등기의 유효요건이란 마쳐진 등기가 효력을 갖추기 위해 필요한 조건이다. 등기의 효력은 실체 권리관계뿐 아니라 절차상 흠의 종류도 함께 살펴 판단한다(95다38240, 2010다107064). 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기므로(민법 제186조), 실체 원인과 등기가 맞아야 물권이 움직인다.
쉽게 말하면 — 등기신청에 필요한 서류를 갖추는 문제와 이미 마친 등기가 유효한지는 구별해야 합니다(부동산등기법 제29조, 95다38240). 서류에 흠이 있다고 언제나 무효인 것도, 실제 권리관계와 맞는다고 언제나 유효한 것도 아닙니다(95다38240, 2010다107064).
형식적 유효요건은 무엇인가?
등기신청은 법정 절차 요건을 갖춰야 한다(부동산등기법 제29조). 관할 등기소에 신청해야 하고, 신청할 자격이 있어야 하며, 신청정보·첨부정보가 법령이 정한 방식에 맞아야 한다. 이런 절차 요건이 빠지면 등기관이 각하한다(같은 법 제29조). 다만, 잘못된 부분을 보정할 수 있고 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(같은 법 제29조 단서).
각하사유가 있는데도 등기관이 이를 못 보고 등기를 마친 경우에 무엇을 할 수 있는지는 사유에 따라 나뉜다.
형식적 각하사유(구 부동산등기법 제55조 제3호 이하)를 간과하고 마친 등기는 이해관계인이 등기관의 처분에 대한 이의의 방법으로 말소를 청구할 수 없다(68마823). 그 등기가 유효인지 여부를 정한 판단이 아니고, 실체 무효를 다투려면 말소등기청구의 소로 간다.
반면 관할 위반(부동산등기법 제29조 제1호)이나 등기할 것이 아닌 경우(같은 조 제2호)는 마친 뒤에도 절차가 열려 있다. 이 두 호를 이유로 한 이의가 이유 있다고 인정되면 등기관은 같은 법 제58조의 통지 절차를 거쳐 직권으로 말소한다(부동산등기규칙 제159조 제1항). 그 밖의 사유로 한 이의는 관할 지방법원으로 보낸다(같은 조 제3항).
서류를 빠뜨리거나 관할이 아닌 등기소에 내면 각하됩니다(같은 등기법 제29조). 다만, 잘못된 부분을 고칠 수 있고 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하되지 않습니다(같은 법 제29조 단서). 실수로 등기가 돼버린 뒤에 다투는 방법은 흠의 종류에 따라 다릅니다. 서류 방식 같은 흠은 등기소에 이의를 내 지울 수는 없고 소송으로 가야 하지만, 관할 위반이나 애초에 등기할 수 없는 사항이면 등기관이 통지 절차를 거쳐 직권으로 지웁니다.
실체적 유효요건은 무엇인가?
등기 내용이 실체 권리관계와 일치해야 한다. 등기원인이 되는 법률행위(매매·증여 등)가 유효해야 하고, 등기권리자·의무자가 실체법상 정당한 당사자여야 하며, 등기된 내용이 실제 권리관계와 맞아야 한다.
물권의 종류·내용은 법률이나 관습법으로만 정할 수 있어(같은 민법 제185조), 법이 인정하지 않는 권리를 등기해도 효력이 없다. 그런 신청은 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」로 각하되고(같은 등기법 제29조 제2호), 이미 마쳤으면 같은 법 제58조의 직권말소 대상이 된다.
우리 등기제도는 형식적 심사주의를 따르므로(등기관의 형식적 심사권), 등기관은 실체관계를 심사하지 않는다. 그래서 실체적 유효요건이 없어도 등기가 일단 마쳐질 수 있다. 그러나 그 등기는 실체법상 무효이고, 진정한 권리자는 말소를 구할 수 있다(원인무효등기).
증여가 유효한 것으로 인정된다면, 등기신청서류가 위조됐다는 이유만으로 그 증여에 따른 소유권이전등기를 무효라고 할 수는 없습니다(95다38240). 서류의 위조 여부와 실제 증여의 효력은 구별해서 확인해야 합니다(95다38240).
두 요건이 어긋나면 어떻게 되는가?
절차가 완벽해도 실체관계가 없으면 그 등기는 무효다. 실체관계에 맞는다는 이유만으로 모든 절차상 흠이 해소되는 것도 아니다(2010다107064).
같은 부동산에 명의인을 달리한 소유권보존등기가 중복된 경우가 그 예다(2010다107064). 선행 보존등기가 원인무효가 아니라면, 후행 보존등기는 실체관계에 맞더라도 무효다(2010다107064).
마친 등기를 다투는 방법도 흠의 종류로 나뉜다(부동산등기법 제58조, 부동산등기규칙 제159조, 68마823). 관할 위반·등기할 것이 아닌 경우는 마친 뒤에도 부동산등기법 제58조 직권말소가 열리고, 그 밖의 형식적 흠은 이의로 말소하지 못한다(68마823).
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