주택 경매의 공동근저당과 선순위 보증금

다세대주택 여러 세대에 하나의 근저당이 함께 설정돼 있으면, 경매대가를 동시에 배당할 때 각 세대가 그 채권을 얼마씩 부담할지는 각 세대의 경매대가 비율로 정한다(민법 제368조 제1항). 임차주택의 경매대가는 매각대금에서 선순위 임대차보증금이나 소액보증금 등을 공제해 산정하므로 다른 세대 임차인 사정이 내 보증금 회수에 영향을 준다(2024다305087). 그래서 중개사는 다른 세대의 선순위권리와 임차인 현황까지 확인·설명해야 한다.

쉽게 말하면 — 한 사람이 가진 다세대주택 여러 세대가 은행 근저당 하나로 함께 묶여 있는 경우입니다. 여러 세대를 함께 경매해 동시에 배당하면 은행 빚은 각 세대가 나눠 부담하는데, 다른 세대에 먼저 돈을 받아 가는 임차인이 많으면 그 세대의 몫이 줄고 내 세대가 떠안는 몫이 커질 수 있습니다. 그래서 내 세대 등기부만 봐서는 보증금을 돌려받을 수 있을지 알기 어렵습니다. 대법원은 이런 경우 중개사가 묶여 있는 다른 세대의 등기부와 임차인 현황까지 확인해 설명해야 한다고 했습니다(2024다305087).

공동근저당에도 민법 제368조가 적용되나?

적용된다. 대법원은 공동저당의 배당을 정한 민법 제368조가 「공동근저당권의 경우에도 적용된다」고 했다(2024다305087 판결요지 [2]).

같은 채권을 담보하려고 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우 그 경매대가를 동시에 배당하면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권의 분담을 정한다(민법 제368조 제1항). 일부 부동산의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에 대해서도 대법원은 같은 조 제2항이 「최종적인 배당 결과가 제1항에 따른 동시배당의 경우와 같게 하도록 규정하고 있다」고 설명했다(2024다305087 판결요지 [2]). 동시배당·이시배당의 일반 구조는 공동저당에서 설명한다.

각 세대의 경매대가는 어떻게 계산하나?

각 부동산의 경매대가는 매각대금에서 그 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권액을 공제한 잔액이다(2024다305087 판결요지 [2]). 임차주택이면 매각대금에서 주택임대차보호법에 따른 선순위 임대차보증금이나 소액보증금 등을 공제해 산정한다(같은 판결).

대법원이 공제 대상으로 든 임차인의 권리는 두 가지다.

확정일자 우선변제권: 대항요건과 임대차계약증서(법인 임차인이면 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
소액보증금 최우선변제권: 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위·기준은 대통령령으로 정하되, 그 일정액은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다(같은 법 제8조 제3항).

이 공제 법리는 앞선 판결에서 이어진다. 「각 부동산의 경매대가」를 매각대금에서 당해 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 공제한 잔액으로 본 판결이 있다(2001다66291 판결요지 [3]). 공동저당권과 동순위로 배당받는 채권이 있으면 그 동순위채권에 안분될 금액까지 공제하고, 이는 공동근저당도 마찬가지라고 본 판결도 있다(2020다258893).

다른 세대 임차인이 내 보증금 회수에 왜 영향을 주나?

공동근저당보다 후순위인 보증금 부분의 회수 재원은 내 세대 경매대가에서 내 세대 분담 채권액을 뺀 나머지이고, 그 분담액이 다른 세대 경매대가와의 비율로 정해지기 때문이다(2024다305087 판결요지 [3]). 내 보증금 중 공동근저당보다 앞서는 부분이나 소액보증금 최우선변제액은 이 분담액을 빼기 전에 먼저 배당될 수 있다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 대법원은 중개사가 이 「나머지 부분을 통하여 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한」 정보를 제공해야 한다고 했다(같은 판결).

아래는 민법 제368조 제1항의 비례 분담을 가상 수치에 대입해 본 계산이다. 실제 판결의 수치가 아니고, 두 세대를 동시에 배당하며 경매비용과 다른 채권자는 없다고 가정한다. 일부 세대를 먼저 배당하는 이시배당에서는 먼저 경매된 세대의 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있다(같은 법 제368조 제2항 전문). 이때 동시배당과 같은 결과로 맞추는 수단은 그 세대의 차순위저당권자가 다른 세대에 대해 선순위자를 대위하는 것이다(같은 항 후문). 그래서 먼저 경매된 세대에서 실제로 배당되는 금액은 위 계산과 다를 수 있다. 대위의 일반 구조는 공동저당에서 다룬다.

전제: 같은 소유자의 A세대(내 세대)와 B세대에 피담보채권 3억 원의 공동근저당이 있고 각 세대가 2억 원에 매각된다. 내 보증금은 공동근저당보다 후순위이고 소액보증금이 아니다(민법 제368조 제1항 비례 분담 가정).
B세대에 최우선변제 대상 소액임차인이 없으면: 두 세대 경매대가가 각 2억 원이라 3억 원을 1억 5,000만 원씩 분담하고, A세대에는 5,000만 원이 남는다(민법 제368조 제1항 가상 계산).
B세대에 소액임차인의 최우선변제액 5,000만 원이 있으면: B세대 경매대가는 2억 원 − 5,000만 원 = 1억 5,000만 원이 된다. A세대 분담액은 3억 원 × 2억 원 ÷ 3억 5,000만 원 = 약 1억 7,143만 원이고, A세대에 남는 금액은 약 2,857만 원으로 줄어든다(2024다305087 판결요지 [2] 공제 법리에 따른 가상 계산).

