공시의 원칙과 공신의 원칙

공시의 원칙과 공신의 원칙은 물권 거래의 안전을 다루는 별개의 두 원칙이다. 공시의 원칙은 물권변동을 외부에서 알 수 있게 공시방법을 갖춰야 한다는 원칙이고, 공신의 원칙은 그 공시를 믿고 거래한 사람을 보호한다는 원칙이다. 우리 법은 공시의 원칙은 채택하면서도 부동산 등기에는 공신의 원칙을 인정하지 않는다.

공시의 원칙이란?

공시의 원칙이란 물권의 변동은 누구나 알 수 있는 공시방법을 갖춰야 한다는 원칙이다. 부동산의 공시방법은 등기이고, 동산의 공시방법은 점유의 이전(인도)이다. 우리 민법은 법률행위로 인한 부동산 물권변동에 등기를 요구해 이 원칙을 실현한다(민법 제186조).

등기는 효력발생요건이다. 등기를 안 하면 당사자 사이에서도 물권변동이 생기지 않는다(민법 제186조). 이를 성립요건주의라 한다.

다만 상속·공용징수·형성판결·경매 등 법률 규정에 따른 취득은 등기 없이 생길 수 있고, 그 권리를 처분하려면 등기가 필요하다(민법 제187조). 이는 법률행위에 등기를 요구하는 제186조와 구별된다.

상속재산분할심판이 확정되면 그 심판에 따른 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다(2019다249312 판시 [2]). 다만 그 등기 전에 분할의 효력과 양립하지 않는 이해관계를 갖고 등기를 마친 제3자가 분할심판이 있었음을 알지 못했다면 그에게는 분할의 효력을 주장하지 못한다. 제3자가 알았다는 점은 분할심판의 효력을 주장하는 쪽이 증명해야 한다(같은 판결).

유증도 유형에 따라 나뉜다. 포괄적 유증을 받은 사람은 민법 제187조에 따라 법률상 당연히 유증받은 부동산의 소유권을 취득한다(2000다73445 판시 [2]). 특정유증을 받은 사람은 유증의무자에게 이행을 청구할 채권을 취득할 뿐이어서 소유권자가 아니고, 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 직접 구할 수 없다(같은 판결).

공신의 원칙이란?

공신의 원칙이란 공시방법을 믿고 거래한 사람은 그 공시가 진짜 권리관계와 달라도 보호받아야 한다는 원칙이다. 동산에는 선의취득 제도가 있다. 평온·공연하게 동산을 양수해 선의이며 과실 없이 그 동산을 점유한 사람은 양도인이 진정한 소유자가 아니어도 소유권을 취득한다(민법 제249조).

한국의 부동산 등기에는 공신력이 인정되는가?

우리 법은 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않는다(통설·판례). 등기부를 믿고 거래했어도 그 등기가 실제 권리관계와 다르면 선의의 매수인은 보호받지 못한다. 진정한 소유자가 나타나면 매수인은 소유권이전등기 말소를 당할 수 있다.

이는 동산의 선의취득(민법 제249조)이 인정되는 것과 대조된다. 같은 공시의 원칙을 따라도, 동산의 점유에는 공신력을 주고 부동산의 등기에는 주지 않는다.

공신력 부재를 어떤 제도가 보완하는가?

공신력이 없어도 거래안전을 위해 여러 제도가 작동한다. 등기의 추정력은 등기된 대로 권리가 존재한다고 추정해 거래 신뢰를 어느 정도 뒷받침한다(등기의 추정력). 소유권이전등기가 마쳐지면 등기명의자는 제3자에 대해서만이 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정된다. 등기사항증명서에 적힌 등기원인과 다른 원인으로 등기가 되었다고 다투는 쪽이 그 사실을 주장·증명해야 한다(2023다316363). 부동산실명법은 명의신탁 등기를 무효로 해 등기와 실체를 맞추도록 유도한다. 등기관의 형식적 심사도 서류 형식의 적법성을 거른다.

실무 체크포인트

• 부동산 거래에서 등기부만 믿으면 안 된다. 공신력이 없으므로 위조서류·이중등기로 인한 피해를 매수인이 떠안을 수 있다.
• 위험 완화책으로 등기명의인 본인확인(인감증명·신분증), 등기원인서류의 진정성 확인, 잔금 지급 직전 등기부 최종 열람을 한다.
• 명의수탁자가 등기명의인인 경우 부동산실명법 위반으로 등기가 무효일 수 있어, 명의신탁 정황이 보이면 거래를 재검토한다.

관련

• 개념·해설
  등기의 효력등기의 추정력부동산 물권변동
• 법령
  민법 제186조민법 제187조민법 제249조
• 판례
  2000다734452019다2493122023다316363