98다49753 :: 명의신탁자와 맺은 주택임대차는 명의수탁자에게도 주장할 수 있고, 처분권한을 종국적으로 넘겨받은 명의수탁자는 임대인 지위를 승계한다

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이종준)
【피고, 피상고인】 피고
【원심판결】 서울지법 1998. 9. 15. 선고 98나11832 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 제1점에 대하여
기록에 비추어 살펴보면, 원심이, 그 내세운 증거에 의하여, 원고는 1994. 3. 23. 소외인에게 원고 소유의 서울 금천구 (주소 생략)의 3필지 토지를 매매대금 630,000,000원에 매도하면서, 계약 당일 소외인으로부터 계약금 100,000,000원을 지급받고, 잔대금 530,000,000원은 소외인이 위 3필지 지상에 연립주택을 신축하여 분양한 대금에서 우선 변제받기로 약정한 사실, 소외인은 원고 명의로 건축허가를 받아 주택을 건축하여 분양하면, 사업소득세만 부과되고, 양도소득세는 부과되지 않는 점을 고려하여, 원고와의 합의 아래 원고의 명의로 건축허가를 받은 다음, 자신의 노력과 비용으로 위 3필지 지상에 연립주택 15세대를 건축하고, 1995. 2. 18. 위 연립주택 15세대 중 1세대인 원심판결 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 건물이라고 한다)에 관하여 건축허가 명의자인 원고 명의의 소유권보존등기를 경료한 사실, 피고는 1996. 1. 29. 소외인으로부터 이 사건 건물을 임대차보증금 70,000,000원, 임대기간 1996. 1. 20.부터 1998. 1. 19.까지(24개월)로 정하여 임차하고, 그 보증금 전액을 소외인에게 지급한 후, 같은 해 3. 31.부터 이 사건 건물을 점유 사용하고 있는 사실, 소외인과 원고 사이의 서울고등법원 97나51195(본소), 97나51201(반소) 사건에서 1998. 6. 9. 소외인은 원고 명의로 등기되어 있는 이 사건 건물 및 그 대지권이 원고의 소유임을 확인하고, 이에 대한 모든 권리를 포기하며, 원고에게 금 10,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 조정이 성립된 사실을 인정한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 제2, 3점에 대하여
주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 할 것이며(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결 등 참조), 그 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결, 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 등 참조).
원심이 확정한 사실관계에 의하면, 소외인이 이 사건 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 후, 원고는 1995. 2. 18. 이 사건 건물에 대한 소유권보존등기를 경료함으로써 소외인으로부터 그 소유명의를 신탁 받았다가 1998. 6. 9. 조정절차를 통하여 소외인으로부터 원고 명의로 등기되어 있는 이 사건 건물에 대하여 원고의 소유임을 확인받는 방법에 의하여 종국적으로 그 처분권한을 이전받음으로써 피고와의 관계에서 소외인의 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이니, 원심이 설시한 판단에 적절하지 못한 부분이 있기는 하나 결국 원고를 이 사건 건물에 대한 주택임대차보호법상의 양수인으로 인정한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
그리고, 건물의 양수인이 임대인의 지위를 포괄적으로 양수하였다는 주장 속에는 주택임대차보호법상의 임대인의 지위를 승계하였다는 주장이 포함되어 있다고 할 것이므로, 원심판결에 변론주의를 위배한 위법이 있다고 할 수 없다. 이에 관한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