이처럼 다른 세대에서 먼저 공제되는 보증금이 많을수록 그 세대의 분담액이 줄고 내 세대의 분담액이 커질 수 있다. 다른 세대 임차인의 보증금과 대항요건 시기는 내 세대 등기부에 나타나지 않는다.

중개사는 무엇을 확인·설명해야 하나?

공동근저당이 임대인 소유 다른 세대에도 설정돼 있으면, 중개사는 다른 세대 등기부의 선순위권리와 그 세대 임차인 현황까지 확인·설명해야 한다(2024다305087 판결요지 [3]). 다세대주택 한 세대의 임대차를 중개하는 경우에 대법원이 밝힌 의무는 다음과 같다.

다른 세대 등기부의 선순위권리: 중개대상물 등기부에 표시된 공동근저당의 권리관계를 확인·설명하는 데 그치지 않고, 공동근저당이 설정된 임대의뢰인 소유 다른 세대의 등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명하여야 한다.
다른 세대 임차인 현황: 동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하면 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크다. 그러므로 임대의뢰인에게 다른 세대 임차인이 있는지 확인하여야 한다. 임차인이 있다면 그 보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.
확인·설명서 기재와 교부: 거래계약서를 작성할 때 확인·설명서의 「권리관계」 또는 「실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항」란에 위 내용을 기재하여야 한다. 임대의뢰인이 자료요구에 불응하면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재한 뒤, 그 확인·설명서를 임차의뢰인에게 교부할 의무가 있다.

판결은 당시 법인 2020. 6. 9. 개정 전 공인중개사법 제25조와 2020. 2. 18. 개정 전 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조를 근거로 했다(2024다305087 판결요지 [1]). 현행 공인중개사법 제25조도 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인하여 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 정한다(제1항 제1호). 확인·설명을 위해 필요하면 임대의뢰인 등에게 자료를 요구할 수 있고(제2항), 거래계약서를 작성할 때 확인·설명사항을 서면으로 작성해 교부하고 보존하여야 한다(제3항 본문).

원심은 다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대 임대차 현황을 확인해 고지할 의무가 없다고 보았으나, 대법원은 이 판단에 법리오해가 있다고 했다(2024다305087 이유 1.마.·2.나.). 다가구 단독주택에서 다른 임차인 보증금을 확인하는 의무는 다가구 임대차 중개사의 선순위보증금 설명의무에서 설명한다.

설명의무를 어기면 배상받을 수 있나?

중개사가 고의나 과실로 이 확인·설명의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 따라 배상할 책임이 있다(2024다305087 판결요지 [3]). 개업공인중개사는 이 배상책임을 보장하려고 업무 개시 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다(같은 법 제30조 제3항). 이 사건도 임차인들이 중개사의 손해배상책임을 보장하는 공제사업자를 상대로 공제금을 청구한 사건이었다(2024다305087 이유 1.라.).

이 사건에서 건축주인 임대인은 다세대주택과 오피스텔 등으로 이루어진 집합건물의 구분건물 23개를 공동담보로 근저당을 설정한 뒤 각 호실을 임대했다(2024다305087 이유 1.가.·나.). 중개사가 작성한 확인·설명서에는 중개대상물이 공동주택이 아닌 단독주택으로 표시되고 「권리관계」란에 근저당이 설정돼 있다는 내용만 있었으며 「실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항」란은 비어 있었다(같은 판결 이유 1.나.). 경매에서 실제 배당할 금액 1,976,958,872원 중 550,000,000원이 소액보증금 최우선변제권을 가진 임차인들에게 제1순위로 배당됐고, 보증금 6,000만 원의 두 임차인 중 한 명은 배당이 없었고 다른 한 명은 2,500만 원을 받았다(2024다305087 이유 1.나.·다.).

대법원은 중개사가 다른 구분건물 등기부의 선순위권리와 구분건물별 임차인의 존부·보증금·임대차의 시기와 종기를 확인해 설명하지 않았으므로 확인·설명의무를 위반하였다고 「볼 여지가 크다」고 하고 원심판결을 파기환송했다(2024다305087 판결요지 [4]). 배상책임과 금액은 환송 후 원심에서 다시 심리·판단하게 되므로 이 판결로 배상이 확정된 것은 아니다(같은 판결 주문).

실무 체크포인트

내 세대 등기부에 공동담보 표시가 있는지 본다. 근저당이 다른 세대와 함께 설정돼 있으면 동시배당 때 각 세대의 경매대가 비율로 채권을 분담하므로(민법 제368조 제1항), 공동담보로 묶인 다른 세대 등기부의 선순위권리도 함께 확인한다(2024다305087 판결요지 [3]).
다른 세대 임차인 현황 자료를 중개사에게 요구한다. 대법원은 중개사가 임대인에게 다른 세대 임차인의 존부, 보증금, 임대차의 시기와 종기 자료를 요구해 확인하고 설명하여야 한다고 했다(2024다305087 판결요지 [3]).
임대인이 자료를 주지 않았다면 그 사실이 확인·설명서에 적혔는지 본다. 자료요구 불응 사실은 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재하여야 한다(2024다305087 판결요지 [3]).
확인·설명서와 공제증서 사본을 보관한다. 중개가 완성되면 중개사는 보장금액, 보증보험회사·공제사업자·공탁기관과 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부하거나 전자문서를 제공하여야 한다(공인중개사법 제30조 제5항).