구분소유적 공유

구분소유적 공유란 1필지 토지나 1동 건물의 위치·면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고, 등기는 편의상 공유지분으로 해 둔 법률관계다(부동산실명법 제2조 제1호 나목). 등기부에는 공유로 보이지만 실제로는 각자가 특정 부분을 단독으로 쓰는 형태다. 상호명의신탁과 같은 구조라 동의어로 쓴다.

일반 공유와 무엇이 다른가?

일반 공유는 토지 전체에 지분 비율로 권리가 미치고 위치가 특정되지 않는다(민법 제262조, 같은 법 제263조). 구분소유적 공유는 위치·면적이 특정된다는 점이 다르다. 각자는 자기 특정 부분의 실질적 단독소유자이고, 나머지 부분에 대해서는 서로 명의신탁 관계에 있다. 대외적으로는 공유로 보이지만, 대내적으로는 각자가 자기 부분만 배타적으로 사용·수익한다.

처음부터 구분소유 약정을 하고 취득한 경우만 여기에 해당하는 것은 아니다. 이미 공유인 물건을 분할하기로 약정하고, 그때부터 각자 특정 부분을 점유·사용해 왔다면 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있다(96다56139). 대외적으로는 1필지 전체에 공유관계가 공시되지만, 내부적으로는 각자가 자기 특정 부분을 배타적으로 소유한다. 특정 부분에 관한 다른 공유자 명의의 지분소유권이전등기는 명의신탁등기가 된다.

언제 성립하는가?

성립하려면 부동산의 위치·면적을 특정한 구분소유 약정이 있어야 한다. 등기는 공유지분으로 해 두되, 각자가 자기 특정 부분을 배타적으로 사용·수익해야 한다(96다56139). 처음에는 단순 공유였더라도 공유자들이 분할을 합의하고 각자 특정 부분을 점유하기 시작했다면, 상호명의신탁관계로 전환될 수 있다(96다56139).

성립하면 어떤 효과가 생기는가?

대외관계에서는 등기된 지분에 따라 공유관계가 공시된다. 그러나 내부관계에서는 각자가 약정으로 특정한 부분을 배타적으로 사용·수익한다. 부동산실명법은 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기한 경우를 명의신탁약정에서 제외한다(부동산실명법 제2조 제1호 나목). 위치·면적이 특정되지 않으면 이 제외가 적용되지 않아 부동산실명법 제4조에 따른 무효와 과징금 문제가 생길 수 있다.

어떻게 해소하는가?

구분소유적 공유관계에서는 공유자임을 전제로 한 공유물분할청구를 할 수 없다(91다44216). 내부적으로는 각자의 소유 부분이 이미 특정되어 있기 때문이다. 이 관계는 민법 제268조의 공유물분할이 아니라, 상호명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기로 해소한다.

토지는 먼저 분필등기로, 집합건물은 구분등기로 특정 부분을 별개의 부동산으로 분리한다. 그다음 상호명의신탁해지를 원인으로 다른 공유자의 지분을 해당 구분소유자에게 이전한다.

등기원인이 공유물분할인지 상호명의신탁해지인지에 따라 신청 구조와 국민주택채권 매입 여부가 달라질 수 있다. 판결 주문과 실제 소유관계를 대조해 등기원인을 정해야 한다.

실무 체크포인트

• 단순 공유와 구분소유적 공유는 등기부상 동일하므로 사실관계로 구별한다. 토지 도면·점유 현황·당사자 약정으로 위치 특정 여부를 확인해야 한다.
• 해소할 때에는 등기원인에 따라 채권 매입 여부를 다시 확인한다. 위치를 특정한 약정이 있으면 상호명의신탁해지, 없으면 공유물분할이 문제된다.
• 1물1권주의상 분필·구분등기를 먼저 한다. 특정 부분을 별개 부동산으로 분리하지 않으면 단독 명의 등기를 할 수 없다.

관련

• 개념·해설
  명의신탁공유공유물분할소유권이전등기
• 법령
  부동산실명법 제2조부동산실명법 제4조민법 제262조민법 제263조민법 제268조
• 판례
  91다4421696다56139