다가구주택 전입신고와 실제 호실 변경

다가구용 단독주택 임차인은 건물 지번만 적어 전입신고를 해도 대항력의 주민등록 요건을 갖춘다(2025다211354). 같은 건물 안에서 계약서와 다른 호실을 인도받거나 호실이 바뀌어도 대법원은 달리 보지 않았다. 세대별로 구분된 다세대·연립주택과 아파트는 그 세대를 식별할 수 있도록 동·호수를 신고해야 하고, 표시가 등기부와 달라도 같은 세대로 인식할 수 있는지는 따로 판단한다(2002다15467).

쉽게 말하면 — 한 건물 전체가 하나의 단독주택으로 등기된 다가구주택에 세 들어 산다면, 전입신고에 호수를 빠뜨리거나 잘못 적었어도 지번이 정확하면 대항력이 생길 수 있습니다(97다29530). 계약서의 305호 대신 205호에 들어가 살게 된 경우에도, 같은 다가구주택 안에서 전입신고를 하고 계속 살았다면 인도 요건을 갖춘 것으로 본 판결이 있습니다(2025다211354). 반대로 세대마다 따로 등기된 다세대·연립주택과 아파트는 동·호수가 빠지면 보호받지 못할 수 있습니다.

다가구주택 전입신고에 호수까지 적어야 하나요?

대항력 요건으로는 호수를 적지 않아도 되고, 건물 지번으로 전입신고를 한 이상 임대차의 공시방법으로 유효하다(2025다211354).

대법원은 임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 「지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없」다고 밝혔다(2025다211354). 주민등록이 공시방법으로 유효한지는 「일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부」로 정한다(97다47828). 이 기준의 일반론은 대항력에서 다룬다.

판례가 든 이유는 두 가지다. 다가구용 단독주택은 건축법이나 당시 주택건설촉진법상 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 한다. 또 임차인이 실제로 건물의 어느 부분에 사는지 조사하는 일은 「위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에」 이루어져야 한다(97다47828). 이 두 판결(1997·1998년)은 공동주택에만 동·호수 기재를 정한 당시 주민등록법 시행령 제5조 제5항을 근거로 들었다.

지번을 정확히 적었다면 호수를 잘못 적은 경우도 같다. 소유자나 거주자들이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고 「연립 – 101」로 전입신고한 임차인에 대해 대법원은 공시방법으로 유효하다고 보고 원심을 파기했다(97다29530). 이 사안의 건물은 각 세대가 지분 이전 형식으로 매도돼 등기부 갑구 지분 표시 뒤에 호수가 적혀 있었다. 대법원은 그 호수 표시가 「법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과」하다고 했다(97다29530).

지금은 다가구주택도 호수를 기록해야 하나요?

현행 주민등록법 시행령은 다가구주택 주소 끝에 괄호로 건축물 이름, 동 번호, 호수를 기록하도록 정하지만, 이 기록은 등·초본에 적히지 않는다(주민등록법 시행령 제9조 제5항·제7항).

같은 조 제5항 본문은 다가구주택 주소의 끝 부분에 괄호를 하고 그 안에 해당 건축물의 이름, 동 번호, 호수를 「기록해야 한다」고 정한다. 다만 이름이나 동 번호가 없으면 그것은 기록하지 않되, 호수가 없으면 층수를 기록해야 한다(같은 항 단서). 같은 조 제7항은 이 괄호 기록을 공법관계에서 주소의 구성요소로 보지 않고 주민등록표 등·초본에 기재하지 않는다고 정한다.

이 괄호 기록 규정은 2011. 8. 29. 신설됐다(주민등록법 시행령 제9조 제5항 개정 표시). 그 뒤에 선고된 2025년 판결도 대항력의 주민등록 요건은 지번 기재로 충분하다는 법리를 그대로 밝혔다(2025다211354). 이 판결은 시행령 제9조 제5항을 언급하지 않았다.

다세대·연립주택과 아파트는 왜 동·호수까지 맞아야 하나요?

세대마다 구분된 공동주택은 지번만으로는 그 세대에 사는 사람으로 인식할 수 없어, 동·호수 없는 주민등록을 공시방법으로 인정하지 않은 판례가 있다(94다27427).

