고인의 상속

사망한 사람은 권리·의무의 주체가 될 수 없으므로, 고인 명의로 부동산 매매계약을 체결하는 것은 법적으로 유효하지 않다.

고인 명의 매매계약의 효력은 어떻게 되는가

사람은 생존한 동안만 권리·의무의 주체가 되므로(민법 제3조), 사망과 동시에 권리능력을 잃는다. 상속은 사망으로 개시되고(민법 제997조), 상속인은 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리·의무를 승계하되 피상속인의 일신에 전속한 것은 제외된다(민법 제1005조). 따라서 이미 사망한 사람을 매도인으로 표시한 계약은 실질적 계약 당사자인 상속인과의 계약으로 해석될 여지가 있지만, 분쟁을 피하려면 처음부터 상속인을 매도인으로 표시한다.

상속등기 전 매매계약의 위험은 무엇인가

상속등기를 마치기 전 매매계약을 진행할 경우 다음과 같은 위험이 있다.

• 채권자 대위등기 및 압류: 상속인의 채권자는 상속인을 대위하여 상속등기를 신청하고 이어 가압류·경매를 신청할 수 있다(민법 제404조, 부동산등기법 제28조).
• 유증 변수: 특정유증과 포괄유증은 상속등기와 유증 이행의 구조가 다르므로, 유증이 있다는 이유만으로 상속인 앞으로의 등기 자체가 언제나 불가능하다고 단정하지 않는다(유증).
• 상속인 범위 불확실: 배우자 단독 명의로 등기하는 길은 다른 상속인 전원이 배우자에게 재산을 귀속시키는 상속재산분할협의를 하는 경우와, 다른 공동상속인이 모두 상속을 포기하여 배우자가 단독상속인이 되는 경우가 있다.

가장 안전한 거래 방식은 무엇인가

상속등기를 먼저 마친 후 매매계약을 체결하는 것이 원칙이다. 순서가 바뀌면 잔금 지급 전까지 소유권 이전등기를 받을 수 없는 위험이 구매자에게 귀속된다.

상속등기 전 계약을 감수하는 경우도 있지만, 이는 고인의 생전 재정 상황, 상속인들의 재력과 신뢰도, 계약금·중도금 반환 가능성을 종합적으로 판단한 결과여야 한다.

실무 체크포인트

• 상속인의 범위를 먼저 확정한다. 사망으로 상속이 개시되고 상속인이 재산에 관한 권리·의무를 승계하므로 가족관계와 상속포기 여부부터 확인한다(민법 제997조, 민법 제1005조).
• 배우자 단독등기의 원인을 확정한다. 협의분할이면 공동상속인 전원의 협의가 필요하고, 다른 상속인 전원의 적법한 포기로 배우자가 단독상속인이 된 경우에는 그 포기 서류를 갖춘다(상속재산분할협의).
• 고인의 채무와 유언장을 조회한다. 상속인의 채권자는 대위등기를 신청할 수 있고(민법 제404조, 부동산등기법 제28조), 유증이 있으면 유형에 맞는 등기 순서를 정한다.
• 잔금은 상속등기 완료를 선행 조건으로 건다. 상속인이 매도인이 되는 구조를 계약서에 분명히 하고(민법 제1005조), 등기 완료 전에 매매대금이 먼저 지급되는 위험을 통제한다.

관련

• 개념·해설
  상속재산분할협의유증상속인 부존재
• 법령
  민법 제3조민법 제404조민법 제997조민법 제1005조부동산등기법 제28조