경매 전 체납관리비 내역을 관리사무소에 확인할 수 있나

개인정보보호위원회는 성명·호실이 적힌 연체내역을 개인정보로 보고 전유부분은 경매참가자에게 못 준다고 했다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 공유부분은 해당 호실 월별 연체내역만 낙찰자에게 줄 수 있고, 경매참가자에게는 관리사무소의 정당한 이익 요건(필요성·명백한 우선·상당한 관련·합리적 범위)을 갖추면 수집 목적 범위에서 줄 수 있다고 했다. 이때도 사생활 침해를 줄이고 되도록 익명·가명처리한다.

관리비 연체내역도 개인정보라서 확인할 수 없나?

개인정보보호위원회는 연체된 호실로 소유자 등을 식별할 수 있는 연체내역을 개인정보로 보았으나, 그 이유만으로 모든 제공을 막지는 않았다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 해석은 연체내역에 소유자의 성명, 연체된 호실 등이 기재되어 있으면 개인정보에 해당한다고 하면서도, 공유부분 연체내역과 정당한 이익이 있는 경우의 제공 가능성을 함께 답했다.

법은 개인정보를 살아 있는 개인에 관한 정보로서 성명 등으로 개인을 알아볼 수 있는 정보와, 해당 정보만으로는 특정 개인을 알아볼 수 없더라도 다른 정보와 쉽게 결합하여 알아볼 수 있는 정보로 정한다(개인정보 보호법 제2조 제1호 가목·나목). 쉽게 결합할 수 있는지는 다른 정보의 입수 가능성 등 개인을 알아보는 데 소요되는 시간, 비용, 기술 등을 합리적으로 고려하여야 한다(같은 호 나목 후단). 그래서 성명을 지운 자료라도 호실이 남아 소유자나 점유자를 알아볼 수 있으면 개인정보로 다뤄진다. 해석도 경매물건의 연체내역은 연체된 호실을 통해 소유자 등을 식별할 수 있다는 점에서 소유자 또는 점유자의 개인정보에 해당한다고 보았다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공).

원칙과 예외

해석은 관리사무소가 개인정보 보호법 제18조 제2항 각 호에 해당하는 경우가 아니면 원칙적으로 연체내역을 수집목적 외로 제3자에게 제공할 수 없다고 했다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 현행 법은 개인정보처리자가 개인정보를 개인정보 보호법 제17조 제1항 및 제28조의8 제1항에 따른 범위를 초과하여 제3자에게 제공하여서는 아니 된다고 정한다(같은 법 제18조 제1항).

같은 조 제2항은 각 호의 어느 하나에 해당하면 정보주체 또는 제3자의 이익을 부당하게 침해할 우려가 있을 때를 제외하고 목적 외 제공을 허용한다(개인정보 보호법 제18조 제2항). 각 호에는 정보주체로부터 별도의 동의를 받은 경우(제1호)와 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우(제2호) 등이 있고, 제5호부터 제9호까지에 따른 경우는 공공기관의 경우로 한정한다(같은 항 단서).

정보주체의 동의를 받은 경우에도 제3자 제공이 가능하다(개인정보 보호법 제17조 제1항 제1호). 그 동의를 받을 때에는 제공받는 자, 제공받는 자의 이용 목적, 제공 항목, 제공받는 자의 보유·이용 기간을 알려야 한다. 동의를 거부할 권리가 있다는 사실 및 동의 거부에 따른 불이익이 있는 경우에는 그 불이익의 내용도 알려야 하고, 그 사항을 변경하는 경우에도 이를 알리고 동의를 받아야 한다(같은 조 제2항). 동의서 항목을 비워 둔 채 서명을 받는 문제는 보험사가 진료기록 동의서의 항목을 비워 두고 서명을 요구할 때에서 같은 조를 놓고 설명한다.

경매참가자는 처음부터 이름이 적힌 원장 사본을 요청하기보다, 해당 호실의 공용부분 월별 금액처럼 식별 위험이 작은 자료부터 요청하는 편이 해석의 조건과 맞는다. 관리사무소는 정보주체의 사생활 침해를 최소화하는 방법으로 개인정보를 처리하여야 하기 때문이다(개인정보 보호법 제3조 제6항).

공용부분과 전유부분은 왜 나눠 요청하나?

