전세권자의 보조금 유익비상환

전세권자는 보조금으로 목적물을 개량했더라도, 가치 증가가 현존하면 민법 제310조에 따른 유익비상환을 청구할 수 있다. 공사비 재원이 보조금이었다는 이유만으로 청구가 배제되거나 일반 부당이득의 요건을 추가로 모두 증명해야 하는 것은 아니다(2026다200201 이유 1. 가.·다.).

쉽게 말하면 — 전세권자가 지원받은 보조금으로 건물을 고쳤다고 해서 소유자가 언제나 아무 비용도 돌려주지 않아도 되는 것은 아닙니다. 전세권자가 개량비를 지출했고 건물 가치가 늘어난 상태가 남아 있는지 봅니다. 돌려줄 금액은 소유자가 지출액과 가치 증가액 중에서 선택합니다(민법 제310조, 2026다200201 이유 1. 다.).

어떤 사람이 어떤 비용을 상환받을 수 있나?

전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 그 밖의 유익비가 대상이고, 그 가치 증가가 현존해야 한다. 유익비는 목적물의 가치를 높이는 데 든 비용을 뜻한다(민법 제310조 제1항). 단순히 공사비를 썼다는 사실과 목적물 가치가 실제로 늘었다는 사실은 따로 확인해야 한다.

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익하며 전세금의 우선변제를 받는 물권이다(민법 제303조). 판례 사안에서는 지방자치단체인 원고 등이 전세권자로 등기를 마쳤고 원고가 전세 목적물을 리모델링했다. 계약은 나중에 종료되었으며, 판결 당시 설정자의 상속인들(소송수계인)이 피고였다(2026다200201 이유 1. 나.). 등기된 전세권의 비용 문제와 임대차보증금만 지급한 임차인의 비용 문제는 구별하며, 전세권의 성립·전세금 반환은 전세권에서 다룬다.

자기 돈이 아니라 보조금을 썼어도 지출로 인정되나?

전세권자가 보조금을 공사비의 자금으로 사용했다는 사정만으로 유익비상환청구가 배제되지는 않는다. 전세권자가 목적물을 개량하기 위해 공사비를 지출했고 가치 증가가 현존하면 제310조에 따른 청구를 할 수 있다(2026다200201 이유 1. 다.). 돈의 출처와 개량비 지출의 주체를 같은 것으로 취급하지 않는 판단이다.

그 사건의 전세권자는 국가와 지방자치단체에서 받은 보조금을 전기·통신·소방·냉난방 시설 등의 리모델링 공사에 사용했다. 대법원은 보조금 활용 때문에 달리 볼 수 없다고 판단하고 설정자의 상속인들이 제기한 상고를 기각했다(2026다200201 이유 1. 나. 2)·4)·5), 1. 다., 주문). 공사비 지출 자료와 보조금 교부·사용 내역은 자금 재원과 실제 지출을 구별하여 확인할 자료다. 보조금의 집행 적법성이나 환수 여부는 해당 보조금의 근거와 조건에 따른 별도 문제다.

일반 부당이득 요건까지 추가로 증명해야 하나?

제310조의 유익비상환 요건을 충족하면 되고, 일반 부당이득에 관한 제741조의 요건까지 모두 추가로 갖출 필요는 없다. 대법원은 제310조가 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가진다고 보았다(2026다200201 이유 1. 가., 민법 제310조).

일반 부당이득은 법률상 원인 없이 타인의 재산·노무로 이익을 얻어 그로 인해 타인에게 손해를 가한 경우의 반환을 정한다(민법 제741조). 제310조에 따른 청구에서는 일반 부당이득의 요건을 전부 추가하여 심사하지 않고, 전세권자의 개량비 지출과 현존하는 가치 증가를 확인한다(2026다200201 이유 1. 가.·다.). 점유자의 일반적인 비용상환 요건은 점유자의 상환청구권과 구별하여 확인한다.

돌려줄 금액은 누가 선택하며 지급을 늦출 수도 있나?

