지반굴착과 토지보호

토지소유자는 이웃 땅의 지반이 붕괴할 정도로 자기 땅을 깊이 파서는 안 된다. 충분한 방어공사를 한 경우에는 굴착할 수 있지만, 경계에서 일정한 거리를 두는 것과 붕괴 위험을 막는 것은 별개의 의무다. 건축물의 건축등을 위한 지하 굴착에 거리 규정의 예외가 적용되더라도 필요한 안전조치는 해야 한다(민법 제241조, 같은 법 제244조, 건축법 제9조 제1항).

쉽게 말하면 — 내 땅이라고 마음대로 깊이 파서 옆집을 내려앉게 할 수는 없습니다. 경계에서 얼마나 떨어져야 하는지와 옆집이 안전한지는 따로 확인해야 합니다. 이미 금이 갔다면 보수비 문제뿐 아니라 남은 공사가 피해를 더 키울지도 살펴야 합니다.

어느 정도로 땅을 파면 문제가 되는가?

이웃 지반이 붕괴할 정도의 굴착이 금지되며, 충분한 방어공사를 한 경우는 예외다. 모든 토지에 같은 깊이의 금지선을 정한 규정은 아니다. 실제 굴착 깊이와 지반 상태, 이웃 건물의 기초, 방어공사의 내용에 따라 위험을 판단해야 한다(민법 제241조, 80다2832 이유 2).

민법 제244조 제1항에 열거된 공사를 할 때에는 토사가 붕괴하거나 하수·오액이 이웃에 흐르지 않도록 적당한 조처를 할 의무도 있다. 경계와의 거리를 확보했더라도 이러한 위험 방지 의무가 없어지는 것은 아니다(민법 제244조 제1항·제2항).

지하시설은 경계에서 얼마나 떨어져야 하는가?

우물과 물·오물 등을 저장하는 지하시설은 경계에서 2미터 이상, 저수지·도랑·지하실 공사는 깊이의 50% 이상 떨어져야 하는 것이 민법의 원칙이다. 시설의 종류와 특별법상 적용 배제 여부를 구별한다(민법 제244조 제1항, 건축법 제9조 제1항).

시설·공사	경계에서 확보할 거리	근거
우물, 용수·하수·오물 등을 저장할 지하시설	2미터 이상	민법 제244조 제1항
저수지, 구거(도랑), 지하실 공사	깊이의 50% 이상	민법 제244조 제1항

예를 들어 깊이 4미터인 도랑 공사에 이 규정이 적용된다면 경계에서 2미터 이상 떨어져야 한다. 다만 건축물의 건축등을 위한 지하 굴착인지, 당사자 사이에 거리와 관련한 유효한 합의가 있는지에 따라 적용이 달라진다(민법 제244조 제1항, 건축법 제9조 제1항, 80다1634 판결요지).

우물의 일부만 제한거리 안에 있다면 매몰 범위도 구별해야 한다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 경계에서 2미터 밖에 있는 우물 부분까지 매몰할 의무는 없다고 보아, 우물 전체의 매몰을 명한 원심을 파기환송했다(80다745 판결요지 및 이유).

건물의 지하실을 만들 때도 위 거리를 지켜야 하는가?

건축물의 건축등을 위하여 지하를 굴착하는 경우에는 민법의 지하시설 거리 규정이 적용되지 않는다. 다만 필요한 안전조치를 하여 위해를 방지해야 한다. 적용이 배제되는 것은 민법 제244조 제1항이므로, 지반 붕괴를 막는 제241조와 토사·하수 등의 피해를 막는 제244조 제2항은 구별하여 확인해야 한다(건축법 제9조 제1항, 민법 제241조, 같은 법 제244조).

여기서 ‘건축물의 건축등’에는 건축·대수선·용도변경, 건축설비 설치와 공작물 축조가 포함된다. 우물이나 도랑이라는 이름만으로 적용 여부를 결정하지 않고, 해당 굴착이 이 법정 목적에 해당하는지 확인한다. 건축물에 딸린 개인하수처리시설의 설계에 관한 별도의 적용 배제는 하수도법 조항을 대상으로 한다(건축법 제2조 제1항 제12호, 같은 법 제9조 제1항·제2항).

공사시공자와 허가권자는 어떤 조치를 하는가?

공사시공자는 대지를 조성하거나 건축공사를 하기 위하여 굴착·절토·매립·성토 등을 하는 경우 변경 부분에 필요한 위험 방지·환경 보존 조치를 한 뒤 그 사실을 공사현장에 게시해야 한다. 허가권자는 위반자에게 의무이행에 필요한 조치를 명할 수 있다. 시공자의 의무와 허가권자의 명령 권한은 주체와 성격이 다르다(건축법 제41조 제1항·제2항).

위임규칙은 대지 조성 또는 건축공사에 수반하는 굴착에서 매설된 수도관·하수도관·가스관·케이블의 파손 방지와 인접 건축물·공작물의 기초 및 지반 약화 방지를 요구한다. 급격한 배수를 피하는 등 붕괴 위험을 막아야 하고, 공사 중에는 흙막이 보강·배수 등을 점검하여 안전상태를 유지해야 한다. 흙막이판을 제거할 때도 주변 지반의 내려앉음을 방지해야 한다(건축법 시행규칙 제26조 제1항 제1호·제2호·제4호).

