2025다211354 :: 임대차보증금

【원고, 상고인】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 호남 담당변호사 조계선)
【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 대한 법무법인 담당변호사 이민호)
【원심판결】 전주지법 2025. 2. 12. 선고 2024나4875 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
1. 관련 법리
가. 임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으므로, 위 건물 지번으로 전입신고를 한 이상 임대차의 공시방법으로 유효하다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결 등 참조). 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주민등록과 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 ‘주택의 인도’의 경우에도 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효하다고 보아야 하고, 다가구용 단독주택 내에서 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경되었다 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
나. 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하면, 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인[한국토지주택공사, 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 뜻한다(주택임대차보호법 시행령 제2조)]이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력이 인정된다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조).
2. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 법인인 원고는 2015. 3. 11. 이 사건 다가구주택의 소유자인 피고 및 제1심공동피고 2와 사이에 이 사건 다가구주택 중 305호(이하 ‘이 사건 305호’라 한다)를 임대차보증금 40,000,000원, 차임 월 140,000원, 임대차기간 2015. 3. 27.부터 2017. 3. 26.까지로 정하여 임차하되, 원고가 선정한 입주자인 제1심공동피고 3이 이 사건 305호를 인도받기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 제1심공동피고 3은 같은 날 원고와 사이에 이 사건 305호를 차임 월 45,620원, 전대차기간 2015. 3. 27.부터 2017. 3. 26.까지로 정하여 전차하기로 하는 전대차계약(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. 제1심공동피고 3은 2015. 3. 27.경 피고 및 제1심공동피고 2로부터 이 사건 다가구주택 205호(이하 ‘이 사건 205호’라 한다)를 인도받아 그곳에 거주하였다.
라. 피고 및 제1심공동피고 2는 2015. 10. 12. 이 사건 다가구주택을 소외인에게 매도하였고, 2015. 10. 13. 소외인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.
마. 이 사건 다가구주택은 근저당권자인 전북은행의 신청으로 2017. 7. 12. 개시된 임의경매절차(전주지방법원 군산지원 2017타경5691호)에서 제3자에게 매각되어 2018. 8. 30. 매각대금이 지급되었다.
3. 원심의 판단
원심은 아래와 같은 이유로 원고의 임대차보증금반환청구를 받아들이지 아니하였다.
가. 원고가 선정한 입주자인 제1심공동피고 3이 임대차목적물이 아닌 이 사건 205호를 인도받아 그곳에 거주하였으므로, 주택의 인도 요건을 갖추지 못한 원고는 이 사건 305호에 관하여 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 취득하였다고 볼 수 없고, 이 사건 다가구주택의 양수인인 소외인에게 대항할 수 없다.
나. 소외인이 이 사건 다가구주택의 소유권을 취득한 이후인 2017. 3. 26. 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되었으므로, 피고 및 제1심공동피고 2가 더 이상 이 사건 305호를 임대할 권한이 없어 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신될 수 없고 2017. 3. 26. 기간만료로 종료되었다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 원고가 구하는 임대차보증금 36,320,000원을 반환할 의무가 있다.
다. 피고는 이 사건 다가구주택을 이용하여 부동산 임대사업을 하던 상인이고, 상인인 피고가 영업을 위하여 이 사건 305호를 원고에게 임대한 행위는 상행위에 해당하므로, 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채무는 5년의 상사소멸시효가 적용되어 이 사건 소 제기 전에 소멸시효가 완성되었다.
4. 대법원의 판단
가. 원심이 판시한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 선정한 입주자인 제1심공동피고 3이 이 사건 다가구주택 중 일부를 임차한 원고로부터 이를 전차하여 이 사건 205호를 인도받고 전입신고를 마친 후 이 사건 다가구주택에서 계속 거주한 이상 임차인인 원고는 임대차의 공시방법인 ‘주택의 인도’ 요건을 갖추었다고 보아야 하고, 당초 이 사건 임대차계약서 및 이 사건 전대차계약서에 표시된 목적물이 이 사건 305호였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다. 원고가 대항력을 갖춘 후 이 사건 다가구주택이 양도되었다면 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.
나. 그럼에도 원심이 원고가 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖추지 못하여 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신될 수 없고 2017. 3. 26. 기간만료로 종료되었다고 판시한 부분은 적절하지 아니하나, 원고의 청구를 배척한 결론은 정당하다.
다. 따라서 원심의 판단에 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다는 상고이유 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 받아들일 수 없다.
5. 결론
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 권영준(재판장) 오경미 엄상필 박영재(주심)