병 과정을 함께 추적한다(등기예규 제1431호 제1항). 지번이 같아도 지목과 지적이 전혀 다르면 같은 토지로 볼 수 없다. 반대로 지목이 다르더라도 지번과 지적이 일치하거나 지적 차이가 근소한 사정 등으로 같은 토지로 봄이 상당하면 같은 토지로 보아야 한다.
대장상 분할된 토지 일부에 별개 기록이 개설된 실제 일부 중복은 부동산등기규칙 제40조에 따라 직권분필 후 중복등기 절차로 정리한다. 그러나 대장상 분할이 없는데 같은 지번으로 지적만 적게 등기된 경우는 제40조의 일부 중복이 아니다. 존재하지 않는 토지 기록으로 확인되면 예규 제16항에 따라 처리한다.
등기선례 제7-354호의 사례에서는 지번은 같았지만 한 기록은 전 1,560㎡, 다른 기록은 답 157평이었고 후자와 일치하는 토지대장이 없었다. 선례는 두 기록을 같은 토지에 관한 중복등기로 보지 않았다.
존재하지 않는 토지 기록은 어떻게 정리하나?
폐쇄등기부와 지적공부를 모두 추적해 한 기록의 토지가 실제로 존재하지 않는 것으로 확인되면, 존재하고 대장과 일치하는 진정한 기록의 소유권 명의인이 부존재 기록의 최종 명의인을 대위해 멸실등기에 준하는 신청을 할 수 있다(등기선례 제7-354호, 등기예규 제1431호 제16항 나목). 이는 중복등기기록 중 한쪽을 고르는 절차가 아니라 존재하지 않는 토지 기록을 정리하는 절차다.
외관상 중복이 등기기재·환지·분필·합필 과정의 착오에서 생겼다면, 직권경정이 가능한 경우 즉시 직권경정하고 불가능하면 당사자에게 경정등기 신청 등을 하도록 유도한다(등기예규 제1431호 제16항 가목). 따라서 지번이 같다는 사정만으로 중복등기 정리신청을 하기보다 지적공부의 생성·분할 이력과 경정 가능성을 먼저 확보해야 한다.
잘못 폐쇄된 기록은 어떻게 부활시키나?
외관상 중복에 불과한데도 기록을 폐쇄했다면 등기관이 직권으로 그 기록을 부활할 수 있다. 등기상 이해관계인은 직권발동을 촉구하는 의미의 신청을 할 수 있다(등기선례 제8-8호, 등기선례 제200607-9호).
한편 현행 부동산등기규칙 제41조는 규칙의 중복등기 정리 절차에 따라 폐쇄된 기록의 판결에 의한 부활신청을 정한다. 신청인은 폐쇄된 기록의 소유권 명의인 또는 등기상 이해관계인이다. 폐쇄되지 않은 기록의 최종 명의인과 이해관계인을 상대로 폐쇄된 기록 명의인의 소유임을 확정한 판결 또는 같은 효력의 조서를 증명정보로 제공해야 한다. 이 요건을 갖춘 신청이 있으면 등기관은 폐쇄된 기록을 부활하고 다른 기록을 폐쇄하여야 한다. 외관상 중복을 잘못 판단해 서로 다른 토지 기록을 폐쇄한 사안에서는 선례의 직권 부활 경로와 제41조 경로를 구별해야 한다.
실무 체크포인트
- 등기기록 두 개의 지번뿐 아니라 지목·면적·폐쇄대장과 분할·합병 이력을 대조한다.
- 토지 일부가 겹친다면 대장상 분할된 실제 일부 중복인지, 분할 없이 지적만 작게 등기된 외관상 중복인지 먼저 구별한다(부동산등기규칙 제40조, 등기예규 제1431호 제1항 다목).
- 잘못 폐쇄된 기록의 부활을 촉구하는 경우와 판결에 기초한 정식 부활신청을 구별한다(부동산등기규칙 제41조).
- 존재하지 않는 토지 기록을 정리하려면 폐쇄등기부와 지적공부를 모두 추적한 자료를 준비한다(등기선례 제7-354호).
관련
- 개념·해설
- 법령
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