공동담보목록 - 신우법무사

공동담보목록은 같은 채권을 담보하는 저당권의 목적 부동산이 5개 이상일 때 등기관이 작성하는 전자 목록이다. 여러 부동산에 전세권을 설정하는 경우에도 이 규정이 준용되며, 목록은 등기기록의 일부로 취급된다(부동산등기법 제72조, 부동산등기법 제78조). 목록은 관련 부동산을 연결해 공시하는 기록이지, 그 자체가 담보권의 실체적 범위를 새로 만드는 것은 아니다.

쉽게 말하면 — 한 대출을 여러 부동산이 함께 담보하거나 여러 부동산에 전세권을 함께 설정할 때 대상 부동산을 묶어 보여 주는 등기부의 목록입니다. 목록번호를 따라가면 같은 권리에 연결된 부동산을 확인할 수 있습니다.

언제 공동담보목록을 만드는가?

같은 채권에 관한 저당권의 목적이 되는 부동산이 5개 이상이면 등기관이 공동담보목록을 작성한다. 4개 이하라고 공동저당이 아닌 것은 아니다. 이때에는 목록 대신 각 부동산의 등기기록에 다른 부동산과 함께 저당권의 목적으로 제공된 뜻을 기록한다(부동산등기법 제78조).

처음에는 부동산 수가 적었더라도 같은 채권의 담보를 뒤에 추가할 수 있다. 추가 결과가 5개 이상이면 공동담보목록 작성 규정이 적용된다(부동산등기법 제78조 제4항).

목록에는 무엇이 기록되는가?

신청인은 공동저당의 목적이 되는 각 부동산에 관한 권리의 표시를 신청정보로 제공한다. 등기관은 공동담보목록을 전자적으로 작성하고 접수연월일과 접수번호를 기록한다. 목록번호는 1년마다 새로 부여한다(부동산등기규칙 제133조).

2025년 1월 31일부터는 관할 등기소가 다른 여러 부동산이라도 일정한 관련 신청을 한 등기소에 함께 낼 수 있다. 처음 공동저당·전세권을 설정하는 신청과 그 이전·변경·말소, 종전 공동저당에 다른 관할의 부동산을 추가하는 신청, 공동저당 일부의 소멸·변경 신청이 이에 포함된다. 이때 신청인은 관련된 모든 부동산의 표시를 신청정보로 제공해야 한다(부동산등기법 제7조의2, 부동산등기규칙 제163조, 부동산등기규칙 제163조의2).

목록은 신청인이 따로 보관하는 참고표가 아닙니다. 등기관이 전자적으로 만들고 접수정보를 붙이는 공식 등기정보입니다(부동산등기규칙 제133조).

각 부동산 등기기록에는 어떻게 나타나는가?

공동담보라는 뜻은 각 부동산 등기기록에서 해당 저당권 등기의 끝부분에 기록한다. 공동담보목록이 있으면 각 등기기록에는 그 목록번호를 적어 서로 연결한다(부동산등기규칙 제135조).

추가공동담보를 신청할 때에는 종전 공동담보목록 번호 또는 종전 부동산의 소재지번과 건물번호를 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제134조). 등기관은 새 부동산 등기기록에 공동담보라는 뜻을 기록하고, 종전 부동산의 해당 저당권에는 부기등기로 추가 사실을 기록한다(부동산등기규칙 제135조 제3항).

여러 부동산의 전세권에도 적용되는가?

여러 부동산에 관한 권리를 목적으로 전세권설정등기를 하는 경우에는 공동저당 등기에 관한 법 제78조가 준용된다. 규칙도 공동담보의 신청정보·추가담보·기록·일부 소멸 또는 변경에 관한 제133조부터 제136조까지를 준용한다(부동산등기법 제72조, 부동산등기규칙 제128조).

따라서 전세권의 목적이 되는 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록 작성 규정이 적용된다(부동산등기법 제72조, 부동산등기법 제78조). 이 경우 목록은 저당권만을 위한 기록이라고 보아서는 안 된다.

일부 담보가 빠지거나 표시가 바뀌면 어떻게 되는가?

공동담보 중 일부 부동산에 관한 저당권이 말소되면 나머지 등기기록에도 그 소멸을 반영한다. 일부 부동산에 관한 권리의 표시가 변경된 경우도 같다. 공동담보목록이 있으면 목록에도 소멸 또는 변경을 기록한다(부동산등기규칙 제136조).

목록의 변화는 공동저당 자체의 채권액·배당 법리를 바꾸는 절차와 구별해야 한다. 목록은 어느 부동산의 어떤 권리가 같은 담보에 들어 있는지를 공시하는 기록이다.

다른 목록과 무엇이 다른가?

공동담보목록은 같은 채권을 담보하는 여러 부동산을 연결한다. 공장재단목록은 토지·건물·기계·권리 등을 하나의 공장재단 구성물로 특정한다. 매매목록은 한 거래에 포함된 부동산과 거래가액을 연결한다(부동산등기규칙 제124조, 부동산등기규칙 제125조).

세 목록은 모두 여러 대상을 한 번에 보여 주지만 법적 기능이 다르다. 공동담보목록은 공동저당 또는 여러 부동산에 관한 전세권의 연결관계, 공장재단목록은 재단의 구성, 매매목록은 신고된 거래와 거래가액을 공시한다.

목록을 발급·열람할 때 주의할 점은?

공동담보목록은 등기사항증명서에 언제나 자동으로 붙지 않는다. 발급 신청에서 공동담보·전세목록의 증명도 함께 신청한다는 뜻을 표시해야 포함된다. 열람에도 같은 규칙이 적용된다(부동산등기규칙 제30조, 부동산등기규칙 제31조).

실무 체크포인트

공동저당 부동산 수가 5개 이상인지 먼저 센다. 5개 이상이면 목록번호까지 확인한다(부동산등기법 제78조).
추가 담보를 설정할 때에는 종전 공동담보목록 번호나 종전 부동산 표시가 정확한지 대조한다(부동산등기규칙 제134조).
일부 담보가 말소·변경되었으면 나머지 등기기록과 공동담보목록에도 반영됐는지 함께 확인한다(부동산등기규칙 제136조).
증명서 발급·열람 때 공동담보·전세목록 포함을 명시해 신청한다(부동산등기규칙 제30조, 부동산등기규칙 제31조).