개인정보보호위원회는 전유부분 내역은 경매참가자에게 줄 수 없고 공유부분은 해당 호실의 월별 연체내역만 낙찰자에게 줄 수 있다고 답했다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 해석은 관리비를 「공유부분」과 전유부분으로 구분할 수 있다는 데서 출발하고, 관련조문으로 공용부분 채권에 관한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조를 들었다.

같은 조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 정한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조). 공용부분 체납관리비를 누가 어디까지 부담하는지는 집합건물 관리단의 관리비 청구권의 「소유자가 바뀌면 종전 소유자의 공용부분 체납관리비는 누가 부담하나?」 절에서 판례와 함께 다룬다. 해석이 전유부분 내역의 경매참가자 제공을 막고 낙찰자에게 공유부분 내역을 제공할 수 있다고 본 것도 이 구분 위에 있으므로, 요청서에서 공용부분과 전유부분을 나눠 적어야 관리사무소가 제공 범위를 판단하기 쉽다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공).

건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제1항). 그래서 어떤 부과 항목이 공용부분 관리비에 들어가는지는 해당 물건의 관리규약과 부과항목표로 확인한다. 전기·수도 같은 항목을 이름만 보고 공용이나 전유로 단정하지 않고 관리사무소에 그 물건의 구분 기준을 묻는다.

입찰 전 참가자와 낙찰자는 같은 범위의 내역을 받나?

개인정보보호위원회는 낙찰자에게는 공유부분 월별 연체내역을, 경매참가자에게는 정당한 이익 요건을 갖춘 경우에 제공할 수 있다고 보았다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 해석은 이 답변 바로 뒤에 「이 경우에도」 정보주체의 사생활 침해가 최소화될 수 있도록 하고 가능하면 익명 또는 가명처리하여 제공하여야 한다고 붙였다.

정당한 이익 요건은 누구의 이익인가

현행 법은 「개인정보처리자의 정당한 이익을 달성하기 위하여 필요한 경우로서 명백하게 정보주체의 권리보다 우선하는 경우」에 개인정보를 수집할 수 있고 그 수집 목적의 범위에서 이용할 수 있게 한다(개인정보 보호법 제15조 제1항 제6호 전단). 이 경우 개인정보처리자의 정당한 이익과 상당한 관련이 있고 합리적인 범위를 초과하지 아니하는 경우에 한한다(같은 호 후단). 동의 없는 제3자 제공은 제15조 제1항 제2호, 제3호 및 제5호부터 제7호까지에 따라 개인정보를 수집한 목적 범위에서 할 수 있고, 이 제6호도 그 가운데 하나다(같은 법 제17조 제1항 제2호). 따라서 따질 이익은 정보를 받는 경매참가자의 이익이 아니라 개인정보처리자인 관리사무소의 이익이다.

해석은 명백하게 정보주체의 권리보다 우선하는 경우의 예로 요금 징수 및 정산, 채권추심, 소 제기 및 진행 등을 위하여 증빙 자료를 조사·확보하는 경우 등을 들었다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 그 위에서 관리사무소가 관리규약으로 별도로 정하여, 공유부분에 대해 연체된 관리비를 수납할 목적으로 연체된 호실과 연체내역을 경매참가자 등에게 제공하는 것은 가능할 것으로 보인다고 했다. 경매참가자에게는 관리규약에 이런 정함이 있는지가 먼저 확인할 사항이다.

개인정보 보호법 제17조 제1항은 개인정보처리자가 제3자에게 제공「할 수 있다」고 정하고, 경매참가자가 관리사무소에 교부를 요구할 권리는 같은 조가 정하지 않는다. 그래서 요건을 갖추었는지는 제공하는 관리사무소가 판단하고, 경매참가자는 그 판단에 필요한 사정을 요청서에 적는다.

사례집의 조문 표기를 읽을 때

사례집(PDF 43쪽)은 정당한 이익 규정을 개정 「개인정보 보호법」 「제17조 제2항」으로 적었다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 현행 개인정보 보호법 제17조 제2항은 동의를 받을 때 정보주체에게 알릴 사항을 정하고, 정당한 이익 문언은 제15조 제1항 제6호에 있으며 제17조 제1항 제2호가 이를 끌어온다. 같은 해석의 답변 부분도 근거를 「제17조 제1항 제2호 및 제15조 제1항 제6호」로 적었으므로, 요청서나 회신에서 조문을 적을 때는 이 두 조항을 쓴다.

관리사무소에는 무엇을 제시하고 어디까지 요청하나?

