2인 동업 탈퇴와 출자한 부동산 사용권

2인 동업에 기한 없이 출자한 부동산 사용권은 특별한 사정이 없는 한 탈퇴만으로 소멸하지 않는다(2015다72385 판결요지 [1]). 남은 사람은 탈퇴자의 출자 사용권 중 기존 사업을 계속하는 데 필요한 기간의 가치를 탈퇴 당시 기준으로 평가한다(2015다72385 이유 3.나). 특별한 사정이 없는 한 탈퇴 당시 전체 조합재산과 내부 손익분배 비율로 탈퇴자에게 줄 정산금을 계산한다(민법 제719조 제1항, 2022다285523 판결요지).

쉽게 말하면 — 자기 건물을 동업에 쓰도록 기한 없이 내놓았다면, 특별한 사정이 없는 한 동업에서 나간다는 이유만으로 곧바로 사용을 막을 수는 없습니다(2015다72385 이유 3.가). 탈퇴자는 남은 사람이 기존 사업을 이어 가는 데 필요한 기간 동안 사용을 보장해야 합니다(2015다72385 이유 3.가·나). 남은 사람은 탈퇴자가 내놓은 사용권 중 기존 사업을 계속하는 데 필요한 기간의 가치를 탈퇴 당시 기준으로 평가해야 합니다(2015다72385 이유 3.나). 그 가치는 다른 조합재산·채무와 함께 탈퇴 당시 상태로 계산합니다(민법 제719조 제1항). 특별한 사정이 없는 한 조합 내부의 손익분배 비율을 적용해 탈퇴자에게 지급할 정산금을 계산합니다(2022다285523 판결요지). 탈퇴 지분의 환급은 탈퇴 당시 전체 조합재산을 계산해 적자가 아닌 경우에 받을 수 있습니다(2024다234239 판결요지 [2]).

어떤 동업에서 부동산 사용권 문제가 생기나?

동업자가 공동사업에 필요한 부동산 사용권을 출자한 민법상 조합에서 문제 된다(2015다72385 이유 1.가·3.나). 민법상 조합은 둘 이상이 서로 출자하여 공동사업을 경영하기로 약정한 관계다. 출자는 돈·재산뿐 아니라 노무로도 할 수 있다(민법 제703조 제1항·제2항).

사용권 출자는 소유권 자체를 넘기는 대신 사업에 부동산을 쓰게 할 권리를 내놓는 것이다. 주유소 동업 사건의 두 사람은 토지와 건물을 절반씩 공동 소유하면서 각 지분에 기초한 사용권만 출자했다(2015다72385 이유 1.가). 조합원들이 함께 보유하는 조합재산을 합유재산이라고 하며, 각자의 출자도 이 재산에 들어간다(민법 제704조).

동업계약서에서 공동사업 약정과 출자 대상을 먼저 확인한다. 단순히 장소를 빌려주는 임대차인지, 공동사업을 위해 사용권을 출자한 것인지 구별해야 한다(민법 제703조 제1항). 위 사건에서는 각자의 소유권을 보유한 채 사용권만 출자했다. 탈퇴 후 남은 사람에게 귀속되고 가치평가를 하는 대상도 탈퇴자가 출자한 사용권이다(2015다72385 이유 1.가·3.나).

두 사람 중 한 사람이 탈퇴하면 바로 청산해야 하나?

2인 조합에서 한 사람이 탈퇴하면 조합관계는 종료되지만, 특별한 사정이 없는 한 해산·청산을 하지는 않는다(2015다72385 판결요지 [1]). 이 경우 합유인 조합재산은 남은 사람의 단독소유가 되고, 남은 사람과 탈퇴자는 탈퇴로 인한 계산을 해야 한다(2015다72385 이유 3.가).

탈퇴자는 앞으로 조합원 지위에서 벗어나며, 남은 사람이 기존 사업을 계속한다는 전제로 정산한다(2015다72385 이유 3.가). 사업 전체를 정리하는 해산과 청산은 조합의 해산에서 설명한다.

탈퇴할 수 있는지는 조합의 존속기간을 어떻게 정했는지에 따라 다음과 같이 확인한다.

