과잉매각

과잉매각이란 여러 부동산을 경매하는데 그 가운데 한 개의 매각대금만으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 갚기에 충분한데도 다른 부동산까지 매각하는 것을 말한다. 법은 이를 막아 나머지 부동산의 매각을 불허한다(민사집행법 제124조 제1항).

어떤 요건에서 적용되는가?

두 요건을 모두 갖추면 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다(민사집행법 제124조 제1항 본문). 첫째, 여러 개의 부동산을 매각하는 상황일 것. 둘째, 그중 한 개의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분할 것. 여기서 기준은 조문 그대로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용이다. 후순위채권을 일률적으로 제외한다는 근거가 확인되지 않으므로 별도 제한을 두지 않는다.

언제 적용되지 않는가?

일괄매각에도 과잉매각 금지가 원칙적으로 적용된다. 다만 토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우, 분리매각하면 경제적 효용이 현저히 떨어지는 경우 또는 채무자가 동의한 경우에는 적용되지 않는다(민사집행법 제101조 제3항 단서·같은 법 제124조 제1항 단서).

채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있는가?

과잉매각의 경우 채무자는 매각할 부동산을 직접 지정할 수 있다(민사집행법 제124조 제2항). 지정은 매각허가결정이 선고되기 전에 서면으로 하여야 한다(민사집행규칙 제52조). 적법한 지정이 있으면 법원은 지정된 부동산을 매각 대상으로 삼는다. 지정하지 않으면 법원이 재량으로 매각할 부동산을 고른다.

과잉매각이면 법원은 어떻게 처리하는가?

과잉매각에 해당하면 법원은 한 개의 매각대금으로 충분한 부동산만 허가하고 나머지 부동산의 매각을 허가하지 않는다(민사집행법 제124조 제1항). 반대로 불허가 사유는 법이 정한 것에 한정된다. 같은 법 제121조 각 호와 제124조 제1항에 해당하지 않으면 매각을 불허할 수 없어, 최고가매수신고인이 착오로 본래 적으려던 가격보다 높은 가격을 적었다는 사정은 불허가 사유가 되지 않는다(2009마2252). 과잉매각 금지에 위반해 매각을 허가하면 불이익을 입는 이해관계인이 즉시항고할 수 있다(같은 법 제129조). 경매신청이 매각허가 없이 끝난 경우 법원사무관등은 경매개시결정등기의 말소를 촉탁하여야 한다(같은 법 제141조). 허가된 부동산의 대금완납까지 기다리는 구체적 처리 순서는 제141조 자체의 문언은 아니다.

실무 체크포인트

• 채권액 산정은 배당요구 종기까지 제출된 채권신고서·증빙에 따른다. 근저당권자의 현존채권액이 기록상 드러나지 않으면 채권최고액을 채권액으로 본다.
• 채무자의 지정권 행사를 법원이 무시하고 매각을 허가하면 채무자가 즉시항고할 수 있다. 반대로 과잉매각 금지를 부당하게 적용해 불허하면 채권자·매수신고인이 항고할 수 있다.
• 같은 법 제121조 제2호의 「매수할 능력이 없는 때」는 독립하여 법률행위를 할 수 없는 경우를, 「매수할 자격이 없는 때」는 법률상 취득 자격이 없거나 관청의 증명·인허가가 필요한 경우를 말하고 경제적 능력을 뜻하지 않는다(2009마1302 판시 [1]).

관련

• 개념·해설
  매각허가에 대한 이의매각결정기일과 매각허가결정강제경매
• 법령
  민사집행법 제101조민사집행법 제121조민사집행법 제123조민사집행법 제124조민사집행법 제129조민사집행법 제141조
• 판례
  2009마22522009마1302