경매참가자나 낙찰자는 해당 물건, 요청 목적, 자신의 지위, 필요한 범위를 특정해 공용부분 월별 금액처럼 최소한의 자료를 요청한다. 관리사무소는 정보주체의 사생활 침해를 최소화하는 방법으로 개인정보를 처리하여야 하므로, 요청 범위가 좁고 분명할수록 제공 여부를 판단하기 쉽다(개인정보 보호법 제3조 제6항).

아래 목록은 실무상 제안이며 법이 정한 신청 첨부서류가 아니다. 관리사무소가 따로 요구하는 양식이나 확인 서류가 있으면 그에 따른다.

• 물건 특정: 경매사건번호와 물건번호, 해당 동·호수
• 지위: 입찰을 검토하는 경매참가자인지, 낙찰을 받은 사람인지
• 목적: 공용부분 연체관리비 확인처럼 요청하는 이유
• 범위: 공용부분과 전유부분의 구분, 월별 금액, 산정기간
• 근거 확인: 연체내역 제공에 관한 관리규약 조항이 있는지

요청하지 않는 것도 정해 둔다. 개인정보처리자는 처리 목적에 필요한 범위에서 최소한의 개인정보만을 적법하고 정당하게 수집하여야 하므로(개인정보 보호법 제3조 제1항), 다른 세대의 이름·연락처, 연체 사유, 체납자의 개인 사정처럼 공용부분 체납액 확인이라는 목적에 필요한 범위를 넘기 쉬운 자료는 요청서에서 뺀다.

명시적 가정 사례

A가 경매물건의 체납관리비 총액만 전달받았다고 가정한다. A는 총액 안에 공용부분과 전유부분이 어떻게 섞였는지, 몇 월분부터 쌓였는지를 알 수 없다. 이때 A는 경매사건번호와 동·호수, 입찰 검토 중이라는 지위를 적고 공용부분과 전유부분을 나눈 월별 금액과 산정기간을 요청한다. 해석에 따르면 관리사무소는 전유부분 내역을 경매참가자인 A에게 제공할 수 없고, 정당한 이익 요건을 갖추면 연체내역을 제공할 수 있으며, 관리규약으로 별도로 정해 공유부분 연체관리비 수납 목적으로 제공하는 것은 가능할 것으로 보았다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). A가 낙찰을 받은 뒤라면 공유부분에 한한 해당 호실의 월별 연체내역을 다시 요청할 수 있다.

개인정보를 가리면 전체 자료를 공개해도 되나?

가리는 방법을 쓰더라도 그 자료는 여전히 개인정보일 수 있고, 가명처리한 정보도 개인정보에 속한다(개인정보 보호법 제2조 제1호 다목). 법은 개인정보를 익명 또는 가명으로 처리하여도 개인정보 수집목적을 달성할 수 있는 경우 익명처리가 가능한 경우에는 익명에 의하여, 익명처리로 목적을 달성할 수 없는 경우에는 가명에 의하여 처리될 수 있도록 하여야 한다고 정한다(같은 법 제3조 제7항).

가명처리는 개인정보의 일부를 삭제하거나 일부 또는 전부를 대체하는 등의 방법으로 추가 정보가 없이는 특정 개인을 알아볼 수 없도록 처리하는 것이다(개인정보 보호법 제2조 제1호의2). 이름을 지우고 호실을 남긴 표는 호실로 소유자 등을 식별할 수 있으므로 해석의 기준으로는 여전히 개인정보다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공).

한 사람에게 제공하는 것과 공개하는 것

법은 「제공」과 「공개」를 개인정보 처리의 서로 다른 행위로 나열한다(개인정보 보호법 제2조 제2호). 해석이 가능하다고 본 것은 경매 낙찰자나 경매참가자 등에게 제공하는 경우이므로, 게시판이나 인터넷에 올리는 방법은 해석이 판단한 상대방의 범위를 넘는다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 관리사무소가 그런 방법을 쓰려면 그 방법에 맞는 근거를 따로 확인한다.

받은 쪽도 자유롭게 다시 퍼뜨릴 수 없다. 개인정보처리자로부터 개인정보를 제공받은 자는 정보주체로부터 별도의 동의를 받은 경우나 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 제공받은 목적 외의 용도로 이용하거나 제3자에게 제공하여서는 아니 된다(개인정보 보호법 제19조). 관리사무소가 같은 법 제18조 제2항 각 호에 따라 목적 외로 제공하는 경우에는 제공받는 자에게 이용 목적, 이용 방법, 그 밖에 필요한 사항에 대하여 제한을 하거나 개인정보의 안전성 확보를 위하여 필요한 조치를 마련하도록 요청하여야 한다(같은 조 제5항). 이 경우 요청을 받은 자는 개인정보의 안전성 확보를 위하여 필요한 조치를 하여야 한다(같은 조 제5항).

