차면시설

차면시설은 이웃 주택의 내부가 보이지 않도록 가리는 시설이다. 경계로부터 2미터 이내에서 이웃 주택 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우에는 적당한 차면시설을 해야 한다. 가까운 창문이라는 사실과 주택 내부를 볼 수 있다는 조건을 함께 살핀다(민법 제243조).

쉽게 말하면 — 옆 건물의 창문에서 우리 집 안이 보인다면, 경계와의 거리와 실제로 보이는 범위를 확인해야 합니다. 법이 정한 조건에 해당하면 내부를 가리는 시설을 요구할 수 있습니다. 건물 사이가 가깝다는 이유만으로 모든 창문을 없애는 제도는 아닙니다.

어느 거리를 기준으로 하는가?

기준은 두 집의 창문 사이가 아니라 토지의 경계와 창문 등 사이의 거리다. 민법은 경계로부터 2미터 이내라고 정하고, 건축법 시행령은 인접 대지경계선으로부터 직선거리 2미터 이내라고 정한다. 정확히 2미터인 경우도 거리 요건에 포함된다(민법 제243조, 건축법 시행령 제55조).

거리와 함께 내부를 볼 수 있는 구조인지 확인해야 한다. 민법의 대상은 이웃 주택 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루이며, 시행령도 이웃 주택 내부가 보이는 창문 등을 대상으로 한다. 가까이 있다는 사정만 확인하고 관망 가능성을 생략해서는 설치 의무의 요건을 모두 확인한 것이 되지 않는다(민법 제243조, 건축법 시행령 제55조).

출입문에도 차면시설을 해야 하는가?

민법의 차면시설 대상은 창이나 마루이며, 법제처는 건축법 시행령 제55조의 ‘창문 등’에 출입구가 포함되지 않는다고 해석했다. 같은 시행령 제44조는 창문·출입구·그 밖의 개구부를 ‘창문등’으로 줄여 쓰지만, 제55조는 그 약칭과 다른 표현을 사용한다는 점을 구별했다(민법 제243조, 법제처 법령해석 22-0156).

이 해석은 창문과 구조·기능이 유사한 시설을 포함하려는 입법취지와, 출입구에 고정된 차면시설을 두면 통행과 피난이 어려워질 수 있다는 사정을 고려한 것이다. 따라서 이 해석에 따르면 출입구에는 제55조상 차면시설 설치 의무가 없고, 민법 제243조가 정한 창이나 마루는 그 조문의 요건에 따라 판단한다(법제처 법령해석 22-0156, 민법 제243조).

건물을 완성하면 설치를 요구할 수 없는가?

인접지 소유자는 건물이 완성된 뒤에도 민법 제243조의 요건을 갖추면 민사상 차면시설 설치를 청구할 수 있다(민법 제214조, 같은 법 제243조). 민법 제242조 제2항은 건물의 경계 이격거리를 위반한 경우 건축 착수 후 1년이 지나거나 건물이 완성되면 손해배상만 청구할 수 있다고 정한다. 제243조에는 그 제한을 준용한다는 규정이 없다. 완공했다는 이유만으로 차면시설의 의무까지 없어지는 것은 아니다(같은 법 제242조, 같은 법 제243조).

요구하는 조치도 구별해야 한다. 차면시설 의무는 주택 내부를 가리는 적당한 시설에 관한 것이고, 제242조의 청구는 경계 이격거리 위반 건물의 변경·철거에 관한 것이다. 창문이 가깝다는 사정에서 곧바로 건물 전체의 철거라는 결론이 나오지는 않는다(민법 제242조, 같은 법 제243조).

상업지역이나 병원 건물은 예외인가?

민법 제243조와 건축법 시행령 제55조 자체에는 상업지역이나 병원이라는 이유로 차면시설을 면제하는 규정이 없다. 맞벽건축 등의 적용 배제를 정한 건축법 제59조도 민법 제242조 등을 대상으로 하므로, 맞벽이라는 사실만으로 차면시설 의무가 없어지지는 않는다(민법 제243조, 건축법 시행령 제55조, 건축법 제59조).

시설 설치 의무와 생활방해로 인한 위자료 책임은 구별한다. 대법원은 종합병원 입원실 창문에서 인근 연립주택 내부를 볼 수 있었던 사건에서, 실제 지역의 현황과 토지 이용의 선후 관계, 생활방해를 줄일 수 있었는지 등을 함께 살폈다(민법 제217조, 같은 법 제751조, 95다15599).

그 사건에서는 병원 창문이 토지 경계에서 직선거리 2미터에 미치지 못했고, 차면시설 없이 이웃의 생활 모습이 노출됐다. 소음과 사체 운구의 노출 등 다른 생활방해도 함께 문제 됐다. 대법원은 병원의 공익성을 고려해도 수인한도를 넘었다고 보아 위자료 책임을 인정한 원심을 유지하고 상고를 기각했다. 차면시설을 설치하라는 명령을 내린 사건과는 구제 내용이 다르다(95다15599).

설치 요구와 손해배상은 어떻게 다른가?

설치 요구는 관망을 막는 시설을 갖추도록 하는 것이고, 손해배상은 이미 발생한 위법한 침해와 손해를 회복하는 문제다. 소유자는 소유권에 대한 방해 제거 또는 예방을 청구할 수 있으며, 차면시설 의무의 요건에 해당하는지도 함께 확인한다(민법 제214조, 같은 법 제243조).

손해배상은 고의·과실에 의한 위법행위와 손해 등 불법행위의 요건을 따져야 한다. 차면시설이 없다는 사실에서 배상액이 자동으로 정해지는 것은 아니다(민법 제750조).

지상권자나 전세권자도 설치를 요구할 수 있는가?

지상권자 사이 또는 지상권자와 이웃 토지 소유자 사이에도 차면시설 규정이 준용되며, 구분지상권에도 같은 준용 규정이 적용된다. 전세권자 사이 또는 전세권자와 이웃 토지 소유자·지상권자 사이에도 준용된다. 임대차계약으로 거주한다는 사실만으로 이러한 물권의 준용 대상이 되는 것은 아니므로, 자신의 권리와 피해에 맞는 청구 근거를 구별해야 한다(민법 제290조 제1항·제2항, 같은 법 제319조).

확인할 사항은 무엇인가?

경계와 시설의 위치, 내부 관망 가능성, 요구하는 조치를 구체적으로 확인해야 한다(민법 제243조).

경계에서 창문 등까지의 거리가 2미터 이내인가?(민법 제243조, 건축법 시행령 제55조)
이웃 주택 내부를 실제로 볼 수 있는 구조인가?(민법 제243조)
창문·마루 문제인가, 시행령상 출입구의 해석 문제인가?(민법 제243조, 법제처 법령해석 22-0156)
내부를 가리는 시설 설치와 이미 생긴 손해의 배상을 구별했는가?(민법 제243조, 같은 법 제750조)