질문
어머니가 얼마 되지 않는 재산을 남겨두고 떠나셨습니다. 지방에 어머니 명의의 조그마한 아파트 하나에 금융자산까지 포함해도 매매실거래가 기준 2억원 정도인데요. 상속가액은 면세 범위내이지만 상속부동산(아파트)에 대하여 몇가지 문의드립니다. 상속인은 자녀 4명입니다. 아파트는 가능하면 신속히 매각하여 지분대로 상속을 마무리하려고 합니다.
1. 일단 상속인에게 상속등기후 매각을 해야 하나요? 상속등기 전에 매각하여 나누는 방법은 없나요?
2. 4명 모두 지분등기하나요? 대표상속인 1인 등기할 수도 있나요?
3. 대표상속인 1인 등기후 매각하고 이후 다른 상속인에게 지분대로 나누어 주는 방법도 가능한가요? 이럴 경우 증여 등의 문제는 없나요?
답변
어머니가 생전에 매매계약을 마친 특별한 경우가 아니라면 상속인 명의의 상속등기를 먼저 한 뒤 매각해야 합니다. 네 사람이 법정지분으로 등기할 수도 있고, 전원이 협의해 한 사람 단독명의로 등기할 수도 있지만, 단독명의자가 매각대금을 임의로 나누면 증여로 오해되지 않도록 협의서에 대금 분배까지 명확히 적어야 합니다.
상속등기 전에 매각할 수 있는가
상속인은 사망으로 소유권을 취득하지만 상속등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다. 따라서 매수인에게 소유권을 넘기기 전에 상속등기를 마쳐야 합니다.
매수인을 미리 정해 계약할 수는 있어도 매도인은 고인이 아니라 상속인 전원이고, 상속등기 완료와 잔금 지급을 안전하게 연계해야 합니다.
네 명 공동명의와 한 명 단독명의 중 무엇이 가능한가
분할협의가 없으면 자녀 네 명의 법정상속분대로 공동등기합니다. 전원이 합의하면 아파트를 한 사람에게 귀속시키는 협의분할 상속등기도 가능합니다.
대표자라는 명칭만으로 다른 사람의 지분이 없어지는 것은 아닙니다. 한 사람 단독명의로 하려면 분할협의서에 아파트 귀속과 매각대금 정산 방법을 구체적으로 정해야 합니다.
매각대금을 나누면 증여인가
처음부터 아파트를 매각해 대금을 네 사람의 상속분대로 나누기로 한 분할협의의 실행이라면 단독명의자가 받은 전액을 자기 재산으로 보았다가 증여하는 구조와 구별할 수 있습니다. 협의서, 매매계약, 대금 흐름이 일치해야 합니다.
신고기한이 지난 뒤 이미 확정된 상속분을 다시 바꾸거나 협의서와 다르게 돈을 나누면 증여세·취득세 문제가 생길 수 있습니다. 상속세가 공제범위라고 해도 향후 양도세 취득가액을 위해 평가와 신고를 검토할 필요가 있습니다.
