부동산

부동산은 토지와 그 정착물이다. 토지 위에 있는 구조물을 분류할 때에는 토지에 정착한 정도와 구조를 살펴야 한다. 부동산 이외의 물건은 동산으로 분류된다(민법 제99조).

토지와 독립한 건물은 별개의 부동산으로 다룬다. 등기부도 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다(부동산등기법 제14조 제1항). 등기기록의 구별은 건물등기와 토지등기에서, 토지의 정착물 중 입목의 등기는 입목등기에서 살펴볼 수 있다.

토지 위에 놓인 구조물은 모두 부동산인가?

토지와 그 정착물이 부동산이다(민법 제99조). 대법원은 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하고, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 이러한 구조를 갖추지 못했다면 법률상 독립한 건물이라고 할 수 없다고 판시하였다(2024다293016 이유 3 가).

컨테이너를 개조하여 매장으로 사용한 사건에서 원심은 상가건물 임대차보호법의 적용을 인정했다. 대법원은 토지의 정착물로서 필요한 구조를 갖추었는지와 토지에서 쉽게 분리할 수 있는지를 심리해야 한다고 보아 원심을 파기환송하였다(2024다293016 이유 3 나·4).

확인할 자료에는 내부 영업시설뿐 아니라 기초·고정 상태, 기둥·지붕·주벽의 존재, 토지에서 분리하는 방식이 포함된다. 구조물의 명칭보다 실제 설치 상태를 보여 주는 자료를 함께 정리한다.

미완성 건물은 언제 독립한 부동산이 되는가?

미완성 건물도 최소한의 기둥과 지붕 및 둘레 벽이 이루어지면 독립한 부동산인 건물의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(2005다19156 이유 2 가). 대법원은 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 중단 당시 이미 사회통념상 독립한 건물의 형태와 구조를 갖추었다면 원래 건축주가 소유권을 원시취득한다고 판시하였다(2005다19156 이유 2 가).

해당 사건에서는 원래 건축주가 외관공사를 모두 마치고 내부 마무리공사만 남긴 상태에서 건물 매매계약을 체결한 사실이 원심에서 확정되었다. 대법원은 그 사실관계에서 원래 건축주의 원시취득을 인정한 원심 판단이 정당하다고 보았다(2005다19156 이유 2 가). 완공한 사람이 누구인지에 앞서 공사가 중단된 시점의 구조와 공정이 소유권 판단의 기준이 된다.

공사 중인 건물을 넘겨받을 때에는 인도 당시의 상태를 따로 남겨 둔다. 공정과 구조를 날짜별로 정리하면 완공 후의 모습과 인도 당시의 모습을 구별해 독립한 건물이 성립한 시점을 검토할 수 있다.

건축허가명의로 건물 소유자를 알 수 있는가?

건축허가서에 건축주로 적혀 있다는 사실만으로 건물 소유권을 취득하는 것은 아니다. 대법원은 건축허가가 건축행정상 금지를 해제하는 행정처분이고, 건축허가서는 건물에 관한 실체적 권리 변동을 공시하는 방법도 아니며 추정력도 없다고 판시하였다(2005다19156 이유 2 나).

허가명의를 넘겨받는 거래에서는 건물의 성립 시점, 건축 과정, 건물 자체에 관한 권리취득 근거를 확인한다. 건축주 허가명의만을 양수한 사람은 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하지 않는다(2005다19156 판시사항 [4]). 등기기록을 읽는 방법은 건물등기와 토지등기, 부동산에 관한 권리의 종류와 변동은 부동산물권에서 다룬다.

실무 체크포인트

현재의 형태와 권리취득 당시의 상태를 나누어 자료를 모은다.

• 정착성: 토지에 고정된 방식과 쉽게 분리할 수 있는지를 확인한다. 매장으로 쓰였다는 사실과 정착물 여부를 구별한다(2024다293016 이유 3 가·나).
• 독립한 구조: 기둥·지붕·주벽의 존재를 사진·도면과 대조한다(2024다293016 이유 3 가).
• 공사 중 인도: 공사 중단·인도 당시의 공정과 구조를 확보한다. 나중에 완공된 모습만으로 앞선 시점의 소유권을 판단하지 않는다(2005다19156 이유 2 가).
• 허가명의: 건축허가서의 이름과 건물 소유권 취득 근거를 별도로 확인한다(2005다19156 이유 2 나).

관련

• 개념·해설
  물건부동산물권건물등기와 토지등기첨부구분소유권
• 법령
  민법 제99조부동산등기법 제14조
• 판례
  2005다191562024다293016