재건축 매도청구의 요건과 시가

재건축사업의 사업시행자는 촉구에 대한 회답기간이 지나면 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도를 청구할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제64조 제2항·제4항). 상대방은 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자다(같은 법 제64조 제4항).

쉽게 말하면 — 재건축조합이 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에, 조합설립에 동의하지 않은 갑에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구한 경우입니다(도시 및 주거환경정비법 제64조 제1항).

갑이 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다(같은 법 제64조 제2항·제3항). 조합은 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 갑에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있습니다(같은 법 제64조 제4항).

이 규정은 2018년 2월 9일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용합니다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제16조(2017.2.8)).

재건축 매도청구는 어떤 법에 근거하는가?

재건축사업의 사업시행자는 도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항에 따라 매도를 청구하고, 집합건물의 재건축결의에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항에 따라 구분소유자 등이 청구한다.

집합건물법의 재건축 결의

관리단집회는 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 두 경우에 결의할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제1항 본문). 첫째는 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비ㆍ복구비나 관리비용이 드는 경우다. 둘째는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우다. 다만 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(같은 법 제47조 제1항 단서).

이 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다(같은 법 제47조 제2항 본문). 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 재건축 결의는 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의에 따른다(같은 법 제47조 제2항 단서).

재건축을 결의할 때에는 새 건물의 설계 개요, 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액, 그 비용의 분담에 관한 사항, 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정하여야 한다(같은 법 제47조 제3항). 비용 분담과 구분소유권 귀속에 관한 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 하고, 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다(같은 조 제4항·제5항).

도시정비법의 매도청구

도시 및 주거환경정비법 제64조 제1항부터 제4항까지에는 「집합건물」이라는 문언도, 매도 가격을 정하는 문언도 없다. 제64조 제4항은 사업시행자가 「건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리」를 매도할 것을 청구할 수 있다고 정한다. 제64조의 개정규정은 그 법 시행일(2018년 2월 9일) 후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용한다(같은 법 부칙 제16조(2017.2.8)).

사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 공익사업법 제3조에 따른 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제63조).

행사요건의 해석

도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항과 제73조 제2항은 재건축 불참자 등의 재산권을 제한하는 규정이지만, 공공복리를 실현하기 위한 것으로서 위헌이라고 할 수 없다(2022다290327 판결요지 [1]). 대법원은 「매도청구권의 위와 같은 기본권 제한성을 감안하면 위 규정을 적용함에 있어 행사요건을 엄격히 해석해야 하고, 함부로 유추해석하거나 확장해석하여서는 아니 된다」고 판시했다(2022다290327 판결요지 [1]).

재건축 참가 여부의 회답은 어떻게 촉구하나?

재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제64조 제1항).

촉구 대상은 같은 법 제35조 제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자(제1호)와 제26조 제1항 및 제27조 제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자(제2호)다.

촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제64조 제2항). 그 기간 내에 회답하지 아니하면 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다(같은 법 제64조 제3항).

재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항). 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 하고(같은 법 제48조 제2항), 그 기간 내에 회답하지 아니하면 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다(같은 법 제48조 제3항).

구 도시정비법 제39조 제1호와 집합건물법 제48조 제1항이 적용된 사건에서 대법원은 「지체 없이」를 이렇게 풀이했다. 재건축결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미다(2013다15623 이유 1). 같은 사건에서 조합설립등기를 마친 후 2년이 지난 시점에 재건축 참가 여부를 묻는 최고는 지체 없이 이루어진 최고라고 보기 어렵다고 보았다(2013다15623 판시사항 [2]).

매도청구는 누가 누구에게 할 수 있나?

집합건물 재건축에서는 찬성 구분소유자, 참가 회답 구분소유자 또는 매수지정자가, 도시정비법상 재건축사업에서는 사업시행자가 청구한다.