존속기간을 정하지 않았거나 조합원의 종신까지로 정했다면 각 조합원은 언제든지 탈퇴할 수 있다. 다만 부득이한 사유 없이 조합에 불리한 시기에 탈퇴하지 못한다(민법 제716조 제1항).
존속기간을 정했더라도 부득이한 사유가 있으면 탈퇴할 수 있다(민법 제716조 제2항).

탈퇴하면 출자한 토지·건물 사용권도 사라지나?

존속기한을 정하지 않은 사용권은 특별한 사정이 없는 한 탈퇴로 곧바로 소멸하지 않는다(2015다72385 판결요지 [1]). 남은 조합원이 공동사업을 유지할 수 있도록 일정 기간 존속한다. 계약에서 조합의 존속기간과 사용권의 종료 시점을 각각 어떻게 정했는지 살펴야 한다(2015다72385 이유 3.가·나).

주유소 사건의 동업계약에는 조합 존속기간을 정하지 않았다. 출자 당시 사용권을 자신의 탈퇴 때까지만 주기로 했다는 사정도 보이지 않았다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 남은 사람에게 사용권이 귀속되어 사업에 필요한 상당한 기간 동안 존속한다고 볼 여지가 있다고 판단했다(2015다72385 이유 3.나).

상당한 기간은 해당 사업을 계속하는 데 필요한 기간을 뜻한다. 이 판결은 모든 동업에 적용할 고정 연수나 영구적인 사용기간을 정한 것이 아니라, 탈퇴만으로 사용권이 끝난다고 본 판단을 파기했다(2015다72385 이유 3.나·다).

남은 사람이 계속 사용한다면 어떤 금액을 정산하나?

남은 조합원은 탈퇴자의 출자 사용권 중 기존 공동사업을 계속하는 데 필요한 기간의 가치를 탈퇴 당시 기준으로 평가해야 한다(2015다72385 이유 3.나). 전체 조합재산의 계산은 탈퇴 당시 상태를 기준으로 한다(민법 제719조 제1항). 특별한 사정이 없는 한 조합 내부의 손익분배 비율을 적용해 탈퇴자에게 지급할 정산금을 계산해야 한다(2022다285523 판결요지). 사용권 가치평가와 전체 지분환급 계산을 다음과 같이 구분한다.

사용권 가치의 평가

주유소 사건에서 대법원은 남은 원고가 탈퇴한 피고의 공유지분에 기초한 사용권 가치를 평가해 피고에게 지급하여야 한다고 판단했다(2015다72385 이유 3.나). 평가는 탈퇴 당시를 기준으로 하며, 기존 주유소 영업을 계속하는 데 필요한 기간에 해당하는 사용권 가치가 대상이다(2015다72385 이유 3.나). 피고도 그 상당한 기간 동안 원고가 토지와 건물을 사용하고 수익을 얻을 수 있도록 할 의무를 부담한다(2015다72385 이유 3.나).

평가할 것은 탈퇴자가 출자한 지분에 기초한 사용권이다. 토지·건물 전체의 사용권이나 소유권 가격을 평가해 지급하는 것과 구별한다(2015다72385 이유 1.가·3.나).

전체 지분의 환급

특별한 사정이 없는 한 탈퇴 당시의 사용권 가치와 다른 조합재산·채무를 반영해 탈퇴자의 몫을 계산한다(2015다72385 이유 3.나, 민법 제719조 제1항). 이때 지분비율은 조합 내부의 손익분배 비율이 원칙이다(2022다285523 판결요지). 탈퇴자는 탈퇴 당시 전체 조합재산을 계산한 결과 적자가 아닌 경우에 지분을 환급받을 수 있다(2024다234239 판결요지 [2]). 계산 방법에 관한 별도 약정 등 특별한 사정이 없으면, 지분 환급을 주장하는 사람이 조합재산의 상태를 증명해야 한다(2024다234239 판결요지 [2]). 영업권의 포함 여부와 평가는 동업 탈퇴 지분에 영업권을 포함하는가에서 설명한다.

