상속아파트 매각과 등기·과세

상속부동산은 매수인에게 소유권이전등기를 하려면 반드시 먼저 상속등기를 마쳐야 한다. 상속인 자녀 4명이 공동 상속한 아파트를 매각하려 할 때 자주 생기는 세 가지 쟁점—등기 선후, 공동 vs. 단독 명의, 1인 명의 후 분배 시 과세 문제—을 정리한다.

상속등기 없이 매각할 수 있는가

원칙적으로 상속등기를 먼저 마쳐야 매수인에게 소유권이전등기를 할 수 있다. 예외는 하나다. 피상속인이 사망 전에 매매계약을 체결한 경우, 등기원인이 이미 발생한 뒤 등기의무자에게 상속이 있는 때에 해당하므로 상속인이 상속등기를 거치지 않고 곧바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조 — 포괄승계인에 의한 등기신청). 이미 사망 후 매각을 추진하는 상황이라면 이 예외는 적용되지 않는다.

4명 공동 등기인가, 1인 단독 등기인가

분할협의를 하지 않으면 법정지분(각 1/4)대로 4명 공유 등기가 된다(상속분 참조, 민법 제1009조). 상속재산분할협의(상속재산분할협의)를 거치면 1인에게 단독 등기하거나 지분 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 4명 중 1인에게 단독 등기하기로 합의하면, 나머지 3명은 협의서에 서명·날인한다.

1인 등기 후 매각하고 나머지에게 분배하면 증여세인가

결론은 분할의 시점에 따라 나뉜다. “증여세는 없고 양도세만 있다”는 일률적 단정은 정확하지 않다. 핵심은 상속등기로 각 상속인의 상속분이 이미 확정된 뒤에 재분할이 일어났는지다. 상속개시 후 등기로 상속분이 확정된 다음 공동상속인이 다시 협의분할해 특정 상속인이 당초 상속분을 초과 취득하면, 그 초과분은 상속분이 줄어든 다른 상속인에게서 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과된다(상속세 및 증여세법 제4조 제3항). 다만 상속세 과세표준 신고기한까지 분할한 경우나 당초 분할에 무효·취소 등 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 않는다(같은 조 같은 항 단서). 따라서 1인 단독 등기 후 매각·분배라도, 신고기한 내 분할이면 증여 의제가 적용되지 않고, 신고기한 지난 뒤의 재분할이면 초과분에 증여세가 따라붙을 수 있다. 같은 재분할 초과분에는 취득세의 증여 간주도 따로 있다(지방세법 제7조 제13항, 상속재협의와 취득세) — 증여세와 취득세는 기한 예외 구조가 비슷하지만 별개 세목이다. 매각 대금 분배에 따르는 양도세 여부는 별도 사안이므로, 구체적인 세액·과세 여부는 세무사에게 확인해야 한다.

실무 체크포인트

• 분할은 상속세 신고기한 안에 끝낸다. 신고기한 내 협의분할이면 초과취득분에 증여 의제가 적용되지 않는다(상속세 및 증여세법 제4조 제3항 단서). 기한이 지난 뒤 재분할하면 초과분에 증여세가 따라붙는다.
• 상속세 비과세여도 신고로 취득가액을 확정한다. 매각이 예정돼 있으면 상속세 부담이 없어도 신고가 양도세 취득가액 산정의 근거가 된다. 세액은 세무사 확인 사항이다.
• 협의분할은 전원 합의로 효력이 생긴다. 서면·인감은 등기 요건이다. 공동상속인은 협의로 상속재산을 분할할 수 있다(민법 제1013조 제1항). 이 협의는 공동상속인 전원의 합의로 효력이 생기고 1인이라도 빠지면 무효라는 것이 확립된 판례·통설이다. 이건 실체적 효력요건이다. 그 합의를 등기에 반영하려면 분할협의서에 상속인 전원이 서명·인감날인하고 인감증명을 첨부한다. 서면·인감은 효력요건이 아니라 부동산등기규칙상 등기 첨부서류 요건이다.
• 등기 일정과 세무 신고 기한을 함께 관리한다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고(상속세 및 증여세법 제67조 제1항), 취득세 신고·납부기한도 같은 기산으로 따로 진행된다(지방세법 제20조 제1항). 등기가 진행되는 동안에도 이 기한은 그대로 흐르므로, 두 일정을 같이 놓고 계획한다.

관련

• 개념·해설
  상속재산분할협의상속분상속순위
• 법령
  민법 제1006조민법 제1009조민법 제1013조상속세 및 증여세법 제4조