벽 없는 개방형 축사는 건물로 등기할 수 있는가

둘레에 벽이 없는 소 사육용 건축물(개방형 축사)은 축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조의 다섯 요건을 모두 갖추면 건물로 보고, 같은 법 제4조에 따라 건물등기부에 등기할 수 있다. 연면적은 100제곱미터를 초과하여야 하고(같은 법 제3조 제5호), 보존등기 신청서에는 특례법에 따라 등기를 신청한다는 뜻을 적는다(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제2조 제1항).

개방형 축사란 무엇인가

개방형 축사는 소(牛)의 질병을 예방하고 통기성(通氣性)을 확보할 수 있도록 둘레에 벽을 갖추지 아니하고 소를 사육하는 용도로 사용할 수 있는 건축물이다(축사의 부동산등기에 관한 특례법 제2조).

특례법은 개방형 축사의 부동산등기에 관한 특례를 규정하여 개방형 축사에 대한 재산권 보장과 거래의 안전을 목적으로 한다(같은 법 제1조). 정의에 해당하는 건축물이라고 해서 모두 건물로 보는 것은 아니다. 건물로 보는 것은 다음 절의 요건을 모두 갖춘 개방형 축사다.

개방형 축사의 등기 요건은 무엇인가

개방형 축사는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 건물로 본다(축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조). 이 조는 2019. 8. 20. 개정되었다.

제3조 각 호의 요건을 모두 갖춘 개방형 축사는 「부동산등기법」에서 정하는 절차에 따라 건물등기부에 등기할 수 있다(축사의 부동산등기에 관한 특례법 제4조). 이 법의 시행에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정하고(같은 법 제5조), 그 위임에 따른 규칙이 「축사의 부동산등기에 관한 특례규칙」이다(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제1조).

축사와 퇴비사·착유사의 연면적은 어떻게 합산하는가

1개의 건물로서 건축물대장의 건축물현황에 일부 용도는 축사로, 일부는 퇴비사 또는 착유사 등으로 등록되어 있으면 그 건물의 연면적으로 본다. 1개의 건축물대장에 주된 건물인 축사와 그 축사의 사용에 제공하기 위해 부속하게 한 퇴비사, 착유사 등이 등록되어 있으면 축사와 부속건물의 연면적으로 본다(등기선례 제201011-1호). 대장이 각각 별개로 작성된 축사는 대장별로 따로 판단한다. 이 판단은 등기선례 제201011-1호(2010. 11. 2. 부동산등기과－2065 질의회답)의 세 항에 나온다.

3항은 이어서, 개별 건축물대장에 등록된 축사의 연면적이 기준을 초과하지 못한다면 특례법에 의한 축사의 소유권보존등기를 신청할 수 없다고 적는다(등기선례 제201011-1호 3항).

이 선례는 2010년의 회답이어서 본문이 연면적 기준을 「200제곱미터」로 적는다. 선례 원문 끝의 주는 「축사의 부동산등기에 관한 특례법」 제3조 제5호 중 ‘200제곱미터’가 ‘100제곱미터’로 일부개정되어 2019. 11. 21.부터 시행한다고 적는다(등기선례 제201011-1호 주). 개정을 한 부칙 제16446호는 이 법을 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다고 정한다. 위 표의 합산·대장별 판단 방식을 현행 축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조 제5호의 「100제곱미터를 초과」에 맞춰 옮긴 것이며, 선례 본문의 문언은 아니다.

대장에 축사나 사일로로 기재된 건축물은 독립된 건물로 등기할 수 있는가

대장에 용도가 축사나 사일로로 기재되어 있다는 사정만으로는 정해지지 않고, 그 축사나 사일로가 건물로서의 요건을 구비하였는지에 따라 개별적·구체적으로 판단할 문제다. 이는 특례법 제정(부칙 제9805호, 2009. 10. 21.) 이전의 등기선례 제200502-1호(2005. 2. 1. 부등 3402-51 질의회답)가 밝힌 판단이다.

선례 1항은 건물로 등기할 수 있기 위하여는 「지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 토지에 견고하게 부착되어 일정한 용도로 계속 사용할 수 있는 것」이어야 한다고 적는다. 건축물대장에 용도가 축사나 사일로로 기재되어 있는 건축물을 독립된 건물로 등기할 수 있는지는 「일률적으로 정할 수 있는 것이 아니고」 건물로서의 요건을 구비하였는지 여부에 따라 「개별적·구체적으로 판단할 문제」라고 한다(등기선례 제200502-1호 1항).

