처분문서의 해석 방법

계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 그 의미가 명확하게 드러나지 않으면 여러 사정을 종합하여 합리적으로 해석한다(2025다207326 판결요지 [1]).

쉽게 말하면 — 토지 매매계약서의 특약사항에 「양도소득세는 매수인이 부담하기로 한다.」라고 적혀 있었습니다. 매수인들은 잔금을 지급하면서 매도인의 양도세 신고 및 납부를 매수인들이 부담하기로 하였다는 확인서도 작성해 주었고, 감면 요건 충족 여부에 따른 세액 차이는 약 1억 7,000여 만 원이었습니다(2024다322785 이유 3. 나. 4)·5)).

대법원은 이 특약사항이 매도인이 감면대상에 해당되는지 여부와 관계없이 매매로 인하여 매도인에게 부과되는 양도소득세 전부를 매수인들이 부담한다는 내용이라고 해석함이 타당하다고 보았습니다(2024다322785 이유 3. 나. 마지막 문장).

처분문서의 문언상 객관적 의미가 명확하면 문언대로 의사표시를 인정하는가?

법원은 계약당사자 사이의 계약 내용이 처분문서인 서면으로 작성되어 있고 문언의 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다(민법 제105조).

계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자 내심에 있는 의사가 어떠한지와 관계없이 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 의미를 합리적으로 해석하여야 한다.
(2024다322785 이유 1. 첫 문장)

따라서 한쪽이 속으로 다르게 생각했다는 사정은 해석 기준이 아니고, 서면의 기재 내용에서 당사자가 표시행위에 부여한 의미를 찾는다. 같은 취지의 2025다207326 판결요지 [1]도 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다고 한다.

2024다278314 이유 3. 가.는 첫 문장을 「법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자가 표시한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다.」로 쓴다. 이 문장에는 「특별한 사정이 없는 한」이 없고, 앞의 두 판결의 문장에는 있다. 두 표현을 한 판결의 문언으로 섞어 인용하지 않는다.

문언과 다른 합의가 있었다는 주장의 증명은 계약서 문언과 다른 의사합치에서, 문서가 진정하게 성립하였는지는 처분문서와 보고문서에서, 계약당사자가 누구인지는 계약당사자의 확정에서 다룬다.

문언의 객관적 의미가 명확하게 드러나지 않으면 무엇을 종합하여 해석하는가?

문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우 법원은 그 문언의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합하여 합리적으로 해석한다. 종합 요소의 표현은 판결마다 다르다.

그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약 내용을 합리적으로 해석하여야 한다.
(2025다207326 판결요지 [1])

2025다212847 판결요지 [1]은 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에 고려할 첫 요소를 「그 문언의 형식과 내용」으로 쓴다. 2024다278314 이유 3. 가.는 「그 문언의 내용, 당사자의 주장과 증명을 통하여 드러나는 그 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위」로 쓰며, 「당사자의 주장과 증명을 통하여 드러나는」은 이 판결에만 있다. 세 판결 모두 기준은 「사회정의와 형평의 이념」에 맞도록 「논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념」에 따라 합리적으로 해석하는 것이다.

2025다212847 판결요지 [1]은 위 해석을 하면서도 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다고 한다. 합의하지 않은 공백을 메우는 보충적 해석은 계약의 보충적 해석에서, 미리 마련된 약관의 해석은 약관의 해석 원칙과 작성자 불이익에서 다룬다.

일방이 주장하는 법률행위의 내용이 상대방의 권리의무관계에 중대한 영향을 초래하면 더 엄격하게 해석하는가?

법원은 당사자 일방이 주장하는 법률행위의 내용이 상대방의 권리의무관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 더욱 엄격하게 해석하여야 한다고 본다. 이 판시는 2024다278314 이유 3. 가. 마지막 문장이고 판시사항 [1]에서 「적극」으로 정리되어 있다.