이러한 굴착의 깊이가 1.5미터 이상이면 원칙적으로 토압에 안전한 구조의 흙막이를 설치해야 한다. 다만 경사도가 토질별 별표 기준 이하이거나, 주변 상황에 비추어 위해 방지에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 예외가 있다. 흙막이 설치 여부는 깊이와 예외 요건을 함께 판단한다(건축법 시행규칙 제26조 제1항 제3호 및 별표 7).

깊은 굴착에는 착공 전 절차도 필요한가?

흙막이 설치와 별도로, 사업의 종류와 규모에 따라 지하안전평가와 안전관리계획의 착공 전 절차를 확인해야 한다. 지하안전법령의 대상사업에서 굴착깊이가 20미터 이상이거나 법정 터널공사를 수반하면 지하안전평가를, 지하안전평가 대상이 아닌 10미터 이상 20미터 미만 굴착사업에는 소규모 지하안전평가를 실시한다. 산악·수저터널과 별표의 제외사업, 국토교통부장관이 인정한 소규모 긴급복구 예외도 확인해야 한다(지하안전관리에 관한 특별법 제14조, 같은 법 제23조, 지하안전관리에 관한 특별법 시행령 제13조, 같은 시행령 제14조 및 별표1, 같은 시행령 제23조, 같은 시행령 제24조).

지하안전평가의 깊이는 공사지역 내 최대치를 기준으로 하되 집수정·엘리베이터 피트·정화조 등의 굴착부분을 제외한다. 별표에는 산지·바다·바닷가의 사업이나 굴착지역 경계에서 깊이의 4배 이내에 법정 시설물이 없는 사업 등 대상 제외도 있다. 대상 건축사업은 건축허가나 건축신고 수리와 별도로 착공신고 수리 전까지 협의 절차를 마쳐야 하며, 소규모 평가에도 이 특례가 준용된다(지하안전관리에 관한 특별법 시행령 제13조 제1항, 같은 시행령 제14조 별표1, 지하안전관리에 관한 특별법 제19조의2, 같은 법 제23조 제3항).

안전관리계획은 언제 승인받아야 하는가?

건설기술 진흥법상 건설사업자·주택건설등록업자가 시행하는 지하 10미터 이상 굴착공사는 원자력시설공사 등 적용 제외를 확인한 뒤 안전관리계획을 수립하여 착공 전 승인을 받아야 한다. 10미터 미만이어도 법정 흙막이 지보공 등 다른 대상 요건에 해당할 수 있다. 깊이 산정에서 집수정 등은 제외하되 고저차는 건축법 시행령의 별도 방식을 따르므로 지하안전평가와 산정법을 혼동하지 않는다(건설기술 진흥법 제62조 제1항, 건설기술 진흥법 시행령 제98조 제1항·제2항, 같은 시행령 제101조의2 제1항).

총괄 안전관리계획은 건설공사 착공 전, 공종별 세부 안전관리계획은 해당 공종 착공 전까지 작성·제출한다. 발주청이 아닌 발주자는 미리 인허가기관장의 승인을 받아야 한다(건설기술 진흥법 제62조 제1항, 건설기술 진흥법 시행규칙 제58조 및 별표7).

비탈면에는 어떤 조치가 필요한가?

성토·절토 부분이나 되메우지 않는 굴착 부분의 비탈면 중 규칙상 옹벽을 설치하지 않는 부분에는 별도의 환경 보전 조치를 해야 한다. 배수 수로에는 돌 또는 콘크리트를 사용하고, 비탈면에는 토양 유실 방지와 미관 유지를 위한 식재를 하되 그것만으로 안전을 유지할 수 없다면 돌붙이기나 콘크리트블록격자 등의 구조물을 설치해야 한다(건축법 시행규칙 제26조 제2항).

그 비탈면의 높이가 3미터를 넘으면 높이 3미터 이내마다 비탈면적의 20% 이상에 해당하는 면적의 단을 만들어야 한다. 다만 허가권자가 토질·경사도 등을 고려하여 붕괴 우려가 없다고 인정하면 이 단 설치 의무는 적용되지 않는다(건축법 시행규칙 제26조 제2항 제2호).

특수한 건축물이나 공작물도 같은 규정이 적용되는가?

부유식·가설건축물에는 적용 제외가 있고 공작물에는 준용 규정이 있으므로 대상을 따로 확인해야 한다. 공유수면 위의 고정된 인공대지에 설치하는 부유식 건축물에는 원칙적으로 건축법 제41조를 적용하지 않지만, 건축조례가 법정 범위에서 달리 정한 기준도 확인해야 한다(건축법 제6조의3, 건축법 시행령 제6조의4).

