질문
이번에 아파트 매매대출을 하게 되는데요 집주인은 현재 고인의 명의로 되어있습니다.계약시에는 고인의 명의로 진행하고 잔금 전에 고인에서 고인의 부인에게 상속등기를 한 후 제가 잔금을 치루기로 했는데요. 이렇게도 거래를 진행 하나요?
답변
사망한 사람은 계약 당사자가 될 수 없으므로 고인을 매도인으로 적어 새 매매계약을 체결해서는 안 됩니다. 실제 상속인 전원을 확인해 그들이 매도인으로 계약하고, 배우자 단독 상속등기가 끝난 뒤 잔금과 소유권이전등기를 동시에 처리하는 구조가 안전합니다.
고인 명의로 계약해도 되는가
등기부 명의가 아직 고인에게 남아 있다는 것과 고인이 계약 당사자가 될 수 있다는 것은 다릅니다. 사망으로 권리·의무가 상속인에게 승계되므로 새 매매계약의 매도인은 상속인들입니다.
고인의 이름으로 서명하거나 배우자 혼자 고인을 대리한 것처럼 계약하면 권한과 효력 분쟁이 생길 수 있습니다.
배우자 명의로 바꾸기로 했다면
배우자가 단독상속인이 되려면 다른 공동상속인이 모두 포기했거나, 상속인 전원이 집을 배우자에게 주기로 협의분할해야 합니다. 그 근거서류와 전체 상속인을 매수인이 확인해야 합니다.
상속등기 전 계약이 반드시 무효인 것은 아니지만, 상속인 전원이 매도인으로 참여하고 배우자 단독등기 완료를 잔금 지급의 선행조건으로 명시해야 합니다.
안전한 거래 순서
가족관계·상속포기·분할협의서, 유언의 유무와 등기사항증명서를 확인한 뒤 상속인들과 계약합니다. 계약금도 상속인 전원의 수령권한이 확인된 계좌로 지급해야 합니다.
잔금일에는 배우자 앞으로의 상속등기 완료를 확인하고 매수인 명의 이전등기와 대금 지급을 동시이행으로 처리하십시오. 상속인의 채권자 압류나 유증이 끼어들 수 있으므로 등기 전 잔금을 먼저 지급하면 위험합니다.
