건설공사 하자담보책임기간의 성질과 소멸시효

대법원은 구 건설산업기본법과 구 공동주택관리법의 하자담보책임기간을 그 기간 안에 하자가 발생하면 되는 하자발생기간으로 보았다(2020다264508 이유 3.가, 2023다298892 이유 2.나.1)가)). 기간이 지났다는 사정만으로는 그 기간 안에 이미 발생한 하자의 담보책임이 소멸하지 않는다(2020다264508 이유 3.다).

건설산업기본법의 하자담보책임기간은 하자발생기간인가?

대법원은 구 건설산업기본법 제28조 제1항, 제3항의 하자담보책임기간을 하자발생기간으로 보았다(2020다264508 판시사항, 이유 3.가). 해석 대상은 구 건설산업기본법(2007. 5. 17. 법률 제8477호로 개정되기 전의 것)이다.

하자발생기간이란 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 수급인이 발주자에 대한 하자담보책임을 진다는 기간이다. 대법원은 문언 내용과 입법 취지에 비추어 이렇게 보았고, 위 기간 내에 하자가 발생하지 않으면 수급인의 하자담보책임이 성립할 여지가 없다고 하였다(2020다264508 이유 3.가).

원심은 사용승인 후 10년이 지나도록 하자의 보수나 손해배상을 청구하였다고 인정하기 어렵다며 제척기간이 지났다고 보았다. 대법원은 하자담보책임기간이 하자발생기간이지 제척기간이 아니므로, 기간 내 아파트에 하자가 발생하였다면 수급인은 원칙적으로 하자담보책임을 부담한다고 하였다. 그 기간이 지났다는 사정만으로는 수급인의 하자담보책임이 소멸하지 않는다(2020다264508 이유 3.다).

원심이 하자가 기간 내에 발생한 것인지 심리하지 않았다는 이유로 해당 부분을 파기환송했다(2020다264508 이유 3.나·3.다).

건설산업기본법이 정한 하자담보책임기간은 얼마인가?

수급인은 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있고, 법은 그 범위를 10년과 5년으로 나눈다(건설산업기본법 제28조 제1항).

건설산업기본법 제28조 제2항 본문은 수급인이 다음 각 호의 어느 하나의 사유로 발생한 하자에 대하여는 제1항에도 불구하고 담보책임이 없다고 정한다.

• 건설산업기본법 제28조 제2항 제1호: 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인하거나 재료의 성질로 인한 경우
• 건설산업기본법 제28조 제2항 제2호: 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
• 건설산업기본법 제28조 제2항 제3호: 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한 경우

제2항 단서는 발주자가 제공한 재료 또는 지시가 부적당함을 알고도 그 사실을 발주자에게 알리지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다고 정한다(건설산업기본법 제28조 제2항 단서).

공종별 기간은 건설산업기본법 시행령 별표 4가 정한다. 예를 들어 대형공공성 건축물(공동주택, 종합병원, 관광숙박시설, 문화 및 집회시설, 대규모 점포와 16층 이상 기타 용도의 건축물)의 기둥 및 내력벽은 10년이고, 대형공공성 건축물 중 기둥 및 내력벽 외의 구조상 주요부분과 그 밖의 건축물 중 구조상 주요부분은 5년이다. 전문공사 중 방수와 지붕은 3년, 실내건축과 도장은 1년이다. 2 이상의 공종이 복합된 공사의 하자담보책임기간은 하자책임을 구분할 수 없는 경우를 제외하고는 각각의 세부 공종별 하자담보책임기간으로 한다(같은 별표 비고).

제28조 제1항의 개정규정(2024. 1. 9.)은 그 법 시행 이후 건설공사에 관한 도급계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 제2항의 개정규정은 시행 당시 이미 도급계약이 체결된 경우에도 적용하지만, 건설공사가 완공되거나 목적물의 관리ㆍ사용이 개시된 경우에는 그러하지 아니하다(건설산업기본법 부칙 제2조(2024.1.9)). 하수급인의 특칙(제4항)은 하자보수비 청구 소송에서 설명한다.

하자담보책임기간 안에 발생한 하자의 담보책임은 소멸시효와 어떤 관계인가?

대법원은 구 건설산업기본법의 기간 내에 하자가 발생하면 하자가 발생한 때부터 소멸시효기간이 지날 때까지 수급인이 하자담보책임을 부담한다고 보았다(2020다264508 이유 3.가). 소멸시효기간은 민법과 상법이 정하고, 민법상 수급인의 담보책임에서 제670조·제671조의 제척기간은 시효 규정의 적용을 배제하지 않는다.

소멸시효기간은 얼마이고 언제부터 진행하나?