2024다322785 이유 1.의 셋째 문장은 같은 취지이지만 요건 표현이 다르다. 두 판결의 표현은 아래와 같이 나뉜다.

판결	엄격하게 해석하는 경우
2024다278314 이유 3. 가.	「당사자 일방이 주장하는 법률행위의 내용이 상대방의 권리의무관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우」
2024다322785 이유 1.	「문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우」(「그 문언의 내용」을 더욱 엄격하게 해석)

앞의 판결은 일방이 주장하는 법률행위의 내용이 상대방의 권리의무관계에, 뒤의 판결은 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하는지를 기준으로 적는다. 같은 취지의 2022다279733 판결요지 [2]는 계약서 문언과 다른 의사합치에서 다룬다.

합의서에 정함이 없는 지역권 설정의 합의를 인정할 수 있는가?

대법원은 지역권 설정의 합의를 하였다고 보기 어려운 사정들이 있는 사안에서, 합의를 인정할 특별한 사정이나 근거를 살피지 않고 쉽게 인정한 원심판단에 법리오해가 있다고 보았다(2025다212847 판결요지 [2]). 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다(민법 제291조). 지역권의 성립 요건은 지역권에서 다룬다.

사안에서 공장을 신축하려는 원고 회사는 맹지의 진입로를 확보하기 위한 용역 업무를 소외 회사에 맡겼고, 소외 회사가 인근 토지 공유자들 중 대표자와 합의서를 작성했다. 공유자들은 합의서와 별개로 원고에게 토지사용 승낙서를 작성해 주었다. 원고는 합의서에 따라 8,000만 원을 지급하고 10년이 넘는 기간 동안 인근 토지 일부를 통행로로 사용하다가, 합의서에 기한 지역권설정등기절차의 이행을 구했다(2025다212847 이유 1.). 원심은 사용기간의 제한이 없고 상당한 금액이 지급되었다는 점에서 지역권 설정의 합의가 있었다고 보았다(2025다212847 이유 2.).

대법원이 든 사정은 다음 네 가지다(2025다212847 판결요지 [2]).

합의서와 토지사용 승낙서에 지역권이나 다른 용익물권을 설정한다는 내용이 기재되어 있지 않다.
합의서와 토지사용 승낙서에는 인근 토지 일부를 도로로 사용하는 데 동의하고 그 대가로 일정액을 지급받기로 한다는 내용만 있을 뿐, 존속기간이나 권리설정을 위한 등기절차 등에 관하여는 아무런 정함이 없다.
합의서에서는 「甲 회사가 건축허가 등을 완료하지 않은 시점에서 제3자에게 토지를 매각할 수 없고, 그 약정 내용들은 일부 토지에 대한 공용으로 사용하기 위한 도로점용에 한한다.」고 명시하고 있을 뿐이다. 인용문의 甲 회사는 원고 회사다.
원고가 별다른 법률상ㆍ사실상 제약이 없어 보이는데도 10년이 넘는 기간 동안 지역권 설정에 대한 요구나 항의를 한 사실이 없다.(2025다212847 판결요지 [2] ④)

이 네 사정은 앞의 해석 기준(판결요지 [1])을 적용한 결과다. 이 판결은 이런 사정들에도 불구하고 지역권 설정의 합의를 인정할 특별한 사정이나 근거가 무엇인지를 좀 더 살펴보아야 한다는 이유로 원심판결을 파기하고 부산지방법원에 환송했다(2025다212847 이유 3. 다.·주문).

「양도소득세는 매수인이 부담하기로 한다.」는 특약을 문언상 객관적 의미와 달리 해석할 특별한 사정이 있는가?

대법원은 매매계약서의 특약사항 「양도소득세는 매수인이 부담하기로 한다.」의 문언상 객관적 의미가 이 토지 매매로 인하여 매도인에게 부과되는 양도소득세 전부를 매수인들이 부담한다는 것임이 명확하다고 보았다. 매매계약서나 확인서에 그 양도소득세가 매도인이 이 사건 특례조항에 따른 감면대상에 해당되는 전제 하에 부과되는 양도소득세라는 내용은 없다(2024다322785 이유 3. 가.). 이 사건 특례조항은 판결이 조세특례제한법 제69조 제1항을 가리키는 약칭이다(2024다322785 판시사항 [2], 이유 2.).

