현금청산 대상자와 투기과열지구 양수인에 대한 재건축 매도청구

재건축사업의 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자 등과 손실보상 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항).

분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 매도청구는 언제 해야 하나?

사업시행자는 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항).

협의 대상과 기간

사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호의 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항). 협의 대상은 분양신청을 하지 아니한 자(제1호), 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자(제2호), 같은 법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자(제3호), 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자(제4호)다.

제2항의 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 하고, 이율은 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정한다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제3항).

적용례

제73조의 개정규정은 이 법 시행(2018년 2월 9일) 후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다. 다만 토지등소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제30조제1항의 재결 신청을 청구한 경우에는 종전의 규정을 적용한다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제18조(2017.2.8)). 손실보상 시기는 2013년 12월 24일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다(같은 법 부칙 제19조(2017.2.8)). 제73조 제3항의 지연 이자는 2012년 8월 2일 이후 최초로 조합설립인가를 신청한 정비사업부터 적용한다. 이 조합설립인가는 법률 제11293호 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우나 같은 법률 제7조 또는 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행계획인가를 말한다(같은 법 부칙 제9조(2017.2.8)).

현금청산 대상자에게도 매도청구를 할 수 있나?

구 도시정비법 제39조·제47조가 적용된 사건에서 대법원은 현금청산 대상자가 된 조합원이 조합원 지위를 상실하여 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가진다고 보았다(2011다16127 판결요지). 따라서 재건축조합은 매도청구에 관한 제39조를 준용하여 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다(2011다16127 판결요지). 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 정한 「분양신청기간의 종료일 다음날」이다(2011다16127 판결요지).

분양신청기간을 전후하여 조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 다르다. 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 분양대상자의 지위를 상실하는 때에 현금청산 대상자가 되고, 평가 기준시점과 매도청구권 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날이다. 이 경우 최고절차 및 행사기간에 대하여 제39조가 준용하는 집합건물법 제48조의 규율이 없다(2011다16127 판결요지).

같은 구법 사건에서 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우뿐 아니라 조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 현금청산 대상자가 된다(2012다110477 판결요지 [1]). 조합원이 소유 토지 등에 관하여 조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 지위를 상실하여 신탁관계가 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우에는, 재건축조합이 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 구 제39조를 준용하여 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다(2012다110477 판결요지 [3]).

투기과열지구 양수인에게도 매도청구를 할 수 있나?

사업시행자가 조합원이 될 수 없는 양수인과 협의를 진행하였으나 성립되지 아니한 경우, 제73조 제2항을 준용한 매도청구권 행사는 재건축사업의 시행을 위한 것으로 허용된다(2022다290327 판결요지 [2]).

누가 조합원이 될 수 없나?

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 본문). 양수에는 매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되고, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이 조의 조합설립인가는 조합설립인가 전에 제26조 제1항 또는 제27조 제1항 제3호에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다(같은 조 제1항 제3호). 다만 양도인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다(같은 법 제39조 제2항 단서).

법률 제7056호 개정법률의 시행일인 2003년 12월 31일 전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업의 토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자로 한정한다)가 있다. 그로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자는 같은 개정법률 제19조제2항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다(같은 법 부칙 제32조(2017.2.8)). 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다(같은 법 제39조 제3항).

매도청구는 언제 허용되나?

구 도시정비법(2021. 4. 13. 법률 제18046호로 개정되기 전의 것) 제39조 제2항·제3항이 적용된 사건에서 대법원은 다음과 같이 보았다. 사업시행자가 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 취득하기 위해 협의를 진행하였으나 협의가 성립되지 아니한 경우, 제73조 제2항을 준용하여 위 건축물 또는 토지에 관한 매도청구권을 행사하는 것은 재건축사업의 시행을 위한 것으로서 허용된다(2022다290327 판결요지 [2]).

반면 사업시행자가 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없다는 사실을 뒤늦게 인지한 경우가 있다. 그 전에 이미 그 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 현물출자받거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받았다면, 신탁받은 건축물 또는 토지의 소유권을 취득하기 위하여 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다(2022다290327 판결요지 [2]). 조합원 자격을 취득할 수 없음을 간과하고 양수인에게 대지 또는 건축물을 분양하는 관리처분계획의 변경 및 이전고시가 이루어지고, 양수인이 그에 따른 권리를 취득하기에 이른 경우도 있다. 이 경우 그 관리처분계획 또는 이전고시의 효력을 다투는 것은 별론으로 하고, 양수인이 취득한 대지 등에 대하여 제73조 제2항에 기해 매도청구를 하는 것은 재건축사업의 시행과 무관하여 허용되지 않는다(2022다290327 판결요지 [2]).

조합원 자격의 확인과 관리처분계획 취소·무효 소송은 재개발 조합원 자격 다툼과 관리처분계획 취소·무효 소송에서 설명한다.

매도청구 뒤 소유권이전·인도와 청산금은 어떤 관계인가?

토지 등 소유자의 소유권 이전의무·인도의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(2020다278354 판결요지 [1]). 사안은 구 도시정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항(현행 제73조 제1항 참조)에 따라 주택재건축사업의 사업시행자가 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우다. 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무 및 인도할 의무를 부담한다.

매매가격이 되는 시가와 일반 매도청구의 촉구·행사기간은 재건축 매도청구의 요건과 시가에서 설명한다.

실무 체크포인트

• 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기했는지 확인한다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항·제2항).
• 재건축에서 수용·사용을 할 수 있는 사업은 제26조 제1항 제1호·제27조 제1항 제1호에 해당하는 사업으로 한정된다(도시 및 주거환경정비법 제63조).
• 조합원이 소유 토지 등을 조합 앞으로 신탁등기한 뒤 지위를 상실해 신탁이 종료된 경우, 그 소유권을 취득하려고 새로 매도청구권을 행사할 필요가 없다(2012다110477 판결요지 [3]). 양수인에 대하여는 자격 없음을 뒤늦게 인지했고 그 전에 현물출자나 신탁등기를 받은 경우에 그렇다(2022다290327 판결요지 [2]).
• 조합원 자격을 취득할 수 없음을 간과하고 양수인에게 분양하는 관리처분계획 변경과 이전고시가 이루어지고 양수인이 그에 따른 권리를 취득했다면, 그 효력을 다투는 것은 별론으로 하고 양수인이 취득한 대지 등에 대한 제73조 제2항의 매도청구는 허용되지 않는다(2022다290327 판결요지 [2]).

관련

• 개념·해설
  재건축 매도청구의 요건과 시가재개발 조합원 자격 다툼과 관리처분계획 취소·무효 소송재개발 인도청구와 주거이전비
• 판례
  2011다161272012다1104772022다2903272020다278354
• 법령
  도시 및 주거환경정비법 제39조도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조도시 및 주거환경정비법 제63조도시 및 주거환경정비법 제72조도시 및 주거환경정비법 제73조도시 및 주거환경정비법 부칙 제9조(2017.2.8)도시 및 주거환경정비법 부칙 제18조(2017.2.8)도시 및 주거환경정비법 부칙 제19조(2017.2.8)도시 및 주거환경정비법 부칙 제32조(2017.2.8)