현행 시행령은 주소를 도로명주소 표기방법으로 기록하도록 하고(제3항), 도로명주소를 사용할 수 없어 지번 순으로 기록하는 경우 「주택법」에 따른 공동주택은 지번 다음에 공동주택의 이름과 동 번호·호수를 기록하도록 정한다(주민등록법 시행령 제9조 제4항). 판례는 동·호수가 문제된 사안을 다음과 같이 판단했다. 세 사안은 각각 따로 판단된 것이다.

동·호수 없이 지번만 신고: 연립주택 가동 1층 102호의 미등기전세권자가 동·호수 표시 없이 지번만 신고해 주민등록된 사안에서, 제3자가 그 호실에 주소를 가진 자로 인식할 수 없어 유효한 공시방법이 아니라고 보았다. 근저당권자가 그 사실을 알았는지와 상관없이 경락받은 사람에게 대항할 수 없다고 한 원심 판단을 유지했다(94다27427).
층·호수가 등기부와 다른 신고: 다세대주택 임차인이 등기부상 층·호수와 일치하지 않는 주소로 전입신고를 한 사안이다. 대법원은 등기부상 건물내역과 비교해 주민등록상 층·호수가 등기부상 층·호수를 뜻한다고 인식할 수 있다는 이유로, 공시방법으로 유효하지 않다고 단정한 원심을 파기했다(2002다15467).
공무원 요구로 동·호수를 지운 신고: 미등기 아파트 임차인이 정확한 지번과 동·호수로 전입신고서를 냈는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구해, 잘못된 지번으로 고치고 동·호수를 지운 신고서가 그대로 수리됐다. 대법원은 그 주민등록이 공시방법으로 유효하지 않고, 담당공무원의 요구에 기인한 것이라 하더라도 마찬가지라고 판단했다(2006다17850).

마지막 사안에서 대법원은 주민등록 신고는 행정청에 도달만으로 효력이 생기지 않고 행정청이 수리한 때 효력이 생긴다고 했다. 그래서 수리 전에 신고서 내용을 고쳤다면 고친 사항대로 신고된 것으로 본다(2006다17850).

계약서와 다른 호실을 인도받아 살면 대항력이 없나요?

다가구용 단독주택 안에서 계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 바뀌어도 ‘주택의 인도’ 요건은 갖춘 것으로 본다(2025다211354).

대법원은 「임차인이 위 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효하다고 보아야 하고, 다가구용 단독주택 내에서 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경되었다 하더라도 달리 볼 것은 아니다」라고 밝혔다(2025다211354).

이 사건 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제2항의 전세임대주택 지원 법인이었다. 그 법인이 다가구주택 305호를 임차하고 법인이 선정한 입주자에게 전대했는데, 입주자는 소유자들로부터 205호를 인도받아 거주했다. 원심은 임대차목적물이 아닌 205호를 인도받았으므로 인도 요건을 갖추지 못했다고 보았다. 대법원은 입주자가 205호를 인도받고 전입신고를 마친 뒤 그 다가구주택에서 계속 거주한 이상 임차인인 법인은 인도 요건을 갖추었고, 임대차계약서와 전대차계약서의 목적물이 305호였어도 달리 볼 것이 아니라고 했다(2025다211354).

이 판단은 「다가구용 단독주택 내에서」 호실이 달라진 경우에 관한 것이다. 등기부상 서로 다른 건물이나 구분등기된 다른 세대로 옮긴 경우는 이 판결이 다루지 않았다.

같은 건물 안에서 호실을 옮기면 대항력 기준일이 바뀌나요?

다가구용 단독주택 안에서 옮기면서 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 했더라도, 주민등록 요건은 처음 지번을 정확히 적어 전입신고한 날을 기준으로 정한다(97다47828). 대항력 자체는 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 그 다음 날부터 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 호실을 옮겨도 이 날짜가 새로 정해지지 않는다는 뜻이다.

판결요지는 임차인이 「위 건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다」라고 한다(97다47828).

사안의 임차인은 1991. 12. 10. 다가구용 단독주택(7가구)의 한 부분을 임차해 입주하고 지번을 정확히 적어 전입신고를 마쳤다(97다47828). 그 뒤 1995. 9. 임의경매개시결정과 경매등기가 된 다음, 같은 해 10. 9. 소유자의 부탁으로 지층의 다른 부분으로 옮기며 주민등록을 바꾸었다(97다47828). 원심은 경매개시결정 뒤 옮긴 것만으로는 경락인에게 대항할 수 없다고 보았다. 대법원은 그 임차인이 일부를 임차해 입주한 뒤 전입신고를 마치고 그 주택에서 계속 거주해 온 이상, 주민등록은 옮긴 시기와 관계없이 1991. 12. 10.을 기준으로 정한다며 원심을 파기했다(97다47828).