신고 대상 가설건축물 중 시행령 제15조 제5항 제4호의 견본주택 등을 제외한 각 호의 유형에는 제41조를 적용하지 않는다. 견본주택에는 이 제외가 적용되지 않으며, 모든 가설건축물을 한꺼번에 면제하는 규정은 아니다. 한편 신고 대상 공작물에는 별도의 준용 규정에 따라 제41조가 적용된다(건축법 제20조 제5항, 건축법 시행령 제15조 제5항·제6항, 같은 법 제83조, 같은 시행령 제118조 제3항).

누구에게 방어공사나 공사중지를 요구할 수 있는가?

방해 사정을 현실적으로 지배하거나 방해할 염려가 있는 사람에게 요구할 수 있으며, 건축주라는 명칭만으로 상대방을 결정하지 않는다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다(민법 제214조, 80다2832 이유 1).

대법원은 건축주가 제시한 설계·시방서에 따라 공사하고 감독자의 지시를 받도록 한 도급관계를 살폈다. 이 사안에서는 위험을 일으킨 공사 사정이 건축주의 현실적인 지배 아래 있다고 보아 건축주를 가처분 상대방으로 삼은 것이 정당하다고 판단했다(80다2832 이유 1).

지상권자와 전세권자도 법정 준용관계에 따라 보호를 주장할 수 있다. 지상권자 상호 및 지상권자와 인접 토지소유자 사이에는 관련 규정이 준용되며, 구분지상권에도 연결된다. 전세권자 상호 및 전세권자와 인접 토지소유자·지상권자 사이의 준용도 정해져 있다(민법 제290조 제1항·제2항, 같은 법 제319조).

이미 균열이 생겼다면 남은 공사도 모두 멈출 수 있는가?

이미 침하나 균열이 생겼더라도 남은 공사로 피해가 확대될 위험을 확인해야 한다. 굴착이 끝나고 대부분 지상 건축만 남았다면 추가 굴착이 필요한지, 남은 공사가 침하·균열을 더 일으킬지에 관한 심리가 필요하다. 과거의 피해 발생만으로 공사 전체의 중지가 당연히 인정되지는 않는다(80다2832 판결요지 및 이유 2).

대법원은 이러한 위험을 충분히 심리하지 않은 채 공사중지가처분을 허용한 원심을 파기환송했다. 이는 손해배상청구까지 배척하거나 모든 공사중지 신청을 최종 기각한 판결은 아니다. 잠정적인 공사 제한은 피보전권리와 함께 현저한 손해나 급박한 위험 등을 피할 필요가 있는지 살피며, 신청 절차는 공사중지가처분에서 다룬다(80다2832 이유 2·3 및 주문, 민사집행법 제300조 제2항).

이웃과 합의하면 거리 제한이나 손해배상은 어떻게 되는가?

지하시설의 이격거리에 관한 특약은 유효할 수 있지만, 합의 이후 새로운 불법행위와 손해가 발생했는지는 별도로 판단한다. 대법원은 민법 제244조가 강행규정이 아니라고 보았다. 이미 생긴 손해를 배상받고 거리 주장을 양보하여 공사 계속을 승인한 합의를 인정한 원심의 판단도 수긍했다(80다1634 판결요지 및 이유).

그 사건은 1969년의 합의를 기초로 계속된 공사와 합의 이후 새로운 불법행위·손해가 있었는지가 문제 되었다. 대법원은 새로운 불법행위가 증명되지 않았다고 본 원심을 유지하여 상고를 기각했다. 이미 발생한 손해에 관한 합의가 있었다는 사정과 이후 추가 손해가 발생했는지는 따로 확인해야 한다(80다1634 이유 및 주문).

거리 합의의 효력과 오늘날 건축공사에 적용되는 안전조치 의무는 별개의 문제다. 현재 건축물의 건축등을 위한 지하 굴착에는 거리 규정의 적용 배제가 있더라도 위해 방지 의무가 남으며, 공사시공자의 법정 조치 의무도 확인해야 한다(건축법 제9조 제1항, 같은 법 제41조).

굴착 시설이 실제로 내 땅을 침범했다면 어떻게 되는가?

자신의 토지를 실제로 침범한 시설에는 방해 제거를 청구할 수 있다. 소유자는 자신의 토지에 대한 방해 제거를 청구할 수 있으며, 건축물의 건축등을 위한 지하 굴착에 거리 규정이 적용되지 않는다는 사정만으로 타인의 토지를 침범할 권한이 생기지는 않는다(민법 제214조, 80다2859 이유 제1점).

대법원은 이웃 대지를 실제 침범한 지하 부분의 철거·매몰을 명한 원심을 유지했다. 다른 지하 부분에 당시 건축법의 거리 특례를 적용하고, 자기 대지 안에 있는 지상 부분의 철거청구를 해당 사정에서 권리남용으로 본 원심의 판단도 수긍했다. 침범한 부분과 거리만 위반한 부분의 결론을 구별한 것이다(80다2859 이유 제1점·제2점 및 주문).

이미 발생한 손해의 배상은 위법한 고의·과실 행위와 손해 사이의 인과관계 등 책임 요건에 따라 판단한다. 방해 제거·예방과 손해배상은 목적이 다르므로, 보수가 필요한 손해와 앞으로 막아야 할 위험을 나누어 확인해야 한다(민법 제750조, 같은 법 제214조).