최저매각가격이란 집행법원이 감정인의 평가액을 참작해 정하는 기준매각가격으로, 그 가격 미만으로는 매각할 수 없다(민사집행법 제97조). 부당한 염가 매각을 막고 매수신고인에게 기준을 제시하기 위해 둔 제도다.
쉽게 말하면 — 경매에 부친 부동산을 감정평가사가 시세대로 평가하면, 법원이 그 값을 보고 “이 가격 밑으로는 못 판다”는 최저 한도를 정합니다. 입찰자는 그 가격 이상으로만 응찰할 수 있습니다.
감정평가는 누가 하나?
집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 한다(민사집행법 제97조). 법은 감정인의 자격을 제한하지 않는다. 실무에서는 감정인선정전산프로그램으로 무작위 선정하므로 사실상 감정평가사만 선정된다.
감정인은 평가에 필요하면 부동산에 출입하고 관계인에게 질문할 수 있다(민사집행법 제97조). 평가 결과는 사건 표시·평가액·평가일·환경·산출과정을 적은 평가서로 제출한다(민사집행규칙 제51조).
법원이 무작위로 고른 감정평가사가 현장에 가서 부동산 가치를 평가하고, 그 근거를 평가서로 제출합니다.
감정인은 현장을 직접 조사해야 하나?
감정인이 건물을 평가하면서 현상대로 조사하지 않고 등기부상의 표시에만 의존하면 그 평가는 위법하다(68마798 판결요지).
건물을 평가할 때는 실제 상태를 확인해야 합니다. 등기부만 보고 평가하면 안 됩니다.
최저매각가격은 어떻게 정하나?
집행법원은 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다(민사집행법 제97조). 평가액과 반드시 일치할 필요는 없다. 최저매각가격은 법정 매각조건이므로 이해관계인 전원의 합의로도 변경할 수 없고, 집행법원도 임의로 바꾸지 못한다(같은 법 제110조).
정해진 최저매각가격은 매각기일 공고에 기재한다(민사집행법 제106조 제5호). 한편 매각물건명세서에는 부동산 표시·점유관계·매각으로 효력을 잃지 않는 권리 등을 적어 법원에 비치한다(같은 법 제105조).
법원이 정한 최저가격은 누구도 합의로 바꿀 수 없습니다. 다른 매각조건은 합의로 변경할 수 있지만, 최저가격만은 예외입니다.
유찰되면 최저매각가격은 어떻게 낮아지나?
입찰자가 없어 유찰되면 다음 매각기일에는 최저매각가격을 일정 비율 낮춰 다시 정한다(저감률은 법원 실무운용에 따른다). 거듭 유찰되면 계속 저감돼 매각 가능성을 높인다. 이 저감 구조는 법에 비율이 정해진 것이 아니라 법원의 실무운용이다.
아무도 응찰하지 않으면 다음 기일에 가격을 낮춰 다시 부칩니다. 얼마를 낮출지는 법이 아니라 법원의 실무운용에 따라 정해집니다.
남을 금액이 없으면 경매는 어떻게 되나?
최저매각가격으로 선순위 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없을 때는 법원이 압류채권자에게 이를 통지한다(민사집행법 제102조 제1항). 압류채권자가 통지받은 날부터 1주 안에 남을 만한 가격을 정해, 그 가격에 맞는 매수신고가 없으면 자기가 매수하겠다고 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않으면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다(같은 조 제2항). 취소결정에는 즉시항고를 할 수 있다(같은 조 제3항).
아무리 낮춰도 압류채권자에게 돌아갈 돈이 없으면 법원이 먼저 그 사실을 알립니다. 통지를 받은 압류채권자는 1주 안에 남을 만한 가격을 정하고, 그 가격에 살 사람이 없을 때 직접 사겠다는 신청과 보증을 함께 준비해야 합니다. 그렇지 않으면 경매가 취소됩니다.
실무 체크포인트
- 최저매각가격은 법정 매각조건이므로 매각기일 공고에 반드시 기재한다(민사집행법 제106조 제5호). 매각물건명세서 기재사항에는 최저매각가격이 들어가지 않는다(민사집행법 제105조).
- 평가서에는 부동산의 평가액과 평가일, 평가 근거 등 법정 기재사항과 위치도·사진 등이 담겨야 하고(민사집행규칙 제51조), 흠결이 있으면 법원이 보정하게 한다.
- 단순한 기간 경과나 저가 자체는 재평가 사유가 아니다. 합리적 근거 없는 평가, 환지처분 등 중요 사항 변경, 평가 오류가 있을 때만 재평가를 명할 수 있다.
- 선순위 근저당·가압류가 많아 잉여 가망이 없으면 경매가 취소될 수 있으므로, 신청 단계에서 우선채권 규모와 예상 배당을 가늠한다(민사집행법 제102조).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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