전세사기 최소보장금·선지급

최소보장금이란 전세사기피해자 등이 임차보증금의 3분의 1은 최소한 회수할 수 있도록 보장하는 기준액이다(전세사기피해자법 제25조의9 제1항). 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 공공주택사업자의 지원액을 합해도 이 기준에 미치지 못하면, 부족분(최소지원금)의 지급을 국토교통부장관에게 신청할 수 있다. 이 제도와 선지급 제도는 2026. 11. 13. 시행 예정이며, 그 전에는 신청할 수 없다.

쉽게 말하면 — 전세사기 피해자가 이런저런 방법으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1(최소보장금)에도 못 미치면, 나라가 부족분을 채워 주는 제도입니다(전세사기피해자법 제25조의9). 2026년 11월 13일부터 시행될 예정이라 아직은 신청할 수 없습니다.

누가 신청할 수 있나

전세사기피해자와, 요건을 갖추어 위원회의 심의·의결을 거쳐 결정된 일정한 임차인이 신청할 수 있다(전세사기피해자법 제25조의9 제1항, 전세사기피해자법 제2조 제4호 다목). 다목의 임차인은 피해자 요건 일부를 충족하고 임차주택을 인도받아 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 사람으로서 국토교통부장관이 결정한 임차인이며, 적법한 임대권한이 없는 자와 임대차계약이 체결된 주택의 임차인도 여기에 포함된다. 다목 임차인은 대한민국 국적이 없어도 전세사기피해자등으로는 결정될 수 있지만, 국적이 없는 사람은 최소보장금 제도에서는 빠진다. 법은 전세사기피해자와 다목 임차인(대한민국 국적이 없는 사람 제외)을 “최소보장피해자”라고 부른다(전세사기피해자법 제25조의9 제1항).

신청할 수 없는 경우도 있나

다만 ①피해주택을 직접 매수한 경우 ②경매·공매에서 배당요구·배분요구를 하지 않아 우선변제권 행사를 소홀히 한 경우 ③선지급금을 이미 받은 경우에는 신청할 수 없다(전세사기피해자법 제25조의9 제2항). 이 가운데 ②의 배제는 개정규정 시행(2026. 11. 13.) 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용되므로(법률 제21634호 부칙 제5조), 시행 전에 개시된 경매·공매에서 배당요구를 하지 않은 것은 배제사유가 아니다. 또 최소지원금·선지급 규정은 시행 전에 이미 전세사기피해자등으로 결정된 최소보장피해자에게도 적용되고, 이 경우 결정일부터 3년인 지원 신청기간(전세사기피해자법 제14조의2)은 개정규정 시행일인 2026. 11. 13.부터 다시 기산한다(법률 제21634호 부칙 제4조).

최소지원금을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없다(전세사기피해자법 제25조의9 제3항). 지급 여부는 신청일부터 90일 이내에 결정하고, 부득이하면 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다(같은 조 제1항). 최소지원금·선지급금과 그 지급받을 권리는 양도하거나 담보로 제공할 수 없고 압류도 금지된다(전세사기피해자법 제25조의8, 2026. 11. 13. 시행 신설 제2항).

쉽게 말하면 — 전세사기 피해자로 인정된 사람이 대상이고, 시행일 전에 이미 피해자로 인정된 분도 신청할 수 있습니다. 그 집을 본인이 사 버렸거나 미리 지급을 받은 경우에는 신청할 수 없습니다. “경매에서 배당요구를 빠뜨리면 안 된다”는 탈락 사유는 시행일 이후에 새로 시작되는 경매부터 적용되므로, 이미 끝난 경매에서 배당요구를 놓쳤던 분은 그 이유만으로 탈락하지 않습니다. 부족분을 받는 것과 공공임대주택 지원 중 하나만 고를 수 있습니다.

선지급은 무엇이 다른가

회수 절차가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 받는 제도다(전세사기피해자법 제25조의10). 적법한 임대권한이 없는 자와 계약한 임차인(신탁사기피해자 포함) 등이 대상이다(같은 조 제1항). 국토교통부장관이 선지급 신청자의 임차보증금반환채권을 양수하면 양수한 금액의 범위에서 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2 제2항·주택임대차보호법 제8조)을 승계하고, 선지급을 받은 사람은 정산이 완료될 때까지 대항력을 유지하여야 한다(전세사기피해자법 제25조의10 제3항). 지급 후에는 실제 회수액 등 정산대상액을 기준으로 정산한다(전세사기피해자법 제25조의10 제5항). 선지급을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없다(전세사기피해자법 제25조의10 제4항).