구분	집합건물법 제48조 제4항	도시정비법 제64조 제4항
청구권자	(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항 본문) 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 매수지정자	사업시행자(도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항)
상대방	재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다). 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다	조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자
목적	구분소유권과 대지사용권	건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리

매수지정자의 지위에 관한 사안은 다음과 같다. 재건축결의로 공동사업시행자이자 매수지정자로 선정된 회사가 구분소유자에게 소장 부본의 송달로써 회답을 촉구함과 동시에 매도청구권을 행사하겠다는 의사를 표시했다. 구분소유자가 2개월이 지나도록 회답하지 않았는데, 그 뒤 회사가 구분소유자 및 관리단에 사업시행권 포기각서를 제출하고 다른 회사에 사업시행권을 양도했다. 대법원은 사업시행자로서의 역할 및 책임과 강하게 결부된 매수지정자 지위도 아울러 포기한 것으로 볼 여지가 상당하다고 보았다. 그 포기에는 매수지정자의 선정과 마찬가지로 재건축참가자 전원의 합의나 동의가 필요하다고 볼 것은 아니라고 하여, 매수지정자 지위가 유지된다고 본 원심판단을 파기하고 환송했다(2023다295022 판시사항).

매도청구는 언제까지 해야 하나?

집합건물법은 제2항의 기간 만료일부터(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항), 도시정비법은 그 기간이 만료된 때부터(도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항) 각 2개월 이내에 매도를 청구할 수 있다.

구 도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 제4항이 행사기간을 둔 취지는 다음과 같다. 매도청구권은 형성권으로서 재건축 참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제한다. 행사기간을 제한하지 아니하면 상대방의 법적 지위가 불안하게 되고, 매도청구권자가 매수대상의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 청구할 수 있게 된다. 대법원은 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 보았다(2015다202162 판시사항 [1]·이유 1).

따라서 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다(2015다202162 판시사항 [1]·이유 1). 다만 행사기간이 도과했더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우에는, 조합은 그 조합설립변경인가처분에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다(2015다202162 판시사항 [2]·이유 1).

조합원 자격을 잃은 사람·현금청산 대상자에게도 매도청구를 할 수 있나?

사업시행자는 제73조 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항). 협의 대상은 분양신청을 하지 아니한 자 등이다(같은 조 제1항). 제73조의 개정규정은 2018년 2월 9일 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다. 다만 토지등소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제30조제1항의 재결 신청을 청구한 경우에는 종전의 규정을 적용한다(같은 법 부칙 제18조(2017.2.8)). 현금청산 대상자와 투기과열지구 양수인에 대한 매도청구의 범위와 청산금과의 관계는 현금청산 대상자와 투기과열지구 양수인에 대한 재건축 매도청구에서 설명한다.

매매가격이 되는 「시가」는 무엇인가?

대법원은 구 도시정비법 제39조에 따른 매도청구의 「시가」를 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 객관적 거래가격으로 보았다(2014다41698 판결요지 [1]). 집합건물법은 구분소유권과 대지사용권을 「시가로」 매도할 것을 청구한다고 정하고(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항), 현행 도시 및 주거환경정비법 제64조 제1항부터 제4항까지에는 「시가」라는 문언이 없다. 현황이 도로인 토지의 시가는 아래 표에서 두 판결의 판시를 대비한다.

시가의 의미

구 도시정비법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하는 경우 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격이다. 이는 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(2014다41698 판결요지 [1]).

구 도시정비법 제39조 제2항·제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 사람에게 손실보상을 하는 경우, 손실보상의무가 발생하는 시기와 부동산의 가액을 평가하는 기준시점은 모두 그가 해당 부동산을 양수한 날이다. 매도청구권의 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날이다. 이때의 시가도 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서, 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이다(2022다228230 이유 4. 나. 1)가)). 개발이익을 제대로 반영하지 않은 감정 결과를 기초로 매매대금을 산정한 원심 판단에는 법리오해가 있다고 보았다(2022다228230 이유 4. 나. 2)).

현황이 도로인 토지

현황이 도로인 토지의 시가에 관한 두 판결의 판시는 다음과 같다.