이 사안의 판단은 전입신고 기준일에 관한 것이다. 옮긴 뒤의 ‘주택의 인도’ 요건은 앞 절의 2025년 판결이 같은 건물 안 호실 변경에도 갖춘 것으로 본다고 밝혔다(2025다211354).

대항요건은 언제까지 유지해야 하나요?

주택의 인도와 주민등록은 대항력을 취득할 때만 갖추면 되는 것이 아니고, 대항력을 유지하려면 계속 존속해야 한다(2002다20957).

같은 건물 안에서 호실을 옮긴 두 판결도 임차인이 그 다가구주택에서 계속 거주했다는 사실을 전제로 했다(97다47828, 2025다211354). 건물 밖으로 이사해 점유를 잃은 뒤의 효과와 임차권등기는 대항력·임차권등기에서 다룬다.

임차인의 의사와 관계없이 주민등록이 직권말소된 경우에도 원칙적으로 대항력은 상실된다(2002다20957). 다만 주민등록법의 이의절차에 따라 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록으로 주민등록을 유지할 의사가 명백히 드러나면 소급하여 대항력이 유지된다. 그러나 이의절차로 회복된 것이 아니면 재등록 전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 새 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 대항력 유지를 주장할 수 없다(2002다20957).

제3조의2 제2항의 일반 우선변제권을 취득하려면 이 대항요건에 임대차계약증서상 확정일자를 더 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 소액임차인은 확정일자 없이도 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는다(같은 법 제8조 제1항). 소액임차인의 우선변제 요건인 인도와 주민등록은 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다고 본 판례가 있다(2007다17475). 자세한 것은 우선변제권에서 다룬다.

대항력을 갖춘 뒤 집이 팔리면 보증금은 누가 돌려주나요?

대항력을 갖춘 뒤 임차주택이 양도되면 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임차인에 대한 보증금반환채무를 면한다(2025다211354).

조문은 「임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다」고 정한다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 앞 절의 법인 임차인 사건에서 대법원은 법인이 대항력을 갖춘 뒤 다가구주택이 양도되었다면 보증금반환채무는 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다고 보았다. 그래서 종전 소유자에게 보증금 반환을 구한 법인의 청구를 배척한 원심의 결론을 정당하다고 하고 상고를 기각했다(2025다211354). 원심이 대항력이 없다는 이유로 묵시적 갱신이 될 수 없다고 본 부분은 적절하지 않다고 했다.

공동임차인 중 한 사람만 전입한 경우의 승계 범위는 공동임차인과 임차주택 양수인의 보증금반환채무에서, 임차인이 승계를 원하지 않을 때의 이의는 상가 양수인의 보증금반환채무 승계에서 다룬다.

실무 체크포인트

건축물대장과 등기사항증명서에서 그 건물이 하나의 단독주택(다가구주택)으로 등재됐는지, 세대별로 구분된 공동주택인지 먼저 본다. 다가구용 단독주택이면 지번 기재로 충분하다는 판례(97다29530)가, 공동주택이면 동·호수 기재가 필요하다는 판례(94다27427)가 기준이 된다.
다세대·연립주택과 아파트는 동·호수를 등기부 표시와 대조해 신고한다. 담당공무원이 수정을 요구해 고친 신고서가 수리되면 고친 내용대로 효력이 생기고, 공무원의 요구에 따른 것이라도 공시방법으로 유효하지 않을 수 있다(2006다17850).
다가구주택 안에서 호실을 옮길 때는 같은 건물 안에서 계속 거주하고 주민등록을 유지하는지 확인한다. 이 경우 주민등록 기준일은 처음 지번을 정확히 적어 전입신고한 날이다(97다47828).
주민등록이 직권말소됐다는 통지를 받으면 처분일이나 통지·공고일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청한다(주민등록법 제21조 제1항). 이의절차가 아닌 재등록은 그 사이 새 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게 대항력 유지를 주장할 수 없다(2002다20957).
대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 보증금 반환은 양수인에게 청구한다(2025다211354). 임차인이 승계를 원하지 않는 경우의 이의는 상가 양수인의 보증금반환채무 승계에서 주택 판례로 다룬다.