거절되거나 금액이 서로 다르면 어떤 자료를 남기나?

경매참가자나 낙찰자는 거절 사유, 공용·전유 구분, 산정기간, 관리규약 근거를 묻고 관리사무소의 회신을 보존한다. 해석이 제공 가능성을 공유부분과 낙찰자, 정당한 이익, 관리규약에 따른 수납 목적 제공이라는 조건에 묶었으므로, 거절 사유가 그중 어느 조건에 걸렸는지를 알아야 다음 요청을 고칠 수 있다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공).

남겨 둘 자료는 다음과 같다. 이 역시 실무상 제안이며 법정 서류 목록이 아니다.

• 관리사무소에 보낸 요청서와 회신(거절이면 거절 사유)
• 공용·전유 구분 내역과 부과기간·납부내역
• 적용된 관리규약의 해당 조항
• 경매사건번호·물건번호와 동·호수가 나온 매각 관련 자료

들은 총액과 회신 금액이 다르면 산정기간, 공용·전유 구분, 연체료 포함 여부가 같은지부터 맞춰 본다. 관리비 납부확인서처럼 관리사무소가 내주는 문서의 이름과 양식, 회신 시기는 요청할 때 관리사무소에 확인한다.

개인정보보호위원회 해석은 관리사무소가 연체내역을 낙찰자 또는 공실의 매수자 등에게 제공하는 것이 가능한지에 대한 질의에 답한 법령해석이다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공). 낙찰 뒤 실제로 부담할 관리비의 범위는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조와 집합건물 관리단의 관리비 청구권의 판례 기준으로 따로 판단한다. 체납관리비를 이유로 한 단전 같은 관리단의 조치는 관리비 체납과 관리단의 단전조치에서 본다.

실무 체크포인트

• 성명·호실이 적힌 관리비 연체내역은 개인정보이고, 관리사무소는 전유부분 내역을 경매참가자에게 제공할 수 없다는 것이 개인정보보호위원회 해석이다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공).
• 성명을 지워도 호실 등 다른 정보와 쉽게 결합하여 개인을 알아볼 수 있으면 개인정보다(개인정보 보호법 제2조 제1호 나목).
• 낙찰자에게는 공유부분에 한해 해당 호실의 월별 연체내역만 제공할 수 있다는 해석이 있으므로, 낙찰 전후의 지위를 요청서에 적는다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공).
• 경매참가자에게 제공하려면 관리사무소의 정당한 이익을 달성하기 위하여 필요한 경우로서 명백하게 정보주체의 권리보다 우선하고, 그 이익과 상당한 관련이 있으며 합리적인 범위를 초과하지 아니하여야 하고, 그 근거로 수집한 목적 범위에서 제공한다(개인정보 보호법 제15조 제1항 제6호, 같은 법 제17조 제1항 제2호).
• 해석은 관리규약으로 별도로 정하여 공유부분 연체관리비 수납 목적으로 연체된 호실과 연체내역을 경매참가자 등에게 제공하는 것이 가능할 것으로 보았으므로, 해당 물건의 관리규약 조항을 먼저 확인한다(개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공).
• 관리사무소는 사생활 침해를 최소화하는 방법으로 처리하여야 하고, 익명 또는 가명으로 처리하여도 수집목적을 달성할 수 있는 경우에는 익명처리가 가능하면 익명으로, 익명처리로 목적을 달성할 수 없으면 가명으로 처리될 수 있도록 하여야 한다(개인정보 보호법 제3조 제6항·제7항).
• 연체내역을 제공받은 자는 정보주체로부터 별도의 동의를 받은 경우나 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 제공받은 목적 외의 용도로 이용하거나 제3자에게 제공하여서는 아니 된다(개인정보 보호법 제19조).
• 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있으므로 공용·전유 구분과 산정기간을 확인하고, 부담 범위는 집합건물 관리단의 관리비 청구권의 기준으로 본다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조).

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  개인정보보호위원회 – 2023 개인정보 법령해석 경매물건 관리비 연체내역 제공