소유자가 지출액과 가치 증가액 중 어느 금액을 상환할지 선택한다. 지출액을 전세권자가 일방적으로 청구서에 적었다고 해서 그 액수 전부가 상환액으로 확정되는 것은 아니다(민법 제310조 제1항). 공사비 내역과 현존하는 가치 증가액을 각각 산정할 필요가 있는 이유다.

법원은 소유자의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(민법 제310조 제2항). 법원이 기간을 줄 수 있다는 규정과 소유자가 스스로 아무 기한 없이 지급을 미룰 수 있다는 주장은 다르다. 청구를 받으면 선택할 금액의 근거와 법원에 상환기간을 청구할 필요를 함께 확인한다.

통상적인 수선비와 부속물 매수청구도 같은가?

통상 관리에 속하는 수선, 목적물의 가치 증가에 대한 유익비상환, 부속물의 매수청구는 서로 다른 요건을 갖는다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상적인 관리에 속하는 수선을 하여야 한다(민법 제309조). 통상 관리에 속하는 수선비는 제310조의 법정 유익비상환 대상으로 정한 비용이 아니다. 어떤 공사를 했는지만이 아니라 유지·수선인지 개량인지, 개량이라면 가치 증가가 남았는지를 확인한다(같은 법 제310조 제1항).

존속기간 만료로 전세권이 소멸하면 전세권자는 원상회복해야 하고 부속물을 수거할 수 있다. 설정자가 그 부속물의 매수를 청구하면 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다(민법 제316조 제1항). 반대로 전세권자가 매수를 청구하려면 설정자의 동의를 얻어 부속한 물건이거나 설정자로부터 매수한 부속물이어야 한다(같은 법 제316조 제2항). 부속물이 있다는 사정과 건물 가치 증가에 관한 유익비상환을 하나의 청구로 계산하지 않는다.

2026다200201 사건에서 원심은 공사 전 목적물이 노후화로 공사가 필요한 상태였다고 보았고, 대법원은 이를 다투는 상고이유를 사실인정을 다투는 것이라며 받아들이지 않았다(2026다200201 이유 2.). 수선이 필요한 상태였다는 사정이 있어도 공사로 가치가 늘었는지는 따로 확인한다. 그 사건의 가치 증가 판단은 아래에서 설명한다.

가치가 늘었다는 사실은 무엇으로 확인하나?

공사비를 지출한 사실과 공사로 인한 객관적 가치 증가 및 그 현존 여부를 구별하여 확인한다. 제310조는 비용 지출뿐 아니라 가치 증가가 현존할 것을 요구하므로, 공사계약·정산·지급 자료만으로 가치 증가액까지 확정되지는 않는다(민법 제310조 제1항).

2026다200201 사건에서는 원심이 공사로 객관적 가치가 증가했고 증가액도 증명되었다고 판단했다. 대법원은 그 사실판단을 다투는 주장에 대해 적법한 상고이유가 아니거나 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않았다고 보아 받아들이지 않았다(2026다200201 이유 3.). 따라서 이 판결이 모든 리모델링의 가치 증가를 인정한 것은 아니다. 공사 전후의 상태, 목적물에 남은 시설과 기능, 가치 평가 자료를 준비해야 한다.

실무 체크포인트

전세권설정계약·등기 자료와 공사계약·정산·지급 내역을 연결하여 청구인과 지출 주체를 확인한다(2026다200201 이유 1. 나.·다.).
보조금 교부·사용 내역과 공사비 지출을 구별하여 기록한다. 보조금 활용만으로 상환을 배제하는 주장은 제310조 법리와 대조한다(2026다200201 이유 1. 가.·다.).
통상 수선인지 개량인지, 가치 증가가 남았는지 확인하고 지출액과 증가액을 각각 정리한다(민법 제309조, 같은 법 제310조).
소유자는 상환액의 선택과 법원에 대한 상당한 상환기간 청구를 따로 검토한다(민법 제310조).
부속물 매수청구를 하는 경우에는 부속물의 종류와 동의·매수 경위를 별도로 확인한다(민법 제316조).