구분	2014다41698	2020다238349
적용법	구 도시정비법 제39조 제2호	구 도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제39조(현행 제64조 참조)
토지 현황	인근 주민의 통행에 제공된 도로 등(2014다41698 판결요지 [2])	1970년대 아파트지구기본개발계획 당시부터 도로로 사용되어 왔고 도시계획시설(도로)로 결정·고시되었으며 지목도 도로(2020다238349 이유 1 나)
판시	「토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상」 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다(판결요지 [2])	「도로로 점유·사용되는 토지의 거래가격은 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때 등의 사정이 없는 한 원칙적으로 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가하여야 한다」(이유 1 가)
사안 결론	현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해가 있다고 보았다(판결요지 [2])	조합이 토지를 취득하여 정비기반시설로 새로 설치한 다음 지방자치단체에 무상 귀속시킴으로써 「재건축사업 후에도 공동주택 부지가 아닌 도로로 사용될 예정임이 명백」하므로 도로인 현황대로 감정평가하여야 한다고 보았다(이유 1 나)

일괄평가

감정평가법인등이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항). 그 위임에 따른 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항은 「감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.」라고, 제2항은 「둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.」라고 정한다(2020다226490 판결요지 [1]). 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따라 단지 내 상가의 교회 소유 부동산들을 일괄 감정평가한 사안에서, 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어렵다고 보았다(2020다226490 판결요지 [2]).

감정가액 분쟁

조정위원회는 정비사업의 시행과 관련하여 매도청구권 행사 시 감정가액에 대한 분쟁을 심사ㆍ조정한다. 다만 관계 법률에 따라 설치된 위원회의 심사대상에 포함되는 사항은 제외할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제117조 제1항). 분쟁당사자가 조정을 신청하는 경우 시장ㆍ군수등은 조정위원회를 개최할 수 있고, 조정위원회는 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정절차를 마쳐야 한다. 다만 조정기간 내에 조정절차를 마칠 수 없는 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 조정위원회의 의결로 그 기간을 한 차례만 연장할 수 있으며 그 기간은 30일 이내로 한다(같은 조 제2항). 조정안을 제시받은 각 당사자는 제시받은 날부터 15일 이내에 수락 여부를 조정위원회 또는 분과위원회에 통보하여야 한다(같은 조 제4항).

매도청구 뒤 건물 명도·소유권이전과 대금은 어떤 관계인가?

법원은 집합건물법 제48조 제5항의 요건이 있으면 구분소유자의 청구에 의하여 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.

매매계약의 성립

구 도시정비법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하면 그 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다(2014다41698 판결요지 [1]).

명도 기간의 허락

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항에 따른 청구가 있는 경우, 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때가 있다. 이때 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다(같은 법 제48조 제5항).

철거공사 미착수와 매도한 자의 청구

재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우가 있다. 이때 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 그 권리를 가지고 있는 자에게 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제6항).

그 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하면 제6항 본문을 준용한다. 이때 청구 기간은 「건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지」로 본다(같은 법 제48조 제7항).

재개발 사업에서의 인도청구와 주거이전비는 재개발 인도청구와 주거이전비에서 설명한다.

실무 체크포인트

사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 서면으로 촉구했는지 확인한다(도시 및 주거환경정비법 제64조 제1항).
회답기간은 촉구를 받은 날부터 2개월이고, 매도청구 기간은 그 기간이 만료된 때부터 2개월이다(도시 및 주거환경정비법 제64조 제2항·제4항).
행사기간이 지났으면 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추었는지 확인한다(2015다202162 판시사항 [2]).
제64조는 2018년 2월 9일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정한 경우에 적용한다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제16조(2017.2.8)). 그 전의 사업은 구법을 본다.
시가가 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 개발이익이 포함된 가격인지 확인한다(2014다41698 판결요지 [1]). 조합원 자격을 취득할 수 없는 양수인에 대해서는 양수한 날이 기준시점이다(2022다228230 이유 4. 나. 1)가)).
집합건물법 제48조 제4항에 따른 청구를 받은 불참 구분소유자는 명도하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없는지 확인한다. 그때 법원은 그 구분소유자의 청구로 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 않는 범위에서 명도 기간을 허락할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제5항). 결의일부터 2년 이내에 철거공사가 착수되지 않았으면 매도한 자의 청구 기간도 확인한다(같은 조 제6항).