선례 2항은 두 경우를 든다. 축사가 강파이프조의 기둥에 칼라강판지붕을 갖추고 있으나 커텐식으로 개폐가 가능한 1면 또는 2면의 벽면 또는 차단시설을 갖춘 정도라면, 건물로서의 요건에 해당되지 아니하여 건물소유권보존의 대상이 될 수 없을 것이라고 한다. 사일로도 지붕시설이 별도로 없는 원통형 합금 및 사각의 콘크리트 구조물로 사람이 드나들 수 있는 출입구가 없이 윗 부분에 기계로 작업할 수 있게 뚜껑이 있는 정도라면 건물소유권보존등기의 대상이 될 수 없을 것이라고 한다(등기선례 제200502-1호 2항). 두 경우 모두 「~정도라면」이라는 가정형 회답이다.

둘레에 벽이 없는 개방형 축사는 위 선례와 별도로, 특례법 제3조의 다섯 요건을 모두 갖추면 건물로 본다(축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조).

증축으로 연면적 요건을 갖추면 누가 보존등기를 신청하는가

대장상 소유권이전등록을 받은 자가 증축하여 등기능력을 갖추었다면, 그 증축한 자가 직접 자신의 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 부동산등기선례 제201906-2호(2019. 6. 10. 부동산등기과－1398 질의회답)의 사안이다.

선례의 사안은 개방형 축사가 건축물대장 생성 당시에는 연면적이 200제곱미터를 초과하지 않아 특례법에 따른 등기능력이 인정되지 아니하였으나, 이후 대장상 소유권이전등록을 받은 자가 이를 증축하여 연면적이 200제곱미터를 초과하게 된 경우다. 선례는 이 경우 특례법에 따른 등기능력이 인정되고, 그 개방형 축사를 증축하여 등기능력을 갖춘 자를 건물로서의 개방형 축사에 대한 최초의 소유자로 볼 수 있다고 한다. 그래서 그는 건축물대장정보를 소유자임을 증명하는 정보로서 제공하여 직접 자신의 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다고 한다(부동산등기선례 제201906-2호). 선례의 참조조문은 축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조, 같은 법 제4조, 부동산등기법 제65조다.

이 선례는 2019. 6. 10. 회답이어서 연면적을 「200제곱미터」로 적고 원문에 주가 없다. 현행 연면적 기준은 축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조 제5호의 100제곱미터 초과다.

소유권보존등기는 부동산등기법 제65조 제1호에 따라 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 신청할 수 있다. 신청인 일반은 소유권보존등기에서 본다. 보존등기를 최종 양수인 명의로 할 수 있는지는 첫 등기를 최종 양수인 명의로 해도 되는가에서 다룬다.

신청서에는 무엇을 적고 무엇을 첨부하는가

신청서에는 법에 따라 등기를 신청한다는 뜻을 적고, 건물의 표시를 증명하는 건축물대장등본을 첨부하여야 한다(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제2조 제1항, 같은 규칙 제3조 제1항).

신청서에 적을 사항

등기예규 제1587호는 개방형 축사의 소유권보존등기 신청서에 특례법에 따른 건물소유권보존등기신청을 하는 뜻을 적고, 신청근거규정으로 특례법 제4조와 「부동산등기법」 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 규정을 같이 적어야 한다고 정한다(등기예규 제1587호 제2조 제1항). 신청서 양식은 [별지1], 기록례는 [별지2]다(등기예규 제1587호 제2조 제3항).

소유권보존등기의 신청정보에는 법 제65조 각 호의 어느 하나에 따라 등기를 신청한다는 뜻을 제공하여야 한다. 이 경우 등기원인과 그 연월일은 신청정보의 내용으로 등기소에 제공할 필요가 없다(부동산등기규칙 제121조 제1항, 같은 규칙 제43조 제1항 제5호).

등기관은 등기기록 중 표제부에 법에 따른 등기임을 기록한다(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제2조 제2항). 예규는 이를 표제부의 등기원인 및 기타사항란에 특례법에 따른 등기임을 기록하는 것으로 정한다(등기예규 제1587호 제2조 제2항).