건설공사에 관한 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 그 도급계약에 기한 수급인의 하자담보책임은 상법 제64조 본문에 의하여 원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸린다. 신축건물의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효기간은 그 권리를 행사할 수 있는 때, 곧 그 건물에 하자가 발생한 시점부터 진행한다(2012다202383 판시사항 [1], 이유 1.나).

그 사건에서 대법원은 도급계약이 상행위이고 하자 발생 후 5년이 지난 뒤 소가 제기되어 5년의 상사소멸시효가 완성되었다는 원심 판단을 정당하다고 보았다(2012다202383 이유 1.나).

민법 제670조·제671조의 제척기간은 시효를 배제하나?

민법상 수급인의 담보책임에는 제척기간이 있다. 전3조의 규정에 의한 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날부터 1년 내에 하여야 한다(민법 제670조 제1항). 제2항은 인도가 필요하지 않은 경우의 기산일을 다음과 같이 정한다.

목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 전항의 기간은 일의 종료한 날로부터 기산한다 (민법 제670조 제2항)

토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있다. 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다(민법 제671조 제1항). 그 하자로 목적물이 멸실 또는 훼손된 때 도급인은 멸실 또는 훼손된 날부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다(같은 법 제671조 제2항). 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다(같은 법 제667조 제2항).

대법원은 수급인의 담보책임에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권에 민법 제670조 또는 제671조의 제척기간이 적용된다고 하였다. 이 제척기간은 법률관계의 조속한 안정을 도모하고자 하는 데에 취지가 있다(2011다56491 판결요지).

그러나 이 손해배상청구권에는 권리의 내용·성질 및 취지에 비추어 민법 제162조 제1항의 채권 소멸시효 규정이 적용된다. 도급계약이 상행위에 해당하는 경우에는 상법 제64조의 상사시효 규정이 적용되고, 제척기간 규정으로 인하여 그 소멸시효 규정의 적용이 배제된다고 볼 수 없다(2011다56491 판결요지).

그 사건의 원심은 제척기간만 적용된다고 보아 시효로 소멸하였는지 판단하지 않았고, 대법원은 원고 패소 부분을 파기환송했다(2011다56491 이유 1·3).

공동주택의 담보책임기간은 어떻게 정해지나?

사업주체는 10년의 범위에서 대통령령이 정한 담보책임기간에 하자가 발생하면 청구에 따라 보수하여야 한다(공동주택관리법 제36조 제3항, 제37조 제1항 본문). 대법원은 구 공동주택관리법의 담보책임기간을 하자발생기간으로 보았다(2023다298892 판시사항 [1]).

기간은 몇 년이고 언제부터 세나?

담보책임의 기간은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정하고, 다음 각 호의 날부터 기산한다(공동주택관리법 제36조 제3항).

내력구조부별 하자(「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부를 말한다)의 담보책임기간은 10년이고, 시설공사별 하자의 담보책임기간은 별표 4에 따른 기간이다(공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제1호·제2호). 내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우와 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하 등의 결함이 발생한 경우다(같은 영 제37조 제1호). 공동주택관리법 시행령 별표 4는 마감공사를 2년, 옥외급수ㆍ위생 관련 공사부터 잡공사까지를 3년, 대지조성공사부터 방수공사까지를 5년으로 정하고, 기초공사ㆍ지정공사 등 지반공사의 담보책임기간은 10년으로 정한다(같은 별표 비고).

법률 제7520호 주택법 일부개정법률의 시행일인 2005년 5월 26일 이전에 「주택법」 제29조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제18조에 따른 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 종전의 규정에 따른다(공동주택관리법 부칙 제17조).

하자보수는 누구에게 언제까지 청구하나?

공동주택관리법 제37조 제1항의 사업주체는 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말하고, 이하 이 장에서 같다. 하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하고, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다(같은 법 제36조 제4항).

담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우 사업주체는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있고, 이 손해배상책임에는 민법 제667조를 준용한다(공동주택관리법 제37조 제2항). 공공임대주택은 「공공주택 특별법」 제2조 제1호 가목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택이다. 이를 공급한 제36조 제1항 제1호의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대하여 하자보수에 대한 담보책임(제37조 제2항에 따른 손해배상책임은 제외한다)을 진다(같은 법 제36조 제2항). 분양자·시공자의 책임 범위는 집합건물 분양자와 시공자의 담보책임에서 설명한다.

현행 시행령은 입주자대표회의등 또는 임차인등이 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다고 정한다(공동주택관리법 시행령 제38조 제1항). 담보책임기간 만료 무렵의 절차는 다음과 같다.