원심은 특약사항이나 확인서가 매도인이 이 사건 특례조항에 따른 감면대상이 된다는 전제하에 부과되는 양도소득세만을 매수인들이 부담하기로 한 것이라고 판단했다(2024다322785 이유 2.). 원심이 든 사정은 매매 당시 양도소득세 규모에 관한 사전 논의가 있었을 것으로 보인다는 점, 매도인이 농지원부를 교부하고 공인회계사가 이 사건 특례조항에 따라 감면한 양도소득세를 신고했다는 점 등이다(2024다322785 이유 3. 나.).

대법원은 이런 사정들만으로는 문언상의 객관적 의미와 달리 해석해야 할 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다고 보았다(2024다322785 이유 3. 나.). 대법원이 든 사정은 다음과 같다(2024다322785 이유 3. 나. 1)~5)).

매수인들이 먼저 매도를 제안했고, 매도인이 매수인의 양도소득세 부담을 전제로 매도할 의사가 있다고 밝혔으며, 이에 따라 양도소득세 부담에 관한 내용을 협상하여 특약사항을 정했다.
매수인들은 협상 과정에서 공인회계사의 조언을 받았으므로 이 사건 특례조항의 요건을 알 수 있었을 것으로 보인다.
매수인들은 등기부상 매도인의 주소 이전 내용에서 매도인이 이 사건 특례조항 중 8년 거주요건을 충족하지 못하였다는 점을 알 수 있었다.(2024다322785 이유 3. 나. 3))
매수인들은 잔금을 지급하면서 매도인의 양도세 신고 및 납부를 매수인들이 부담하기로 하였다는 확인서를 작성해 주었다. 그러나 매매계약 체결 당시나 확인서 작성 당시까지 매도인으로부터 교부받은 농지원부와 농업경영체 증명서 이외에 이 사건 특례조항상 감면대상에 해당된다는 점을 증빙할 만한 자료의 제공을 요구하였다고 볼 만한 정황은 찾을 수 없다. 이 사건 특례조항의 요건을 모두 충족한다는 확인을 명시적으로 요구하였다고 볼 만한 정황도 찾을 수 없다.
이 사건 특례조항에서 정한 요건 등을 모두 충족할 경우와 충족하지 못할 경우 부담해야 하는 세액의 차이는 약 1억 7,000여 만 원에 이른다.

결론은 「이 사건 특약사항은 원고가 이 사건 특례조항에 따른 감면대상에 해당되는지 여부와 관계없이 이 사건 매매로 인하여 원고에게 부과되는 양도소득세 전부를 피고들이 부담한다는 내용이라고 해석함이 타당하다」이다. 인용문의 원고는 매도인, 피고들은 매수인들이다. 대법원은 원심 판단에 처분문서의 해석 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 보아 원심판결을 파기하고 인천지방법원에 환송했다(2024다322785 이유 3. 나.·다., 주문).

보증특약의 문언·체계·경위로 변제충당의 순서를 어떻게 해석하는가?

대법원은 보증특약의 문언 및 내용이나 체계, 보증계약 체결의 경위 및 그 후의 경과 등에 비추어, 영화관의 처분 등으로 회수되는 돈을 보증한 제1 대출에 관한 채무에 우선적으로 변제충당하도록 정한 것이라고 보았다(2024다278314 판시사항 [2], 이유 3. 나.). 이 사건에서 보증특약은 보증기관이 은행에 발급한 보증서에 적힌 조항이다.

