토지 인도 집행권원만으로 독립된 제시외 건물을 철거하거나 인도할 수는 없지만, 건물이 아닌 구조물이 있다는 이유로 토지에 대한 인도집행을 거절할 수는 없다(2025그523). 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없어 법률상 독립된 건물이라고 할 수 없는 구조물은 강제집행의 목적물이 아닌 동산에 불과하므로 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다(2025그523).
쉽게 말하면 — 땅 위 물체가 독립된 건물이면 그 건물은 토지 인도 집행으로 치울 수 없습니다. 이렇게 토지인도만 집행할 때에는, 채권자가 일부만 집행하는 걸 원하지 않는 등의 특별한 사정이 없다면 그 건물과 건물 용도에 비추어 현상을 유지하는 데 보통 필요한 토지를 빼고 나머지 토지를 집행합니다. 쉽게 분리되거나 건물 구조를 갖추지 못한 물건이면 치워서 채무자에게 넘기고 토지를 인도합니다.
제시외 구조물이 있으면 집행이 전부 막히나
구조물이 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없어 법률상 독립된 건물이라고 할 수 없다면, 그 구조물이 있다는 이유로 토지에 대한 인도집행을 거절할 수는 없다(2025그523). 그래서 집행관은 구조물이 토지의 정착물인 건물에 해당하는지 아닌지를 먼저 살핀다(2025그523).
토지로부터 쉽게 분리할 수 없고 기둥과 지붕 및 주벽을 갖춘 독립된 건물이라면 토지 인도 집행권원의 효력이 그 건물에 미치지 않는다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다(민사집행법 제258조 제3항). 채무자가 없는 때에는 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다(민사집행법 제258조 제4항). 채무자와 그런 사람이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다(민사집행법 제258조 제5항). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다(민사집행법 제258조 제6항).
집행관이 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우에는 법원에 이의를 신청할 수 있다(민사집행법 제16조 제3항). 구조물의 성격과 집행 가능 범위를 설명하려면 현장 사진·도면·고정 방식과 실제 용도를 보여 주는 자료를 확보해 둔다.
일부 토지만 집행할 수 있으면 어떻게 하나
목적물 중 일부에 대해서만 집행할 수 있어도 채권자가 그 일부 목적물에 대해서만 집행하기를 원하지 않는다는 등의 특별한 사정이 없는 한 집행이 가능한 목적물은 집행하여야 한다. 집행관이 불가능한 부분이 있다는 이유로 가능한 부분까지 모두 거부할 수는 없다(2025그523). 이때에도 집행관은 채권자가 집행이 불가능한 건물을 제외한 일부 목적물에 대하여만 집행을 원하는지 확인하여야 한다(2025그523).
토지상 건물에 대한 집행이 불가능하여 토지인도만을 집행할 때에는, 건물뿐만 아니라 그 건물의 용도에 따라 현상유지에 일반적으로 필요하다고 인정되는 범위 내의 토지도 강제집행의 범위에서 제외되어야 한다(2025그523). 그래서 집행관은 건물 바닥 면적만 기계적으로 빼지 않고 건물의 용도와 현상유지에 필요한 범위를 확인한다.
대법원은 관리사무소를 토지로부터 쉽게 분리할 수 없는 건물로 보았다(2025그523). 그런데 원심은 특별항고인들이 관리사무소의 사용 등에 필요한 범위를 제외한 나머지 부분에 대하여는 집행을 실시하기를 원한다는 취지로 명시적 의사를 표시하였음에도 이러한 사정을 구체적으로 살펴보지 않은 채 이의신청을 전부 기각했다(2025그523). 대법원은 이 점을 이유로 원심결정을 파기·환송했다(2025그523).
건물을 철거하려면 무엇이 필요한가
건물을 철거하려면 철거를 명하는 별도 집행권원이 필요하다(2025그523). 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에 그 채무가 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 것이면 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다(민법 제389조 제1항·제2항 후단). 이 경우 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다(민사집행법 제260조 제1항).
실무 체크포인트
- 판례가 제시한 기둥·지붕·주벽과 분리 가능성을 기준으로 구조물의 성격을 판단한다(2025그523). 현장 사진·도면·고정 방식과 실제 용도를 자료로 남긴다.
- 집행권원에 토지 인도 외에 건물 철거·인도가 포함됐는지 확인한다(2025그523).
- 채권자가 일부 목적물에 대해서만 집행하기를 원하지 않는다는 등의 특별한 사정이 없는 한 집행 가능한 부분은 집행하여야 한다. 집행관은 채권자가 집행이 불가능한 건물을 제외한 일부 목적물에 대하여만 집행을 원하는지 확인하여야 한다(2025그523).
- 집행 거부에 이의하려면 현장 사진과 구조물의 법적 성격을 보여 주는 자료를 확보한다(민사집행법 제16조 제3항).
관련
- 개념·해설
- 법령
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