• 사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 관리단) 또는 해당 공공임대주택의 임차인대표회의에 서면으로 통보하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제39조 제1항 본문).
• 이 경우 사업주체는 시행령 제38조에 따라 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용을 함께 알려야 한다(공동주택관리법 시행령 제39조 제1항 제1호).
• 사업주체는 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실도 함께 알려야 한다(공동주택관리법 시행령 제39조 제1항 제2호).
• 통보를 받은 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의는 전유부분에 대하여 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자 또는 공공임대주택의 임차인에게 개별통지하고 공동주택단지 안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제39조 제2항 제1호).
• 같은 입주자대표회의 또는 임차인대표회의는 공용부분에 대하여 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제39조 제2항 제2호).
• 사업주체는 제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의등 또는 임차인등에 통보해야 한다. 다만 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재하여 서면으로 통보해야 한다(공동주택관리법 시행령 제39조 제3항).
• 제3항 본문에 따라 보수결과를 통보받은 입주자대표회의등 또는 임차인등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있다. 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제39조 제4항).

판례는 공동주택의 담보책임기간을 어떻게 보았나?

대법원은 구 공동주택관리법(2017. 4. 18. 법률 제14793호로 개정되기 전의 것) 제37조 제1항에서 정한 사업주체의 하자담보책임기간을 하자발생기간으로 보았다(2023다298892 판시사항 [1], 이유 2.나.1)가)).

구 시행령(2017. 9. 29. 대통령령 제28350호로 개정되기 전의 것) 제38조 제1항은 입주자대표회의 등이 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다고 규정하고 있었다. 대법원은 이를 구 법 제37조 제1항 후문이 위임한 하자보수 절차에 관한 조항으로 보아야 하고, 그 조항으로 하자담보책임기간의 법적 성격을 달리 볼 수는 없다고 하였다(2023다298892 이유 2.나.1)가)).

그 사건은 보증보험계약의 보험기간 내에 주택에 옥상누수 등의 하자가 발생하고 보험기간이 끝난 뒤 하자보수 요청을 받은 보험계약자가 하자보수의무를 이행하지 않은 사안이다. 대법원은 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해서는 그 기간이 종료한 후에도 보험계약자가 하자보수의무를 부담한다고 보았고, 보험자의 상고를 기각했다(2023다298892 이유 1·2.나.2)가)).

하자보수보증금은 언제 누구에게 청구하나?

입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있다(공동주택관리법 시행령 제44조 제1항). 의무관리대상 공동주택이 아닌 경우 입주자대표회의는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 말한다(같은 영 제39조 제1항). 보증사고의 의미, 보증기간이 끝난 뒤의 소멸시효, 첨부서류와 보증금 반환, 공사도급계약에서 약정한 보증금은 하자보수보증의 보증사고와 보증금 청구에서 설명한다.

실무 체크포인트

• 하자가 담보책임기간 안에 발생했는지 먼저 나눈다. 구 건설산업기본법 사건에서 기간 안에 발생하지 않은 하자는 담보책임이 성립할 여지가 없고, 기간 안에 발생한 하자는 기간이 지났다는 사정만으로 책임이 소멸하지 않는다(2020다264508 이유 3.가·3.다).
• 소멸시효는 하자가 발생한 때부터 진행하고, 도급계약이 상행위이면 원칙적으로 5년이다(2012다202383 이유 1.나, 상법 제64조 본문). 채권의 소멸시효는 민법 제162조 제1항이 10년으로 정한다(민법 제162조 제1항).
• 공동주택은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 담보책임기간을 센다(공동주택관리법 제36조 제3항 제1호·제2호). 사업주체의 만료 예정일 통보를 받으면 입주자대표회의는 담보책임기간이 만료되는 날까지 공용부분 하자보수를 청구한다(공동주택관리법 시행령 제39조 제2항 제2호).

관련

• 개념·해설
  하자보수보증의 보증사고와 보증금 청구하자보수비 청구 소송집합건물 분양자와 시공자의 담보책임도급
• 판례
  2020다2645082012다2023832011다564912023다298892
• 법령
  건설산업기본법 제28조건설산업기본법 시행령 제30조건설산업기본법 시행령 별표 4공동주택관리법 제36조공동주택관리법 제37조공동주택관리법 시행령 제36조공동주택관리법 시행령 별표 4공동주택관리법 시행령 제37조공동주택관리법 시행령 제38조공동주택관리법 시행령 제39조공동주택관리법 시행령 제44조건설산업기본법 부칙 제2조(2024.1.9)공동주택관리법 부칙 제17조(2015.8.11)민법 제162조민법 제667조민법 제670조민법 제671조상법 제64조