보증특약 제1항은 은행으로 하여금 이 사건 토지에 대하여 보증기관이 보증한 제1 대출에 관하여 2순위 우선수익권을 담보로 취득하도록 한다. 제2항은 영화관이 준공되면 즉시 2순위에 목록을 「추가하여」 담보취득하고 보증을 전액 해지하도록 하고, 제5항은 2순위를 보증기관이 보증한 제1 대출만을 위한 담보로 활용하도록 하는 한편 영화관에 대해서는 2순위에 「우선적으로」 활용하도록 한다(2024다278314 이유 3. 나.). 대법원은 이런 규정의 문언과 체계에 보증계약 체결의 경위 및 그 후의 경과 등을 더해 아래와 같이 해석했다.

이 사건 보증특약은, 피고로 하여금 이 사건 토지에 대하여 원고가 보증한 제1 대출만을 위한 담보로 2순위 우선수익권을 취득하도록 하되, 후에 이 사건 영화관이 준공되는 경우에는 피고가 위 2순위 우선수익권에 관한 제1 대출의 추가 담보로 이 사건 영화관에 대한 우선수익권을 취득함과 아울러 제1 대출에 관한 원고의 보증을 해지하도록 정하는 한편, 신탁부동산 중 이 사건 영화관의 처분 등으로 회수되는 돈은 위와 같이 원고가 보증한 제1 대출에 관한 채무에 우선적으로 변제충당하도록 정한 것이라고 봄이 타당하다.
(2024다278314 이유 3. 나. 첫 단락)

인용문의 원고는 보증기관, 피고는 은행이다.

그 결과 은행이 영화관의 매각대금을 변제충당할 때에는 보증특약이 적용됨을 전제로 대출을 시행한 이상 보증특약에 의하여야 한다. 보증사고가 발생하여 보증기관이 대위변제를 한 경우에도 영화관에 대한 매각대금은 우선 제1 대출에 관한 은행의 잔여 채권 및 보증기관의 대위로 인한 채권의 변제에 충당하고, 그래도 나머지가 있으면 은행이 소외 회사에 대하여 가지고 있는 제2 대출 채권 등 다른 채권에 변제충당하기로 약정한 것이라고 봄이 타당하다(2024다278314 이유 3. 나. 둘째 단락).

대법원은 이 약정에 따라 토지 및 영화관의 매각대금 중 영화관 몫에 해당하는 부분에 관하여는 보증기관이 은행의 일부 채권보다 우선하여 변제받을 여지가 있다고 보았다(2024다278314 이유 3. 나. 셋째 단락).

실무 체크포인트

계약서 문언의 의미가 명확한지를 먼저 확인하고, 명확하다면 특별한 사정이 있는지를 따진다(2024다322785 이유 1.).
문언의 의미가 명확하게 드러나지 않는다고 주장할 때는 문언의 내용·동기 및 경위·목적과 진정한 의사·거래의 관행을 뒷받침할 자료를 준비한다(2025다207326 판결요지 [1]).
더 엄격한 해석이 문제되면 판결마다 요건 표현이 다르므로, 「당사자 일방이 주장하는 법률행위의 내용이 상대방의 권리의무관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우」(2024다278314 이유 3. 가.)인지, 「문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우」(2024다322785 이유 1.)인지를 각각 확인한다.
지역권 설정의 합의를 주장할 때는 합의서의 지역권·용익물권 설정 기재, 존속기간·등기절차에 관한 정함, 건축허가 등을 완료하지 않은 시점에서 제3자에게 토지를 매각할 수 없다는 기재와 도로점용에 한한다는 기재, 합의 뒤 요구 여부를 확인한다(2025다212847 판결요지 [2], 민법 제291조).
특약 문언에 감면대상 해당 전제가 적혀 있는지 확인하고, 문언과 달리 해석할 특별한 사정으로 내세울 사정을 준비한다(2024다322785 이유 3. 가.·나.).
보증특약은 조항의 문언·체계와 체결 경위·후속 경과를 함께 읽어 변제충당 순서를 확인한다(2024다278314 이유 3. 나.).