신탁재산 일부 처분에 따른 등기

신탁재산의 일부가 처분되었거나 신탁의 일부가 종료되어 권리이전등기와 함께 신탁등기의 변경등기를 할 때에는 하나의 순위번호를 사용하고, 처분 또는 종료 후의 수탁자의 지분을 기록하여야 한다(부동산등기규칙 제142조). 신청은 권리이전등기와 신탁등기의 변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 하여야 한다(등기예규 제1799호 5.가.(2)). 신탁 설정 때의 일괄 신청은 신탁등기 신청에서 설명한다.

쉽게 말하면 — 신탁해 둔 부동산의 일부만 팔리거나 신탁의 일부만 끝나면, 권리이전등기와 신탁등기 변경을 한 건의 신청으로 함께 냅니다. 등기부는 한 순위번호로 처리하고 남은 수탁자 지분을 적습니다. 전부를 처분하거나 신탁이 끝나면 신탁등기를 말소하는 다른 경로입니다.

누가 무엇을 함께 내나

적용 시점은 신탁재산의 일부가 처분되었거나 신탁의 일부가 종료된 때다(부동산등기규칙 제142조). 그때 하는 등기는 권리이전등기와 함께 하는 신탁등기의 변경등기다(같은 조).

권리이전등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 예규는 권리이전등기와 신탁등기의 변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청하도록 한다(등기예규 제1799호 5.가.(2)). 두 건으로 따로 내지 않고 1건의 신청정보로 낸다.

전부 처분·종료와 어떻게 다른가

판단할 단위는 이번에 등기하는 부동산의 권리와 남아 있는 신탁 지분이다. 한 부동산의 권리가 신탁재산에서 전부 빠지면 그 부동산은 신탁등기 말소(부동산등기규칙 제144조 제1항)로, 그 부동산에 수탁자 지분이 남으면 같은 규칙 제142조로 처리한다.

신탁등기의 말소등기신청은 권리의 이전 또는 말소등기나 수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 하여야 한다(부동산등기규칙 제144조 제1항). 제142조는 일부 처분·일부 종료로 신탁등기를 말소하지 않고 변경하는 경로다.

기록은 어떻게 하나

권리이전등기와 함께 신탁등기의 변경등기를 할 때에는 하나의 순위번호를 사용하여야 한다(부동산등기규칙 제142조). 처분 또는 종료 후의 수탁자의 지분을 기록하여야 한다(같은 조). 기록 주체는 그 등기를 하는 등기관이다. 소유권의 일부에 대한 이전등기를 신청하는 경우에는 신청인이 이전되는 지분을 신청정보로 제공하고(같은 규칙 제123조), 남은 수탁자 지분은 등기관이 기록한다(같은 규칙 제142조).

경로가 이렇게 나뉩니다
– 일부 처분·일부 종료: 권리이전등기 + 신탁등기 변경을 1건으로 일괄. 한 순위번호, 남은 수탁자 지분 기록(부동산등기규칙 제142조, 등기예규 제1799호 5.가.(2))
– 전부 처분·종료·고유재산화: 권리이전·말소 또는 고유재산 뜻의 등기 + 신탁등기 말소를 1건으로 일괄(부동산등기규칙 제144조 제1항)

처분 전에 어떤 자료를 확인하나

등기기록과 신탁원부를 함께 열어 수탁자, 신탁의 목적, 관리·처분 방법과 종료사유를 확인한다. 신탁원부는 등기기록의 일부이고 처분에 관한 신탁 조항도 기록사항이다(부동산등기법 제81조 제1항 제1호·제13호부터 제16호까지·제3항). 지분 일부를 처분하는지, 종료에 따라 일부를 귀속시키는지에 맞춰 원인을 증명하는 정보를 준비한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).

소유권 일부이전을 신청하는 경우에는 이전되는 지분을 신청정보로 제공해야 한다. 등기원인에 공유물 분할금지 약정이 있으면 그 약정 사항도 제공한다(부동산등기규칙 제123조). 이는 등기관이 처리 후 남은 수탁자 지분을 기록하는 제142조와 서로 다른 단계의 요구다. 등기원인에 제3자 동의·승낙 등이 필요하면 그 증명정보를, 대리 신청이면 대리권 증명정보도 준비한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제2호·제5호). 새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보도 낸다(같은 항 제6호). 소유권이전등기라면 등기의무자의 주소와 부동산의 표시를 증명하는 정보도 낸다(같은 항 제6호 단서·제7호).

완료 후에는 무엇을 확인하나

남은 수탁자의 지분이 한 순위번호로 기록됐는지 확인한다(부동산등기규칙 제142조). 신청정보로 낸 이전 지분이 기록됐는지도 대조한다(같은 규칙 제123조). 이전할 지분과 원인정보가 맞지 않거나 필요한 첨부정보가 빠지면 각하 사유가 된다. 보정할 수 있는 잘못은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제8호·제9호·단서). 일괄신청 여부뿐 아니라 무엇이 신탁에 남고 무엇이 빠지는지를 접수 전후에 대조한다.

실무 체크포인트

전부 처분·종료·고유재산화(신탁등기 말소)인지, 일부 처분·일부 종료인지를 구별한다(부동산등기규칙 제142조, 같은 규칙 제144조 제1항).
일부 처분·일부 종료는 권리이전등기와 신탁등기 변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청한다(등기예규 제1799호 5.가.(2)).
등기는 하나의 순위번호를 쓰고, 처분 또는 종료 후의 수탁자 지분을 기록한다(부동산등기규칙 제142조).
설정 단계의 일괄 신청은 부동산등기규칙 제139조 제1항이 정한다.