권리금 회수기회 보호

권리금 회수기회 보호란 임대차가 끝날 무렵 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 제도다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다.

쉽게 말하면 — 가게를 정리할 때, 임차인은 다음 들어올 사람에게 권리금을 받고 나가는 것이 보통입니다. 이때 건물주가 “그 사람한테는 안 빌려준다”며 권리금 회수를 막지 못하게 한 것이 이 제도입니다. 2015년에 도입됐습니다.

무엇을 권리금이라고 하는가?

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 자리(위치)에 따른 이점 같은 유·무형의 재산적 가치에 대한 대가다(상가건물 임대차보호법 제10조의3). 보증금·차임과 별도로 주고받는 돈이다. 자세한 내용은 권리금에서 다룬다.

임대인은 어떤 행위를 해서는 안 되는가?

임대인의 방해 행위는 4가지 유형으로 정해져 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).

신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
신규임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
신규임차인에게 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위
그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위

핵심은 임차인이 “다음 세입자를 데려왔는데” 건물주가 부당하게 막는 경우입니다. 터무니없이 높은 임대료를 불러서 사실상 못 들어오게 하는 것도 방해에 해당합니다.

언제 계약 체결을 거절할 수 있는가?

계약 체결 거절에 정당한 사유가 있으면 방해가 아니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).

신규임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없는 경우
신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우

임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 계약 체결을 협의하는 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지했다는 사정만으로는 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수 없고, 그 고지 내용이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지다(2024다232530).

임차인이 임대차기간 중 3기 이상의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 그 뒤 연체차임채권을 양수받지 않은 채 임대인 지위를 승계한 양수인도 같은 법 제10조 제1항 제1호에 따라 갱신을 거절할 수 있고 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다(2025다210307).

또한 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인 경우에는 이 보호가 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의5). 다만 전통시장은 대규모점포 관련 적용 제외 대상에서 빠지므로 권리금 보호가 적용된다(같은 조).

갱신요구 기간이 지나도 보호되는가?

전체 임대차기간이 갱신요구권의 한도(구법 5년, 현행 10년)를 넘었더라도 권리금 회수기회는 보호된다(2017다225312). 임차인이 계약갱신요구권을 더 행사할 수 없는지와 임대인이 권리금 회수를 방해했는지는 별개의 문제이기 때문이다.

다만 임대인에게 갱신거절의 정당한 사유(3기 연체 등 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호)가 있으면 권리금 보호의무도 지지 않는다(같은 법 제10조의4 제1항 단서).

10년을 다 채워 더는 계약 연장을 요구할 수 없어도 권리금을 받고 나갈 기회는 별도로 보호됩니다. 다만 월세를 3달치 밀린 적이 있는 것처럼 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있었다면 권리금 보호도 받지 못합니다.

회수를 방해하면 어떤 책임을 지는가?

임대인이 방해해 임차인에게 손해를 입히면 배상 책임이 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 한다. 이 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다. 얼마를 어디에 언제까지 청구하는지는 권리금 회수방해 손해배상 청구에서 본다.

새 임차인이 권리금 5천만원을 주기로 했더라도 임대차 종료 당시 권리금이 4천만원이라면, 법이 정한 배상한도는 둘 중 낮은 4천만원입니다. 실제 손해배상액은 그 한도 안에서 정해지고, 청구는 계약 종료일부터 3년 안에 해야 합니다.

실무 체크포인트

주선 입증: 신규임차인을 실제로 “주선”한 사실을 권리금계약서·임대인에 대한 통지로 남긴다. 원칙적으로 주선이 있어야 보호가 작동한다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 누구를 주선하더라도 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 실제 주선이 없었더라도 제10조의4 제1항 제4호의 방해가 되고 같은 조 제3항의 손해배상을 구할 수 있다(2018다284226).
방해 증거: 임대인의 거절·고액 요구를 내용증명·문자 등으로 확보한다.
3년 시효: 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 협상이 길어지면 시효가 먼저 지날 수 있다.
적용 제외 확인: 대규모점포(백화점·대형마트 내 점포)나 국공유재산은 보호 대상이 아니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5).
환산보증금이 기준액을 넘어도 권리금 보호는 적용된다(상가임대차 적용범위).

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최종 수정 2026년 9월 21일 · 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 최종 수정일 기준으로 작성됐으며 이후 법령 개정이나 판례 변경으로 현행과 달라질 수 있고, 법령·판례의 문언은 정본이 우선합니다. 내용만을 근거로 한 판단으로 생긴 손해에 책임을 지지 않습니다. 면책 고지

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