탈퇴 지분은 무엇을 출자했든 금전으로 반환할 수 있다(민법 제719조 제2항). 탈퇴 당시 아직 끝나지 않은 사항은 끝난 뒤 계산할 수 있다(같은 법 제719조 제3항). 위 사용권의 장래 필요기간 가치를 탈퇴 당시 기준으로 평가하는 것은, 미완결 사항을 끝난 뒤 계산하는 것과 다르다(같은 법 제719조 제3항, 2015다72385 이유 3.나).

지분비율의 기준

탈퇴 정산의 지분비율은 특별한 사정이 없는 한 조합 내부의 손익분배 비율을 기준으로 계산하는 것이 원칙이다(2022다285523 판결요지). 조합을 청산할 때 실제 출자한 자산가액의 비율을 쓰는 것과 구별한다(2022다285523 이유 1.나.1).

손익분배 약정은 다음 두 규칙과 함께 확인한다.

손익분배 비율을 정하지 않았다면 각 조합원의 출자가액에 비례하여 정한다(민법 제711조 제1항).
이익 또는 손실에 대해서만 비율을 정했다면, 그 비율이 이익과 손실에 공통된 것으로 추정한다(민법 제711조 제2항).

탈퇴자가 사용을 막으면 어떤 책임이 생기나?

탈퇴자가 존속하는 사용권에 따른 사용·수익 보장 의무를 이행하지 않아 남은 사람에게 손해가 생겼다면 배상책임을 진다(2015다72385 판결요지 [1]). 이 의무는 기한 없이 출자한 사용권이 탈퇴 후에도 사업 유지에 필요한 기간 동안 존속하는 데 따른다(2015다72385 이유 3.가). 이러한 의무 불이행에 대해 남은 조합원은 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제390조 본문). 다만 탈퇴자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그 손해배상을 청구할 수 없다(같은 법 제390조 단서).

배상 범위는 통상 발생하는 손해가 한도다. 특별한 사정으로 생긴 손해는 탈퇴자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있다(민법 제393조 제1항·제2항).

주유소 사건에서 남은 원고는 피고에게 석유판매업 등록 명의변경에 동의할 의무가 있다고 주장했다(2015다72385 이유 2.가). 원고는 피고가 그 의무를 이행하지 않아 임대하지 못한 손해도 주장했다(2015다72385 이유 2.가). 원심은 탈퇴로 사용권이 끝났다고 보아 손해배상청구를 기각했지만, 대법원은 그 판단을 파기하고 다시 심리하도록 돌려보냈다(2015다72385 이유 2.나·3.다·주문). 이 파기환송은 손해액을 확정한 판결이 아니므로, 배상을 구하려면 어떤 의무를 어겼고 그 때문에 어떤 손해가 생겼는지 구체적으로 정리해야 한다(2015다72385 이유 3.가·4).

실무 체크포인트

다음 자료를 대조하면 출자 내용, 정산 대상, 손해 발생을 나누어 확인할 수 있다.

동업계약서에서 소유권을 보유한 채 사용권만 출자했는지 확인하고, 조합 존속기간과 사용권 종료 약정을 구별해 읽는다(2015다72385 이유 1.가·3.나).
탈퇴 통지와 계약상 존속기간을 대조하고, 조합에 불리한 시기인지와 부득이한 사유가 있는지 확인한다(민법 제716조).
탈퇴자가 출자한 사용권의 평가가 탈퇴 당시를 기준으로 기존 사업에 필요한 기간을 반영했는지 확인한다(2015다72385 이유 3.나).
전체 조합재산·채무와 손익분배 약정을 함께 정리하여 사용권 평가액과 최종 정산금을 구별한다(민법 제719조 제1항, 2022다285523 판결요지). 지분 환급을 구하는 사람은 계산 방법에 관한 별도 약정 등 특별한 사정이 없으면, 탈퇴 당시 조합재산의 상태를 증명할 자료도 준비한다(2024다234239 판결요지 [2]).
사용을 막은 행위와 손실의 관계를 보여 주는 자료를 정리한다. 주유소 사건에서는 원고의 명의변경 동의의무 주장과, 등록이 변경되지 않아 임대차가 해지된 실제 경위를 구별해 살핀다(2015다72385 이유 1.라·2.가·3.가).