쉽게 말하면 — 경매·배당이 끝나기를 기다리지 않고 보장액을 먼저 받는 방식(선지급)입니다. 나라가 보증금을 돌려받을 권리(임차보증금반환채권)를 넘겨받은 경우에는 그 범위에서 대신 회수하고, 나중에 실제 회수 결과와 정산합니다. 정산이 끝나기 전에 함부로 이사해서 대항력을 잃으면 받은 돈을 돌려내야 할 수 있습니다.

받은 뒤 정산과 반납은 어떻게 되나

지원금을 받은 뒤 보증금을 회수하면 신고·반납 의무가 생긴다(전세사기피해자법 제25조의11 제1항). 사유는 셋이다. ①최소지원금을 받은 뒤 보증금의 전부·일부를 회수하거나 임차보증금반환채권으로 변제받은 경우 ②선지급 후 정산 결과 정산대상액이 선지급금에 미치지 못한 사람이 그 뒤에 보증금을 회수하거나 변제받은 경우 ③선지급금을 받은 사람이 피해주택을 직접 매수한 경우다. 이때는 지체 없이 신고하고, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 지원금을 반납하여야 한다.

거짓·부정한 방법으로 받은 경우, 지원금이 과오지급된 경우, 대항력 상실로 우선변제권 행사가 제한된 경우에는 전부 또는 일부의 반납을 명할 수 있다(전세사기피해자법 제25조의11 제2항). 기간 내에 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수한다(같은 조 제3항). 제1항의 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우와 기간 내에 반납하지 않은 경우에는 3천만원 이하의 과태료도 부과된다(전세사기피해자법 제34조, 2026. 11. 13. 시행).

쉽게 말하면 — 최소지원금을 받은 뒤에 보증금을 일부라도 돌려받으면 바로 신고하고 반납해야 합니다. 선지급을 받은 분은 정산해 보니 회수한 돈이 미리 받은 돈보다 적었는데 그 뒤에 보증금을 더 돌려받은 경우와, 그 집을 직접 산 경우에 신고·반납해야 합니다. 얼마를 어떻게 반납할지는 국토교통부령으로 정합니다. 신고를 빠뜨리거나 반납하지 않으면 세금 체납처럼 강제로 걷어 가고, 3천만원 이하의 과태료까지 물 수 있습니다.

실무 체크포인트

시행일(2026. 11. 13.) 전에는 신청 창구가 없다. 그 전에는 전세보증금을 못 돌려받을 때의 일반 회수 수단과 전세사기피해자법상 기존 지원을 검토한다.
전세사기피해자법은 시행(2023. 6. 1.) 후 4년이 경과하는 날인 2027. 6. 1.까지 효력을 가지는 한시법이다(법률 제19425호 부칙 제2조). 다만 유효기간이 끝나기 전에 전세사기피해자등(전세사기피해자법 제2조 제4호)으로 결정되었거나 결정을 신청한 사람에게는 그 뒤에도 법이 적용된다(같은 부칙 제4조). 피해자 결정 신청 시기부터 놓치지 않도록 챙긴다.
시행일 이후 최초로 경매개시결정·공매공고가 있는 사건부터는, 우선변제권 행사를 소홀히 하여 배당요구·배분요구를 하지 않으면 최소지원금을 신청할 수 없다(전세사기피해자법 제25조의9 제2항 제2호, 법률 제21634호 부칙 제5조). 우선변제권 행사를 먼저 챙긴다. 시행 전에 개시된 경매·공매에서 배당요구를 하지 않은 것은 배제사유가 아니다.
최소지원금·선지급금과 공공임대주택 지원은 병행할 수 없다(전세사기피해자법 제25조의9 제3항, 전세사기피해자법 제25조의10 제4항). 어느 쪽이 유리한지 피해자별로 비교한다.
선지급 후 정산 완료 전의 전출·점유 이전은 대항력 상실로 반납 사유가 될 수 있다(전세사기피해자법 제25조의10 제3항·전세사기피해자법 제25조의11 제2항).
개인회생 중인 피해자는 선지급·정산 여부를 함께 확인한다(전세사기 피해자의 개인회생).