첨부서면

건축물대장등본 외에, 법 제3조 제2호의 「소를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있을 것」을 소명하기 위하여 다음 각호의 어느 하나를 제출하여야 한다(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제3조 제2항).

• 제1호: 건축허가신청서나 건축신고서의 사본(건축사가 작성한 축사 설계도 또는 「건축법」 제23조제4항 및 「표준설계도서등의운영에관한규칙」 제3조에 따른 축사 표준설계도서가 첨부된 것에 한한다)(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제3조 제2항 제1호, 괄호 안의 건축법 조항은 건축법 제23조 제4항)
• 제2호: 그 밖에 건축물의 용도가 개방형 축사임을 알 수 있는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장이 작성한 서면(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제3조 제2항 제2호)

다만 건축물대장등본에 의하여 등기할 건축물의 용도가 개방형 축사임을 알 수 있는 경우에는 위 서면을 제출하지 아니한다(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제3조 제2항 단서).

부동산등기규칙의 준용

특례규칙에 특별한 규정이 없는 경우에는 성질에 반하지 아니하는 한 「부동산등기규칙」을 준용한다(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제4조). 부동산등기규칙의 소유권보존등기 신청 조문은 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다고 정한다(부동산등기규칙 제121조 제2항).

건물의 소유권보존등기를 신청하는 경우 그 대지 위에 여러 개의 건물이 있을 때에는 그 대지 위에 있는 건물의 소재도를 첨부정보로서 제공하여야 한다. 다만 건물의 표시를 증명하는 정보로서 건축물대장 정보를 등기소에 제공한 경우에는 그러하지 아니하다(부동산등기규칙 제121조 제3항).

실무 체크포인트

• 연면적을 대장별로 센다. 한 대지에 축사가 둘 이상이고 총괄표제부가 있어도 건축물대장이 각각 별개로 작성되었다면 각 대장의 연면적이 축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조 제5호의 100제곱미터를 초과하여야 한다(등기선례 제201011-1호 3항).
• 한 대장에 함께 등록된 퇴비사·착유사는 연면적에 합산한다. 건축물현황에 일부 용도가 축사로, 일부는 퇴비사 또는 착유사 등으로 등록된 1개의 건물은 그 건물의 연면적을 본다. 1개의 건축물대장에 주된 건물인 축사와 그 축사의 사용에 제공하기 위해 부속하게 한 퇴비사, 착유사 등이 등록되어 있으면 축사와 부속건물의 연면적을 본다. 그 면적이 축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조 제5호의 100제곱미터를 초과하는지 대조한다(등기선례 제201011-1호 1항·2항).
• 신청서에 특례법에 따른 등기라는 뜻을 적는다. 예규는 신청근거규정으로 특례법 제4조와 부동산등기법 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 규정을 같이 적게 한다(등기예규 제1587호 제2조 제1항).
• 용도 소명 서면을 챙긴다. 건축물대장등본으로 용도가 개방형 축사임을 알 수 있으면 별도 서면을 내지 않아도 된다. 그렇지 않으면 다음 중 어느 하나를 낸다. 하나는 건축허가신청서나 건축신고서의 사본(건축사가 작성한 축사 설계도 또는 「건축법」 제23조제4항 및 「표준설계도서등의운영에관한규칙」 제3조에 따른 축사 표준설계도서가 첨부된 것에 한한다)이다. 다른 하나는 건축물의 용도가 개방형 축사임을 알 수 있는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장이 작성한 서면이다(축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제3조 제2항).
• 증축으로 요건을 갖춘 경우 증축한 자의 명의로 신청한다. 대장상 이전등록을 받은 자가 증축하여 기준을 초과하게 된 경우 증축한 자가 건축물대장정보를 제공하여 직접 신청할 수 있다(부동산등기선례 제201906-2호).

관련

• 개념·해설
  소유권보존등기첫 등기를 최종 양수인 명의로 해도 되는가
• 예규·선례
  등기예규 제1587호등기선례 제201011-1호등기선례 제200502-1호부동산등기선례 제201906-2호
• 법령
  축사의 부동산등기에 관한 특례법 제1조축사의 부동산등기에 관한 특례법 제2조축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조축사의 부동산등기에 관한 특례법 제4조축사의 부동산등기에 관한 특례법 제5조축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제1조축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제2조축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제3조축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제4조건축법 제23조부동산등기법 제65조부동산등기규칙 제43조부동산등기규칙 제121조